Вторичка: цена растет, спрос падает

Этикетные цены на вторичку к началу марта 2015 года подросли. Это коснулось в первую очередь квартир 97 и 121 серий и квартир-студий. Такие данные демонстрирует аналитический сервис «DomChel индексы». Однако платежеспособный спрос постепенно сокращается.

В целом средняя этикетная стоимость квадратного метра в базе предложений сайта, судя по графику аналитического сервиса «DomChel индексы», выросла с 47,9 тысячи рублей за квадратный метр в феврале до 48 тысяч рублей к 1 марта текущего года. Надо отметить, что этикетная стоимость вторички показывает регулярный рост еще с ноября 2014 года. Так, в ноябре прошлого года средняя этикетная стоимость квадратного метра вторичного жилья составляла 46,6 тысячи рублей, в декабре – 46,9 тысячи, в январе – 47,5 тысяч и в феврале – 47,9 тысячи рублей.

Именно с ноября и до конца 2014 года в Челябинске, как и во многих других городах, отмечался ажиотаж на рынке купли-продажи жилья. Нередко собственники завышали рыночную стоимость квартир, чтобы получить как можно больше выгоды от сделки. Сегодня челябинские эксперты недвижимости отмечают спад спроса на покупку квартир. Одна из причин – это продолжающийся рост цены на объекты вторичного рынка. Ажиотаж с покупкой недвижимости прошел, а ее этикетная стоимость продолжает увеличиваться.

Директор АН «Рио-Люкс» Василий Олейников отмечает, что похожая ситуация сегодня складывается и на рынке недвижимости Екатеринбурга и Магнитогорска. «Первое, на что ориентируется покупатель при выборе жилья, – это ценообразование. Площадь квартиры и количество комнат, как правило, вторичны. Не секрет, что 98% квартир, которые сегодня выставлены на продажу, переоценены. Собственник самостоятельно устанавливают цену на свой объект, глядя на объявления с аналогичными параметрами. Если такая квартира долгое время стоит в топ-20 дорогих объектов, неудивительно, что сегодня нет звонков от желающих его купить. Спрос появится только тогда, когда упадет цена», – уверен собеседник.

Согласно опросу ВЦИОМа, россияне считают самым надежным способом вложения денег покупку недвижимости. В четвертом квартале 2014 года такое мнение озвучили порядка 50% опрошенных россиян. На втором месте – открытие счета в госбанке. Этот способ называют самым надежным способом сохранения и приумножения денег 18% респондентов. Еще 16% участников опроса считают, что деньги лучше сохранить с помощью приобретения золота. За хранение денег наличными проголосовали 23% респондентов: в том числе 13% считают наиболее надежным делать накопления в рублях, а 10% – в иностранной валюте.

Несмотря на рост этикетной стоимости квадрата на вторичном рынке, в конце 2014 года многие собственники снимали свои объекты с продажи. Они опасались совершать сделку на волне ажиотажа. «Были случаи, когда на объект находился покупатель готовый к сделке. Но собственники отказывались даже от аванса и не шли на продажу. Они просто боялись не найти для себя альтернативный вариант покупки другого объекта. Таким образом, сейчас происходит сужение рынка и продавца, и покупателя», – говорит директор АН «Стрижи» Лейла Рудь.

За прошедший месяц, по данным аналитического сервиса нашего сайта, прибавили в цене несколько типов квартир. Например, этикетная цена квадратного метра брежневки за месяц подросла на 2,5%. Сегодня она составляет 45,9 тысячи рублей. Увеличилась на 2,7% относительно февраля текущего года цена квартир 121 серии – 47,5 тысяч рублей за квадрат. Также рост показали квартиры 97 серии. Их стоимость поднялась на 1,5% и в среднем насчитывает сегодня 48,3 тысячи рублей.

Директор компании «Ключ-Инвест» Александр Чернов легко находит объяснение такому увеличению этикетной цены именно этих типов квартир: «Квартиры 97 и 121 серий всегда считались самыми ходовыми, даже во времена экономического кризиса. Как правило, они отвечают требованию «цена-качество». Кроме того, они имеют небольшую площадь и при этом несколько комнат. На такое жилье всегда есть спрос».

Как показывают данные аналитического сервиса «DomChel индексы», цену на свои объекты не прочь поднять собственники не только квартир экономкласса, но и владельцы элитного жилья. Квартиры элиткласса за прошедший месяц прибавили в цене на 4,7% и составили 61 тысячу рублей за квадратный метр. Для сравнения, в феврале ее стоимость составляла 58,2 тысячи рублей за квадрат. Притом что в декабре 2014 года она была заметно ниже – 55,4 тысячи руб./кв. м.

По словам первого заместителя председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елены Николаевой, стоимость неликвидного вторичного жилья в России в 2015 году может упасть до 50%. Она отметила, что неликвидным вторичным жильем являются дома, не прошедшие капремонт и находящиеся в плохом состоянии. Неликвидным жильем также могут быть и новостройки, расположение которых было выбрано неудачно. Елена Николаева также утверждает, что ликвидное вторичное жилье в 2015 году будет расти в стоимости – примерно на 5–7%.

Продолжает рост этикетная стоимость и челябинских квартир-студий. Сегодня она составляет 52,6 тысячи рублей, что на 1,8% выше, чем месяц назад. Эксперты рынка недвижимости объясняют это тем, что квартира-студия – самый распространенный вид инвестиционного жилья. Поэтому собственники, которые купили эти квартиры на волне ажиотажа в конце 2014 года, сейчас пытаются продать их по более выгодной цене.

Есть ряд квартир, этикетная стоимость квадратного метра которых, напротив, стала ниже. Например, этикетная цена сталинок (-4,1%) составляет сегодня 39,4 тысячи рублей за квадратный метр; полнометражных квартир (-1,8%) – 43,7 тысячи рублей и квартир улучшенной планировки (-3,1%) – 49,5 тысяч рублей. Практически не изменилась за прошедший месяц этикетная цена хрущевок. Ее рост составил всего 0,6% относительно февраля текущего года.

В целом челябинские риелторы отмечают стагнацию рынка недвижимости. «Спрос по объектам падает, и это замечают многие агентства недвижимости. По разным наблюдениям снижение составляет 20–50%. Рынок затих», – добавляет Лейла Рудь.

Напомним, что на первичном рынке жилья также складывается непростая ситуация. Большое количество квартир в новостройках челябинцы приобрели в конце ушедшего года. Таким образом, весной на рынке купли-продажи жилья эксперты прогнозируют затишье. Проблематичным покупку первички сейчас делают также высокие ставки по ипотеке и требования к заемщикам, которые стали более жесткими.