Рантье заставят заплатить налоги

Налоговая нагрузка на владельцев инвестиционных квартир вырастет, а на продавцов единственного жилья снизится – президент России Владимир Путин согласился с предложением Минфина. Удастся ли взять под контроль стихийный рынок инвестиционного жилья, выяснял корреспондент сайта DomChel.ru.

Государство приподняло завесу тайны над налогообложением инвестиционных квартир. Решено, что налоговая нагрузка вырастет для тех, кто перепродает объекты с целью получения дохода, тогда как для продавцов единственного жилья налог снизится. Посыл законотворцев понятен – мимо казны утекает немалая часть налогов, да и фондовый рынок испытывает дефицит финансовых вливаний.

Президент России Владимир Путин поддержал идею изменить порядок налогообложения доходов от продажи жилья и одобрил схему Минфина, по которой к инвесторам и рядовым собственникам жилья подход будет разным. Так, доход от продажи единственного жилья предложено освобождать от налога вне зависимости от срока владения им, будет освобожден от НДФЛ также доход от продажи дачи, если это домик площадью не более 50 кв. м в садовом некоммерческом товариществе, пишут «Ведомости».

При продаже второго жилья возможны варианты. Если после покупки второй квартиры продается жилье, которое было единственным, НДФЛ платить не придется. Как долго можно будет владеть двумя квартирами, не уплачивая налог – вопрос еще не решен. В остальных случаях продавцы второго жилья смогут получить льготу, если владели им дольше трех лет, а квартира стоила не более пяти млн руб. При этом регионам предоставляется право ограничить льготу – увеличить до 10 лет срок владения недвижимостью и уменьшить предельную стоимость вплоть до нуля.

Напомним, сейчас от налога с продажи жилья освобождается вся выручка, если человек владел объектом более трех лет, а если меньше – освобождаются один млн руб., либо расходы на покупку недвижимости.

Для тех же, кто на недвижимости зарабатывает, московское правительство предложило ужесточить налоговые условия, но дополнительные доходы ни Минфин, ни ФНС пока не оценили. И в очередной раз окончательного решения по этим вопросам на совещании у Владимира Путина не принималось, утверждает пресс-секретарь президента Дмитрий Песков.

Тем не менее уже отмечается, что для Минфина отмена льгот – способ не только пополнить бюджет, но и снизить привлекательность инвестиций в недвижимость, чтобы стимулировать вложения в фондовый рынок. По оценкам Knight Frank, больше половины сделок с недвижимостью в Москве – инвестиционные. В то же время новые льготы для продавцов единственного жилья теоретически могут уменьшить доходы бюджета. Впрочем, большой трагедии в этом не видят. По мнению чиновников, многие и так не платят налоги, занижая цену квартир в договорах до одного миллиона рублей.

Контролировать применение льготы и бороться с занижением цен ФНС планирует путем взимания налога с кадастровой, а не с указанной в договоре стоимости квартиры. Пока обсуждается, кто будет платить налог – продавец (с разницы между ценой покупки и кадастровой) или покупатель (с выгоды от дешевизны квартиры).

Сейчас, чтобы найти тех, кто продает квартиру по заниженной цене, ФНС допрашивает покупателя как свидетеля и может использовать его документы.

Тем не менее у этой идеи есть свои противники. Ряд экспертов утверждает, что обложить покупателя налогом гораздо легче, чем доказывать занижение цены в договоре. Тогда чиновникам, с одной стороны, не придется учитывать индивидуальные параметры сделки, чтобы начислить налог, но, с другой, нарушится принцип справедливого налогообложения: это налог не с полученного, а с вмененного дохода. Впрочем, политики назвали выход – если человек не согласится с налогом, он может в суде доказать, что заниженная цена обусловлена индивидуальными параметрами сделки.

Остается открытым вопрос, как быть с недостроенными объектами, которые еще не имеют кадастровой стоимости?

«Прежде чем принимать решение об увеличении налога, нужно привести в порядок государственные базы – Росреестра, кадастровой стоимости, Единого тарифного органа, – делится мнением председатель Совета директоров ГК «Компаньон» Арсен Унанян. – Из-за необдуманных действий сумма налога в итоге может стать невыгодной инвесторам, и это уже откровенное вредительство». Эксперт взялся поспорить и по поводу недобросовестности большинства инвесторов. «На сегодня, по моим оценкам, около половины челябинских инвесторов платят налоги со сделок, – продолжает спикер. – Мы в своей компании также, как и многие, покупаем строящиеся объекты на стадии котлована, потому что это выгодно, и продаем недостроенные, на стадии нескольких этажей. Мы берем на себя риски, потому что покупаем неготовый объект, и неизвестно, достроят ли его, но свои шесть процентов от юрлица мы добросовестно относим в налоговую. Нам важен имидж компании».

Другие игроки на рынке недвижимости считают, что не все так оптимистично. «Большинство инвесторов поступают как спекулянты: покупают жилье в строящихся домах и перепродают его недостроенным, – рассказал руководитель АН «Дом-Инвест» Лев Шпайзман. – Эти сделки проходят по договорам долевого участия или уступки, и налоговая их просто-напросто не видит. И, следовательно, налоговики даже не отражают весь объем инвестиционных сделок и финансовых потоков. А если эти сделки не будут видны, то закон не заработает. Другой момент: часто юрлица приобретают объекты от физического лица и, значит, даже те скромные шесть процентов не попадают в казну».

«С чего вы решили, что инвесторы – это спекулянты? – не соглашается директор АН «Инженер» Елена Калинина. – Они вкладываются в строительство объектов, являются теми же дольщиками, а последние не должны облагаться налогом. Это бизнес. Да и, насколько мне известно, шесть процентов с продажи редко кто платит. И так жилье людям очень тяжело достается».