Офисные метры начали дешеветь

Стоимость квадратного метра при покупке и аренде в сегменте стрит-ритейл стала падать. Так, средняя арендная ставка для помещений этого формата в Челябинске с начала 2015 года сократилась на 20–30%. Такие данные называют челябинские эксперты по коммерческой недвижимости. Собственники охотно предлагают бизнесменам значительную скидку. Далеко не все коммерсанты способны, как и прежде, оплачивать аренду таких помещений.

Стрит-ритейл – один из популярных форматов коммерческой недвижимости. Это всевозможные магазины и аптеки, рестораны и кафе, туристические фирмы, салоны красоты и другие компании, которые располагаются на первых этажах жилых домов. Однако с начала 2015 года многие владельцы бизнеса были вынуждены не продлевать договор аренды и съезжать. «Если вы обратите внимание, то в центре города на многих магазинах появились вывески «аренда», – говорит руководитель компании «Дом-Инвест» Лев Шпайзман. – Многие помещения сейчас пустуют. Этот спад произошел еще в конце прошлого года. Некоторые пытаются договориться с собственниками о снижении арендной ставки. Кто-то идет на уступки и уменьшает ее до 30%. Ведь продлить договор аренды с действующим арендатором выгоднее, чем искать нового. Пока будут идти эти поиски, помещение будет простаивать и приносить убытки». Так что арендаторам можно рассчитывать на то, что вскоре в наличии вырастет число качественных предложений в хороших местах и по привлекательной цене.

По информации сайта РБК, со ссылкой на данные компании JLL, главные торговые улицы Москвы лишились каждого десятого арендатора. Доля вакантных площадей на главных торговых улицах увеличилась с 5 до 9%. На этом фоне продолжили падать арендные ставки: только с октября 2014 года по январь 2015 максимальная ставка аренды на главных улицах снизилась на 18%, до $4,5 тыс. за 1 кв. м в год. На менее знаковых улицах ставка упала на 9%. В Санкт-Петербурге ставки аренды стрит-ритейла снизились на 40–60%.

Одной из первых кризис на себе ощутила бутиковая зона с товарами не первой необходимости, а также рестораторы. По некоторым данным, в городе закрылось уже более 40 заведений. Владельцы бизнеса ищут возможности импортозамещения предлагаемых товаров, задумываются о сокращении занимаемых арендных площадей и смене мест дислокации на более дешевые. «Арендаторы помещений стрит-ритейла испытывают сейчас огромные трудности, – комментирует ситуацию руководитель компании «IBC-Недвижимость» Станислав Ахмедзянов. – Особенно это касается магазинов одежды, обуви и других товаров, где больше 50% составляет импортный закуп. Единственным выходом для них остается освободить площади, иначе они рискуют лишь копить убытки. Такая массовая ситуация заметна на многих улицах города: на Кировке, улицах Энгельса, Свободы, проспекте Ленина и в других местах. Остаться на плаву могут разве что медицинские центры, аптеки и продуктовые магазины, которые располагаются на первых этажах зданий. В этих товарах у людей есть потребность всегда, даже в кризис».

По словам руководителя АН «Дан-Инвест» Валентина Корытного, арендодатели готовы пересматривать договоры с арендаторами и идут на дисконт. «Это вынужденная мера. Во-первых, сильно вырастают сроки окупаемости объекта – на те же 20-30%. По некоторым позициям дисконт доходит до 50%. Во-вторых – и это главное – падает спрос на аренду. Срок экспозиции помещения тоже сильно увеличивается. Если раньше можно было найти арендатора на привлекательное место за четыре–шесть недель максимум, то теперь этот период растягивается до трех месяцев», – уверен эксперт.

Доля коммерческих объектов недвижимости в новостройках Челябинска*

* Данные на февраль 2015 года от РК «Служба недвижимости».

Более того, прогнозы для рынка стрит-ритейла совсем не радужные. «На это влияет несколько факторов – санкции со стороны ряда стран до сих пор не сняты, экономическая ситуация тоже пока не стабилизировалась, – подчеркивает Станислав Ахмедзянов. – В таких условиях стрит-ритейл может сконцентрироваться не на центральных улицах города, а в спальных районах Челябинска, на территории новых микрорайонов. При этом арендная ставка может снизиться до 600–650 рублей за квадратный метр в месяц. В центре эта ставка может остановиться на 700 рублей за квадрат. До этих изменений она в среднем составляла от одной до трех тысяч рублей. В спальных районах эта ставка может составить 700 рублей вместо прежних 1000–1800 рублей за квадратный метр».

Чтобы хоть как-то удержать арендатора, собственники будут вынуждены идти на разные меры. Например, раньше было принято поднимать ставку в соответствии со ставкой рефинансирования Центробанка. Теперь же собственники готовы фиксировать цену. Могут появиться и другие меры: арендные каникулы, включение оплаты за ЖКУ и другие услуги в арендный платеж или вовсе освобождение от них.

С точки зрения экономики настало время арендатора. Тот факт, что собственники помещений готовы заметно скидывать цену, подтверждает и главный редактор газеты «Челябинский обзор» Дмитрий Моргулес. Собеседник недавно искал помещение для офиса и с уверенностью говорит: найти офис в самом центре на выгодных и «вкусных» местах – не проблема. «Бизнес-активность не растет, а с помещениями собственникам что-то делать надо, иначе со временем площади приносят больше проблем, чем пользы или прибыли, – говорит Дмитрий Моргулес. – Я нашел помещение под офис примерно за неделю, и с владельцем помещения мы договорились. Есть огромное количество предложений по функциональным офисам с Интернетом, связью и всем необходимым. К примеру, на проспекте Ленина можно снять офис за 400 рублей за кв. м в месяц – и это включая коммуналку. Предположу, что и в крупных офисных центрах сегодня предпочтут договориться с прежними арендаторами, чем искать новых».

Снижение цен характерно не только для аренды, но и для продажи таких помещений. По оценкам челябинских риелторов, с начала 2015 года цена цена на объекты формата стрит-ретейл в центре города снизилась примерно на 25%. Это связано с тем, что собственники сейчас стараются как можно быстрее продать свои помещения. Одни из них не в состоянии платить кредиты за купленные ранее метры, другие вынуждены уехать из страны или имеют собственные планы на ведение бизнеса.