Стрит-ритейл: первые этажи под запретом

На первых этажах жилых домов запретят открывать коммерческие предприятия. Такие поправки в Жилищный кодекс готовит этой осенью Мосгордума. Правда, новые правила коснутся только домов, построенных до 2000 года. Отразится ли этот запрет на рынке коммерческой недвижимости Челябинска, выяснял сайт DomChel.ru.

Мосгордума готовит пакет поправок в Жилищный кодекс, согласно которым будет запрещено открывать на первых этажах жилых домов, построенных более 15 лет назад, магазины, кафе, парикмахерские, мастерские и прочие заведения. При этом действующие точки торговли или услуг закрывать не планируют. В скором времени документ будет рассмотрен в Мосгордуме и внесен в федеральный парламент.

Член комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Андрей Клычков отмечает, что квартиры на первых этажах не предусмотрены под переоборудование для торговли или оказания услуг, это нарушает конструкцию здания. «Это касается старых пятиэтажек, многих домов панельных серий, да и непанельных тоже», – говорит чиновник. Сейчас эксперты определяются с полным списком зданий, которые попадут под новые правила. Пока речь идет о домах, которые построены ранее 1995–2000 годов.

Мнения челябинских экспертов о предлагаемых нововведениях различны. «Арендовать коммерческое помещение в торговом комплексе может позволить себе далеко не каждый и не для всех такая торговля эффективна, – уверен руководитель компании «IBC-Недвижимость» Станислав Ахмедзянов. – Практически единственным вариантом для предпринимателей с небольшими инвестициями остается выкуп первых этажей жилых домов».

По мнению собеседника, новые поправки к Жилищному кодексу могут серьезно сказаться на рынке коммерческой недвижимости Челябинска. В отличие от немолодой «вторички», помещения в новостройках не всегда отвечают проходимости, которую ожидают предприниматели. А значит, не всегда выгодны. «Коммерческая недвижимость в новых домах становится выгодной после того, как микрорайон получает свое развитие, – говорит Станислав Ахмедзянов. – Как только формируется хороший трафик, объект начинает приносить прибыль. Но на это уходит около пяти лет. Так что инвесторам подчас выгодней взять готовое помещение в центре горда, где для торговли уже есть все условия».

По данным базы объявлений сайта DomChel.ru, сегодня челябинцы нередко продают свои квартиры на первых этажах с пометкой «удобно под нежилое помещение». Чаще всего такие квартиры находятся в домах старого фонда, в разных районах Челябинска. Например, в сталинке по улице Российской или в хрущевке по улице Шота Руставели.

Директор агентства коммерческой недвижимости E.R.A Сергей Еремеев считает, что нововведение не особо повлияет на рынок коммерческой недвижимости, однако все равно окажет свое действие: «Такие поправки могут спровоцировать нелегальный перевод помещений из жилого фонда в нежилой. Ведь законом собственнику не запрещено организовывать в своем жилье офисы, к примеру».

Кроме того, эксперт отмечает, что предложений на таком рынке станет меньше, и это может отразиться на увеличении стоимости квартир на первых этажах. Тем более, по словам Сергея Еремеева, не каждый предприниматель сегодня может получить лицензию на торговлю в жилых домах. «Необходимая для этого площадь – около 100 квадратных метров, – отмечает собеседник. Кроме того, торговать спиртными напитками и сигаретами в таких помещениях сегодня без специальной лицензии невозможно».

Многие эксперты ставят под сомнение эффективность предлагаемых столичными властями мер. «Большая часть таких помещений в Челябинске уже переведена в нежилой фонд, – говорит Станислав Ахмедзянов. – Почему вопрос о запрете поднимается только сейчас? Речь идет о нарушении конструкции жилых домов, где есть такие коммерческие помещения. Чаще всего владельцы таких помещений не устраивают грандиозную перепланировку, что не влияет на конструкцию здания».

«Авторы идеи сами себе противоречат, – уверен гендиректор ОАО «МЖКО» Артем Первушин. – Действующие коммерческие площади, которых в Челябинске около 80%, уже доказали, что чаще всего никак не влияют на состояние дома, разрешение на их переоборудование выдавались без проблем. Странно, что сейчас появилось желание ввести запрет». Собеседник предполагает, что подобные инициативы создаются формально, для отвода глаз.

«Вместо того, чтобы запрещать расположение коммерческих объектов на первых этажах старых домов, было бы логичнее подготовить нормативную базу для владельцев таких помещений, которые часто ущемляют интересы жильцов, – продолжает Артем Первушин. – Например, необходимо проводить собрание жильцов, на котором бы оговаривались все нюансы: не продавать в этой точке спиртные напитки, соблюдать чистоту, вносить плату на содержание дома и так далее».

Врезка-опрос:

По словам эксперта, такие условия были бы взаимовыгодными. Предприниматель бы получал необходимый трафик покупателей в проходном месте, а жители бы при этом продолжали проживать в комфортных условиях. Сегодня же большое число челябинцев недовольны теми коммерческими помещениями, которые располагаются на первых этажах их домов.

«Жильцы часто обращаются с жалобами, – говорит Артем Первушин. – Предприниматели устанавливают входные группы, подсветку вывесок и кондиционеры и не согласовывают это с жильцами, которые живут над такими помещениями». Эксперт рассказал лишь о нескольких конкретных проблемах, с которыми сталкиваются жители вторых этажей.

Например, с козырька крыши одного из коммерческих помещений на первом этаже собственник не организовал слив воды. Жидкость теперь скапливается между первым и вторым этажами, что приносит неудобства жильцам и разрушает стену дома. «Чаще всего такие жалобы перерастают в судебные тяжбы с предпринимателями и не приносят положительного результата», – отмечает Артем Первушин.

Еще один находчивый предприниматель в Челябинске выкупил квартиру на первом этаже и в одной из комнат организовал морозильную камеру, не сделав теплоизоляцию. Холод из такой «морозилки» хорошо ощущают на себе жильцы квартиры этажом выше. Причем настолько, что на полу в углах иногда образуется лед. Отдельный шквал претензий от жителей многоквартирных домов приходится в адрес питейных заведений, которые также часто располагаются на первых этажах.

Своими проблемами поделились с сайтом и наши читатели. Так, жительница cеверо-запада Елена Копаева недовольна соседством с продуктовым магазином. «На первом этаже прямо под моей квартирой есть магазинчик, все время жарят курицу-гриль. Дышать жженым маслом уже невозможно, особенно в жару летом – форточку не открыть! – возмущается горожанка. – Плюс постоянно под окнами паркуются машины клиентов магазина: с коляской не проехать, свою машину не поставить. Периодически приходится морить тараканов: подозреваю, из продуктового магазина к нам лезут».