Цены на жилье: в декабре торг уместен

Стоимость квадрата полнометражных квартир к концу текущего года показывает самый большой рост. Цена квадратного метра челябинских квартир-студий, напротив, стала чуть ниже. При этом в сравнении с предыдущими годами все большее количество покупателей берет жилье именно в ипотеку. Но пока больше всего ипотечных сделок было оформлено в апреле и в июле.

В ноябре средняя этикетная цена квадратного метра, судя по графику аналитического сервиса «DomChel индексы», немного возросла с 47 до 47,1 тысячи рублей. Для сравнения, еще в августе текущего года она составляла 46 тысяч рублей за квадрат. Самый активный рост за последний месяц показали полнометражные квартиры. Этикетная стоимость их квадратного метра увеличилась на шесть процентов с 4,5 до 42,8 тысячи рублей.

По словам директора АН «Мега» Александра Шерстобоева, реальная цена квадратного метра полнометражных квартир все же отличается от этикетной. «Совсем недавно состоялась сделка, где продавалась сталинка площадью более 80 квадратных метров в Ленинском районе. Первоначальная цена, которую предлагал продавец – 2,6 миллиона рублей. В результате торгов он уступил покупателю 100 тысяч рублей», – говорит эксперт. – Этикетная стоимость собственником чаще всего завышается, и ее реально сбить, если торговаться».

По данным аналитиков Росреестра по Челябинской области, за последние десять месяцев в регионе было совершено свыше 551,3 тысячи сделок с недвижимостью. Любопытно, что сделок с землей в октябре было больше, нежели в сентябре: 20 244 и 21 802 соответственно. Интерес проявили и к долевке: зафиксировано 1808 сделок в сентябре и 1908 в октябре. А вот ипотечные сделки южноуральцы оформляли в октябре реже, чем в сентябре: 6593 против 6654 соответственно.

Также увеличилась цена квадрата челябинских хрущевок – на 2,9 процента. Еще в октябре она была 44,3 тысячи рублей, а к 1 декабря уже 45,6 тысяч рублей. Квартиры, построенные по индивидуальному проекту, судя по графику, стоят в Челябинске сегодня 48,2 тысячи рублей за квадратный метр. Это на 3,3 процента дороже, чем еще месяц назад. Незначительно, но все же увеличилась этикетная стоимость квадратного метра и квартир 97 серии: с 47,8 до 48,6 тысячи рублей.

«За прошедший месяц мы не заметили особого роста цен в конкретных сегментах рынка, – говорит руководитель РК «Хочудом.ру» Марат Хуснуллин. – Возможно, цену неоправданно завышают продавцы, что мы и видим по этикетной стоимости из графика сайта. Одна из причин этого – активный рост валюты. Челябинцы видят, что курс доллара растет и, вероятно, думают, что цена их жилья тоже должна повышаться. Поэтому я могу предположить, что этикетная стоимость квадратного метра сегодня значительно отличается от реальных цифр».

Заметны отдельные сегменты рынка недвижимости, где цена квадратного метра за последний месяц практически не изменилась. Например, это брежневки (возросли на 0,1 процента), сталинки (возросли на 0,2 процента) и квартиры 121 серии (возросли на 0,7 процента).

Однако Марат Хуснуллин подчеркивает, что в Челябинске сейчас складывается ситуация, когда рынок недвижимости активный – есть спрос и предложение, при этом цены практически стоят на месте. «Ряд механизмов снижает цены, другой – повышает их. Рынок балансирует и удерживает цены на уровне этой осени. Сейчас выгодно совершить сделку могут те челябинцы, кто задумывается об улучшении жилищных условий. Тем же, кто планирует инвестировать в недвижимость, есть смысл дождаться января 2015 года. Возможно, что в это время рынок будет стагнировать», – уточняет эксперт.

Виден к 1 декабря и небольшой спад стоимости квадратного метра в некоторых сегментах рынка недвижимости. К примеру, квартир серии 121Т. Этикетная стоимость их квадратного метра упала на 4,8 процента. Стал дешевле и квадратный метр элитноного жилья: за последний месяц он стал дешевле на 3,4 процента. При этикетной стоимости в ноябре 58,2 тысячи рублей за квадрат, сегодня она составляет 56,3 тысячи рублей. Цена квадратного метра квартир улучшенной 97 серии также стала дешевле на 2,5 процента.

Всего в базе сайта DomChel.ru сегодня насчитывается 49 174 объявлений. Из них 18 296 – это жилье в новостройках, 23 028 – вторичка, 5867 – частные дома и таунхаусы.

Еще месяц назад челябинские риелторы отмечали рост цен на квартиры-студии, так как они занимают большой процент среди прочих инвестиционных вложений. Этот стабильный рост цены был заметен на протяжении последних четырех месяцев. Сегодня же, согласно графику аналитического сервиса «DomChel индексы», этикетная стоимость квадратного метра квартиры-студии стала ниже на 0,2 процента относительно ноября текущего года.

По мнению Александра Шерстобоева, такое развитие событий легко объяснимо: «На квартиры-студии цена всегда была чуть завышена, ведь этот сегмент рынка сегодня в Челябинске пользуется большим спросом. Студия в новостройке нового микрорайона стоит примерно так же, как однушка 97-й серии в старом панельном доме. Конечно, большинство покупателей предпочтут новое жилье». С другой стороны, как отмечает собеседник, дома с такими квартирами продолжают строить и в больших количествах. Следовательно, цена на них должна снижаться, что и демонстрирует график аналитического сервиса сайта DomChel.ru.

В целом, эксперты утверждают, что в Челябинске отмечается новая волна покупательского спроса на жилье. «Покупателей жилья в ноябре относительно октября было больше. Велико их число и сейчас, – отмечает Александр Шерстобоев. – Кроме того, люди активно торгуются. Покупатели стараются купить дешевле, а продавцы охотно готовы уступить. Например, на недавней сделке квартиру, которую собственник выставлял за два миллиона рублей, он уступил за 1,84 миллиона».

«Увеличенное число сделок с недвижимостью в декабре отмечается традиционно. Например, в Америке подобное активное время – это весна. Россияне же в уходящем году стараются расплатиться с долгами и вложить деньги по максимуму. Некоторые боятся негативных перемен, которые могут наступить с приходом нового года», – добавляет Марат Хуснуллин.

Эксперты АН «Дан-Инвест» подсчитали, что сегодня средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке составляет 45 125 руб. Анализировался вторичный фонд в возрасте от трех лет, однако в подборку не попали совсем неликвидные давно построенные дома. Любопытно, что в 1-м квартале 2014 года средняя цена «квадрата» оценивалась примерно в 45 782 руб. То есть с марта по ноябрь 2014 г. произошло снижение средней стоимости вторичного жилья на 1,54%.

«Падение объяснимо, ведь в этом году у «вторички» с перегретыми ценами появился сильный конкурент – новостройки, – говорит руководитель АН «Дан-Инвест» Валентин Корытный. – На вторичке тем не менее стали чаще присматриваться к сталинкам с ЖБИ-перекрытиями. В этих квартирах высокие потолки, разумные планировки, большие санузлы, закрытые уютные дворы. Из ненового жилфонда после панельных домов сталинки более востребованы, нежели хрущевки и брежневки».