Ипотека: проще взять, платить – дороже

С начала года россияне взяли ипотечных кредитов на 627,3 млрд рублей, посчитали в АИЖК. Также в агентстве наблюдают рост процентных ставок и снижение требований к заемщикам. Каковы тенденции на челябинском рынке ипотечного кредитования, почему в июне 2014-го ипотечных сделок было больше, чем в 2013-м, и в связи с чем матерям-одиночкам до сих пор кредит дают охотнее, чем несемейным, выяснял сайт DomChel.ru.

С начала 2014 года, по подсчетам АИЖК, российские ипотечники закредитовались на 627,3 млрд рублей. На эту сумму было выдано 367,3 тысячи ипотечных кредитов, что в 1,36 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года в количественном и в 1,44 раза – в денежном выражении. Во многом рост ипотечной закредитованности населения связывают с растущими рисками на финансовых и валютных рынках, что мотивирует людей вкладывать деньги в более надежные сегменты, например недвижимость.

«Многие заемщики начали забирать свои сбережения с депозитов и конвертировать их в жилищные инвестиции, в том числе и при помощи ипотеки. Косвенно это подтверждается сокращением объемов рублевых вкладов населения, размещенных в банках: за первый квартал они снизились на 782,9 млрд руб., или 5,6%», – говорится в исследовании АИЖК.

При этом на фоне роста ипотечного рынка отмечается снижение ставок на ипотечные кредиты. Так, за пять месяцев 2014 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, они, по оценкам агентства, снизилась на 0,5%, до 12,2%. В исследовании сообщается, что в течение полугодия российские банки старались удерживать ставки на достаточно низких уровнях. При этом основным средством конкурентной борьбы в этих условиях стало снижение требований к ипотечным заемщикам.

«Требования к заемщикам снизили практически все ведущие ипотечные банки, в совокупности занимающие более 70% рынка», – говорится в сообщении агентства.

Отмечается, что основные участники рынка в условиях сохранения высокой стоимости заимствований уже начали корректировать свои ставки в сторону повышения. Эксперты уверены, что на статистике эти действия отразятся осенью, поскольку срок от подачи заявки до получения кредита составляет в среднем около двух месяцев. Так, в июне Сбербанк России объявил о повышении ставки по всем своим ипотечным продуктам. «Это может привести к росту ставок на рынке во втором полугодии», – сообщают в АИЖК.

Челябинские эксперты заметили, что рост ставок по ипотеке произошел раньше, не дожидаясь осени. «Тенденция последнего месяца – повышение процентных ставок, и рост продолжается, – считает руководитель АН «Инженер» Елена Калинина. – Причем ставку повысили ведущие банки. Например, сейчас у меня есть клиент, которому в крупном банке предложили кредит под 15 процентов годовых на 10 лет, при первоначальном взносе в 1,4 млн рублей и займе в 600 тысяч рублей».

«Надо еще разделять декларированные процентные ставки и объемы выдач под такой процент, – считает директор Челябинского отделения банка «Дельта-Кредит» Юлия Ачкасова. – Ведь можно заявить любую процентную ставку и при этом не выдавать по ней кредит. В России по объемам выдач ипотечных кредитов традиционно лидируют Сбербанк, ВТБ, и «Дельта кредит». Поэтому мы можем точно сказать, что с нашим средним процентом годовых – 12,5 – объем выдач высокий».

Высокий процент, который нередко отпугивает потенциальных заемщиков, толкает банки на поиск других конкурентных преимуществ. И уже по традиции это снижение требований к кредитуемым. «Требования к заемщикам действительно снижаются. Это политика последних лет, – продолжает Елена Калинина. – С каждым годом банки становятся лояльнее. Так, сегодня для банков по-настоящему важным условием остается только неиспорченная кредитная история заемщика. Остальное – судимость, доход – уже мало волнуют банкиров. Важно, чтобы клиент сам рассчитал свои возможности».

Однако в банках существенные изменения видят лишь в смягчении требований к кредитным историям. «По требованиям к заемщикам, наверное, они стали чуть мягче. Но каких-то значительных изменений не произошло, – отмечает Юлия Ачкасова. – Смягчились требования к кредитным историям. С каждым годом мы относимся все лояльные к просрочкам по прежним платежам. Мы не учитываем на сегодняшней день платежи по кредитным историям, задолженности. У нас даже существует мораторий на кредиты, полученные за три года до оформления ипотеки. То есть по состоянию на 2014 год нам не важно, какие задолженности у заемщика были до 2011 года. И каждый год срок передвигается. Что касается способов подтверждения дохода, то уже давно снижены все требования до минимума – мы не требуем никаких других документов, кроме справки о доходах по стандартной форме».

И все же риелторы соглашаются, что, несмотря на общий рост лояльности, банки стали осторожнее. «Тенденция лояльности началась в кризисный 2008 год, до которого получить ипотечный кредит мог практически любой желающий. Сегодня банки все же присматриваются к заемщикам, – отмечает Елена Калинина. – Сказывается общая экономическая ситуация и снижение платежеспособности населения. Поэтому сейчас все-таки анализируют кандидатуру. Как раз в кризисные времена менялся подход. Например, до 2008-го считалось, что лучше дать кредит сварщику, который никогда не останется без работы, чем бизнесмену. Однако в 2009 году пришли к выводу, что люди с высшим образованием реже бросают кредиты».

По-прежнему свои вкусы у банков и относительно семейного положения заемщиков. Так, по наблюдениям риелторов, разведенной женщине или матери-одиночке ипотеку оформят охотнее, чем старой деве после 30 лет. «Матери-одиночки считаются самыми надежными заемщиками, – отмечает Елена Калинина. – По статистике такие женщины никогда не бросают кредиты, потому что высока степень ответственности. Разведенным отцам-алиментщикам банки также охотно идут на встречу. Более того, тенденция последних лет – детей перестали учитывать как иждивенцев при расчете доходов на полную семью». Юлия Ачкасова также подтверждает эти тренды.

Зато пока еще важным остается для банков и возраст заемщика. Так, на ипотечный кредит вряд ли смогут рассчитывать молодые люди до 21 года, а также лица предпенсионных лет. Но и этот показатель постепенно нейтрализуется. Елена Калинина вспоминает, что недавно клиентке – преподавателю 57 лет – банк с легкостью одобрил ипотеку. А вот профессии в оценках банков ушли на задний план. Так, если в период кризиса в антирейтинг ипотечников попали риелторы, бизнесмены и некоторые рискованные профессии, то сегодня финансовые учреждения закрывают на это глаза. «Не так давно наше агентство оформляло кредит промышленному альпинисту. В ипотеке ему не отказали, лишь предложили повышенную страховку», – уточнили в АН «Инженер».

И риелторы, и банкиры отмечают и то, что немного понизилась «доходная корзина» семьи, необходимая для ипотечного займа. Однако по-прежнему расчет этой суммы необходимо вести исходя из стоимости приобретаемого объекта.

И, конечно, по-прежнему рассчитывать на ипотеку не могут безработные. «Ко мне на днях обратилась безработная клиентка, пожелавшая оформить кредит, – рассказала Елена Калинина. – У нее есть накопления, на которые она хотела приобрести квартиру, а кредит выплачивать, сдавая ее в аренду. При этом женщина пять лет нигде не работала. На мое предложение сначала трудоустроиться, а потом оформлять кредит, она отреагировала, как на непристойное предложение. Таким вход в банк однозначно заказан».

Возможно, из-за качественных поблажек выдача ипотечных кредитов с начала года заметно активизировалась. Так, риелторы отмечают, что если с апреля по май жилье больше приобретали за наличку, то уже в июне стало заметно гораздо больше сделок по ипотеке. В некоторых компаниях заметили, что по сравнению с прошлым годом, ипотечных кредитов стало больше: едва ли не каждая вторая сделка совершается при помощи ипотеки.