Не строишь на земле – заплати налог

За простаивающий участок земли придется заплатить повышенные налоги. Такое предложение озвучили в Минэкономразвития. Если стройка не началась в течение двух лет с момента покупки участка под застройку, налоговое бремя увеличится в два раза, за четыре года – в четыре раза, за шесть – в шесть раз соответственно. К чему приведет очередная инициатива – росту оборота земель или снижению интереса к объекту, накопившему большие налоги, выяснял сайт DomChel.ru.

Минэкономразвития предлагает повысить ставку земельного налога для тех, чьи участки, предназначенные для строительства, простаивают без дела. По мнению законотворцев, это простимулирует собственников использовать землю по назначению, а если дома уже построены – своевременно регистрировать их в Росреестре. И в ведомстве Алексея Улюкаева, разрабатывающем законопроект, решение проблемы пустырей видят в увеличении ставки налога в зависимости от срока использования земельного участка. Арифметика проста: чем дольше участок, предназначенный под жилищное строительство, не используется с момента его предоставления или приобретения, а также наличия госрегистрации права на постройку, тем выше налог. За два года ставку предлагают увеличить в два раза, за четыре – в четыре, за шесть – в шесть раз соответственно. Кроме того, решено исключить лазейки, позволяющие избежать уменьшения налога. Теперь налог будет рассчитываться не с момента покупки участка, а с момента его предоставления под строительство.

Отметим, что сегодня, согласно статье 396 Налогового кодекса, в первые три года после приобретения участка его собственник платит земельный налог по ставке 0,3%, к которой применяется коэффициент 2. Если за это время регистрируются права собственности на уже построенное здание, половина суммы возвращается или засчитывается как излишне уплаченная. Если нет, то начиная с третьего года ставка вырастает до 1,2%.

«Но фактически никто не платит повышенный налог – компании просто перепродают участок аффилированному лицу, а разница налога остается несопоставимо высокой, – рассказал РБК замглавы департамента недвижимости Минэкономразвития Вячеслав Спиренков. – Собственники платят налог по минимальной ставке, а строителям приходится покупать землю для застройки по завышенным ценам».

В 2013 году московские власти уже задумались над стимулированием застройки земель. Большая часть территорий города, занятая промзонами, находится в аренде, поэтому чиновники повысили кадастровую оценку таких земель для отдельных предприятий от 7 до 300 раз при среднем росте в 2,5 раза, что увеличило арендную нагрузку для таких пользователей. Подумывают в столице и над другими мерами. Так, с долгостроями в Москве предлагают бороться повышением арендных ставок – с трех до 10% кадастровой стоимости участка, если строительство не закончено за шесть лет.

У новой инициативы есть как минимум две мишени, считают местные эксперты. Так, по мнению гендиректора СРО Союз строителей Южного Урала и Сибири Юрия Десяткова, новый метод поможет бороться с недобросовестными перекупщиками земель. «С одной стороны, предложение правильное: многие застройщики набрали земель на несколько лет вперед, а другим строить негде, – считает Юрий Десятков. – С другой стороны, увеличение ставок может ударить и по добросовестным строителям: чтобы развить территорию, двух лет недостаточно, они уходят только на проектирование застройки. А при строительстве сроки зависят от многих причин. Если это свободная площадка и комплекс работ, таких как прокладка сетей, возможен, то построить жилье можно за два года. А если нужно строить последовательно – построить одно здание, затем снести другое, на его месте построить следующее, – то площадка может и десять лет осваиваться».

«Думаю, здесь нужно подходить индивидуально, – продолжает эксперт. – И наверное, будет решено, что предложенные коэффициенты будут актуальны для чистого поля. А для сложных условий, думаю, необходимо поправить коэффициенты со скидкой на сложность освоения территорий. Отмечу, что в этом случае сроки освоения земель могут варьироваться от четырех до десяти лет, а то и больше. Это места, где необходима подготовка для проведения коммуникации, а также участки, где перед началом жилой застройки нужно возвести социальные объекты».

«Для разного застройщика разные строки возведения, – считает директор СК «Доступное жилье» Андрей Яцун. – Строят не люди, а деньги. Если как-то досталась земля и нет средств построить дома, застройщик, конечно, не будет затевать эту процедуру. Для небольших компаний растягивание процесса – выгодная ситуация, которая не бьет по карману, но объем постепенно осваивается. От получения разрешения на землю до первого дольщика некрупному застройщику требуются года два. Затем очередь стройки. А учитывая, что сейчас пытаются застройщика отодвинуть от дешевых денег дольщика, вклинивая банковское лобби, то сроки еще более тормозятся. В то же время в новой инициативе усматривается желание стимулировать глобальную застройку, но вряд ли в этом есть смысл. Быстрое застраивание на сегодня доступно только крупному бизнесу. А если это приходится решать небольшому застройщику, арендующему землю на 5–10 домов, то увеличение налогов ему невыгодно».

И даже в малоэтажном строительстве двух лет явно недостаточно. «Срока в два года для строительства жилого индивидуального дома маловато, – считает заместитель директора компании «Просто-Р» Тамерлан Шибулдин. – Не каждый готов за пару лет вложить много средств в частный дом. Именно поэтому так востребованы земельные участки с подведенными коммуникациями: сначала покупается участок, потом постепенно строится дом. Нередко строится сначала гараж либо баня для размещения строителей, инструментов, ряда стройматериалов. Индивидуальное жилье тем и хорошо, что можно строить экономно и постепенно, по мере накопления средств. Очень небольшое количество коттеджных поселков ставят сроки постройки дома, и то, это касается лишь готовности «коробки» - стен и крыши. О готовом доме с коммуникациями, отделкой и мебелью за такой короткий срок никто не говорит».

Помимо неторопливых застройщиков есть инвесторы, которые приобрели объекты с целью дальнейшей перепродажи подороже. «Есть сегодня люди, которые держат землю, не являясь застройщиками, – говорит Юрий Десятков. – Если цена поднимается – начинают ее продавать. В случае, если их заставят платить серьезный налог, тем более если застройщикам потом придется платить прогрессивный налог, навряд ли такую землю у них уже кто-то купит. То есть это поможет вывести торговлю землей с рынка. Тот же, кто будет покупать участок, будет знать, сколько лет земля провисела без дела, какой на нее налог, арендная стоимость, и это может стать поводом для отказа от нее. В этом случае считаю, что земля должна возвращаться муниципалитету и заново выставляться на торги».

Впрочем, в злоупотреблении землей уличили и обычных собственников садовых участков. «Сейчас вернуть эту неиспользованную землю – большая стратегическая задача, которую надо было решать еще 10 лет назад, когда сады стали бросать, – добавляет собеседник. – И сейчас есть сады, которые пустуют рядом с городом, и ее нельзя освоить. Комиссии ищут их владельцев. Если находят, вменяют, чтобы сдавал участок назад, но собственник не хочет сдавать, а хочет продать, причем дорого. Кто его купит? А город развивается, ему нужна земля. Вот даже в центре города есть такие примеры – сады по проспекту Победы – Братьев Кашириных – Чайковского. Там сады, которые не используются, но очень дорого продаются».

По мнению Тамерлана Шибулдина, земля вблизи города начинает дорожать по нескольким причинам. Во-первых, когда она попала в земли населенного пункта, согласно генплану. И соответственно, там со временем появится инфраструктура. «Сам факт наличия земли мало что означает, – уверен эксперт. – Чтобы что-то там строить, необходимы коммуникации – дороги, электричество. Когда степень готовности высокая, можно говорить о удорожании. Сама по себе земля может быть ценна только в непосредственной близости от города. Так, на расстоянии больше 20 км от города – пустырь без коммуникаций сам по себе не интересен. Тогда как рядом с городом, с коммуникациями поблизости – вполне».

Однако пока не ясно, как заработает закон, а главное, кто будет контролировать факт использования земель.

«Проверить использование земель по назначению не так сложно, – говорит директор Центра по защите прав Алексей Мотылев. – Этим занимаются спецкомиссии при Минстрое, причем часто проверки плановые. Конечно, в основном проверяются застройщики, так как рядовых граждан проверить очень сложно, да и налоговые исчисления там небольшие. Те же комиссии существуют и в Минсельхозе, которые контролируют использование земель. То есть замаскировать землю, приобретенную под жилую застройку, фактически нельзя и незаконно. Возможно, понадобится создать дополнительные структуры».

«Законопроект Минэкономразвития оставляет множество вопросов, – резюмирует Тамерлан Шибулдин. – в каких регионах эта норма будет действовать, будет ли эта норма распространяться на новые участки, поселки, либо только под вновь выдаваемые, будет ли продолжать действовать эта норма, в случае, если собственник сменит назначение земли внутри категории. В целом данная мера скорее будет отпугивать частных собственников и организации с небольшими финансовыми ресурсами. Застроить в два года поселок – вещь очень тяжелая не сколько финансово, сколько технологически – возможны потери в качестве, и следовательно удлинятся сроки реализации. А точки зрения инвестора это увеличенный срок окупаемости вложений. Эти риски будут перекладываться на покупателей и прямо скажется на цене предложения. Что же касается частного покупателя земельного участка, то он должен будет обладать достаточными финансовыми ресурсами, сопоставимыми со стоимостью готового дома. Как итог подобный закон только осложнит работу на рынке индивидуального жилья».