Елена Докучаева, президент коллекторского агентства «Секвойя кредит консолидейшн»: «До лета серьезных решений по кредитам принимать не нужно»

Резкое повышение ставок кардинально изменило ситуацию на рынке ипотечного кредитования. Те, у кого уже есть ипотека, готовятся серьезно затянуть пояса, а желающие купить жилье в кредит откладывают обращение в банк. Как не стать ипотечным должником в этих непростых условиях и что ждет российскую ипотеку в будущем, рассказала президент коллекторского агентства «Секвойя кредит консолидейшн» Елена Докучаева.

– Экономическая ситуация минувшего года спровоцировала бум на российском рынке ипотеки. Сколько кредитов было выдано в России в 2014 году?

– Кредитов было выдано на 1,7 трлн рублей, что на 30% больше по отношению к 2013 году. Среди лидеров традиционно Москва и Московская область, на долю которых приходится почти 10,10% и 8,40% всей выданной ипотеки. За ними следует по объему выдачи Санкт-Петербург, что тоже вполне объяснимо. Затем Тюмень, Татарстан, Свердловская область, Краснодарский край, Красноярский край, и 25% приходятся на все остальные регионы.

– Сколько россияне берут в кредит и на какой срок?

– Средний размер ипотечного кредита во многом зависит от того, в каком регионе выдается. В среднем по стране ипотечный займ составил 1,9 млн рублей. В 2014 году мы здесь также увидели рост, потому что в 2013 году размер среднего кредита был 1,6 млн. Чем выше в регионе стоимость недвижимости, тем больше средний ипотечный кредит. Достаточно высокий средний размер ипотечного займа в Тюмени – 2,24 млн рублей, в Ростове – 1,6 млн рублей, в Самаре – 1,38 млн рублей.

Средний срок погашения кредита в России составляет 15 лет. Дольше всего гасят кредиты в Тюмени – более 17 лет, быстрее всего в Челябинске – 13,7 лет.

– Многие эксперты отмечали, что подобный ажиотаж в последующем может обернуться увеличением задолженности по ипотеке для банков. Как бы вы охарактеризовали сегодняшний уровень просроченной задолженности россиян по ипотечным кредитам?

– Я бы не сказала, что сегодня ситуация с ипотечной задолженностью критична. Ее доля в портфелях банков не высока. Особенно если мы примем во внимание бурный рост, который мы наблюдали в конце года. Но нас смущает, что если рост просроченной задолженности в начале года составлял 0,2% от месяца к месяцу, то по итогам октября задолженность выросла по отношению к сентябрю на 4,5%, а в декабре этот рост составил уже 5%, что очень существенно. При таких темпах, по нашим оценкам, просроченная задолженность в следующем году может вырасти достаточно серьезно – на 18-20%.

– Что делать тем, у кого возникли проблемы с выплатой ипотеки? Есть ли какие-то способы отсрочить или уменьшить платеж?

– Если речь идет о валютных заемщиках, то здесь что-то советовать сложно. Реструктуризировать кредит, переводить его в рубли, судя по текущему курсу, не имеет смысла. Нужно, видимо, сжать зубы и большую часть своих доходов направлять на погашение кредита.

Другой вопрос – рублевые заемщики, которым стало трудно обслуживать кредит. Если они понимают, что в течение 3-5 месяцев ситуация нормализуется, нужно договариваться с банком о возможном снижении ежемесячного платежа. Можно также занять у друзей и знакомых, чтобы погасить те 2-3 платежа, на которые пока нет средств. Когда речь идет о более существенных изменениях и света в конце тоннеля не видно, нужно реструктуризировать задолженность: увеличивать срок кредита и снижать нагрузку на его обслуживание в месяц.

Но здесь важно помнить, что при любой возможной реструктуризации банк может предложить изменение процентной ставки. И подобные меры могут даже выйти боком в силу того, что затраты не сильно сократятся.

В целом я бы сказала, что любому ипотечному заемщику нужна подушка безопасности: какие-то сбережения, которые позволят в течение трех месяцев обслуживать кредит. Это то время, когда можно найти новую работу или получить дополнительный доход. Если вы еще не проблемный заемщик, то формируйте подушку безопасности и проводите урезание текущих затрат. Если проблемный, ведите переговоры с банком.

Если же заемщик уже передан на взыскание в коллекторское агентство, первое правило – идти на контакт. И в этой ситуации можно найти какой-то выход. Например добровольная продажа недвижимости, которая всегда лучше, чем продажа по суду.

– После резкого повышения ставок по ипотеке в конце 2014 года заемщики были обеспокоены тем, что проценты по выданным кредитам также могут быть увеличены. Возможно ли это в принципе?

– Все зависит от кредитного договора. Если, например, банки привязывают ставку к какому-то показателю и подразумевается возможность ее изменения, конечно, банк такой возможностью воспользуется. Если в договоре такого положения нет, то любое изменение ставки незаконно, и заемщик всегда может это оспорить. За исключением случаев, когда подписываются какие-то допсоглашения, в том числе об изменении срока и валюты кредита, размера ежемесячной выплаты. Это тоже может повлечь за собой изменение процентной ставки.

– В последнее время банки открыто говорят об ужесточении требований к заемщикам, в том числе к тем, кто планирует взять ипотеку. Вы наблюдаете такую тенденцию?

– Несомненно, требования к заемщикам ужесточаются во всех видах кредитования, и в том числе ипотечном. Банки отдавали себе отчет, что ажиотажный спрос конца 2014 года может обернуться для них быстрым ростом просроченной задолженности. Если вспомнить кризис 2008 года, то очень большой процент ипотечных долгов был проблемным, и в работе коллекторских агентств было достаточно много принудительных продаж недвижимости, в том числе, когда она была единственной.

Ипотека – вообще очень серьезное решение, и, принимая его, нужно отдавать себе в этом отчет. Необходимо понимать, что если ты на взлете своей карьеры уже отдаешь 50-60% на оплату ипотеки, это значит, что любое незначительное изменение приведет к тому, что ты этот кредит обслуживать не сможешь.

– Некоторые аналитики уверены, что в 2015 году требования, которые предъявляют банки к заемщикам, станут еще жестче...

– Я думаю, что объем ипотечного кредитования будет снижаться, поскольку очень сильно выросли ставки. И в условиях экономической нестабильности и достаточно пессимистических прогнозов по основным макроэкономическим показателям на следующий год, спрос на недвижимость, скорее всего, снизится. С другой стороны, при снижении спроса вполне возможно, что будут снижаться и цены. А снижение цен может вновь повлечь за собой рост спроса на ипотечные кредиты. Кроме этого, Центробанк может уменьшить ключевую ставку. Ведь в определенных обстоятельствах это был оправданный ход, но обратной стороной этого повышения стала невозможность получения кредитных ресурсов, а это сокращение роста производства, продаж и потребления.

– Есть мнение, что сокращение уровня одобрения кредитных заявок – это отголосок глобальной перестройки финансовой системы, которая в итоге изменит сознание массового потребителя. Можно ли предполагать, что в ближайшем будущем мы полностью откажемся от кредитов, в частности от ипотеки?

– От кредитов мы, конечно же, не откажемся. Мы можем отказаться от ипотеки, если перейдем к системе социального распределения жилья, но такой, к сожалению, не намечается. Приобретать недвижимость и улучшать жилищные условия за наличные зачастую достаточно сложно. Люди хотят жить хорошо сегодня, а не через 20 лет, когда они возможно накопят на небольшую квартиру.

Но я думаю, что в целом отношение к потреблению россиян все-таки изменится. Его бурный рост в 2000-е годы привел к тому, что сейчас мы потребляем реально больше, чем нам нужно. Думаю, что этот уровень снизится, но что касается таких жизненно важных кредитов как кредиты на приобретение жилья, то от них отказаться будет невозможно. Ипотека будет востребована всегда. Количество и объемы ипотечного кредитования будут расти, а вот объемы розничного кредитования будут снижаться. Мы будем меньше тратить на текущее потребление, но больше – на обслуживание долгосрочных кредитов – ипотеки и авто.

– Что бы вы посоветовали тем, кто планирует приобрести жилье в ипотеку? Насколько это опасно в нынешней экономической ситуации?

– Если ситуация позволяет подождать, то однозначно лучше это сделать. Сейчас стоимость кредита практически пиковая. Если цены на недвижимость упадут, тогда имеет смысл брать ипотечный кредит, но еще важный момент – на какую часть недвижимости. Одна ситуация, когда вы берете ипотечный кредит на 20-30% стоимости недвижимости, а 70-80% оплачиваете накоплениями, и совсем другая, когда собственными сбережениями оплачивается только 10% жилья. Чем меньше кредита в стоимости недвижимости, тем надежнее ваше положение. В целом я думаю, что до лета никаких серьезных решений по кредитам принимать не нужно. Стоит посмотреть, как будет развиваться экономическая ситуация, а в это время накапливать средства, чтобы большую часть покупки оплатить своими сбережениями, а не заемными деньгами.