Андрей Самохвал, начальник Челябинского отдела Регионального оператора капремонта: «Взносы за капремонт обязательны – это закон»

На Южном Урале программа капитального ремонта многоквартирных домов стартовала в 2014 году. Начиная с апреля 2015 года южноуральцы ежемесячно получают квитанции на оплату взносов. Но у собственников остается немало вопросов по новой программе. На самые актуальные из них в интервью нашему сайту ответил начальник Челябинского отдела Регионального оператора капремонта Андрей Самохвал.

– Андрей Викторович, на каком этапе сейчас находится работа регоператора? Капремонты домов, которые вошли в программу в этом году, уже начались?

– Ремонты мы начали уже в прошлом году, только в Челябинске было отремонтировано 100 домов. В этом году у нас в плане 213 домов. Сейчас как раз идут конкурсные процедуры по выбору подрядных организаций. Мы уже отобрали ряд компаний по строительному контролю за выполнением работ, сейчас выбираем подрядные организации на выполнение работ. Готовимся к выбору подрядных организаций на подготовку проекто-сметной документации. Все процедуры по проведению торгов можно проследить у нас на сайте в разделе «Закупки».

– Кто, кроме регоператора, может принимать участие в выборе подрядных организаций?

– Согласно постановлению правительства Челябинской области №442, в этом процессе могут принимать участие представители органов местного самоуправления, управляющих организаций и собственников многоквартирных домов.

– А сами жильцы подключились к этому?

– Активность жильцов, к сожалению, невелика. В прошлом году ситуация была аналогичная. Проходил конкурс по выбору подрядчиков. При этом в комиссии присутствовало всего два собственника, а объектов было около 50. Посмотрим, насколько жители будут активны в этом году.

– С чем связываете такой низкий интерес к выбору подрядчиков?

– Ругать собственников за безынициативность нельзя. На активность жителей могут влиять самые разные факторы, даже нехватка времени. Например, конкурсная комиссия заседает с 10 часов утра. Основная часть жителей в это время находятся на работе. Кстати, на этот случай собственники могут выдавать доверенность тем, кто может представлять их интересы в заседании комиссии. Можно сделать доверенным лицом представителей управляющих компаний.

– Как регоператор расплачивается с подрядчиками?

– У нас есть виды работ, которые оплачиваются по факту, и есть работы, которые оплачиваются с авансом. Конечно, никакой стопроцентной предоплаты подрядчикам не бывает. Это связано в том числе и с нерегулярностью взносов со стороны жителей. Когда у собственников течет крыша, они готовы на любые взносы. Как только проблема уходит, все платежи прекращаются. Ремонтировать надо ведь не только крышу, но и внутренние коммуникации. Когда появится проблема с ними, жильцы снова будут обращаться к регоператору и требовать капремонта.

Но это невозможно до тех пор, пока не будет погашена предыдущая задолженность. Конечно, можно понять экономические проблемы, которые есть сегодня у собственников жилья. Кто-то до сих пор уверен в том, что программа не будет работать и оплачивать квитанции за капремонт не надо. Но я бы рекомендовал не копить задолженность, потому что ее в любом случае нужно будет оплатить.

– Хорошо, допустим, капремонт в доме сделали. Что дальше?

– Согласно закону, подрядчики обязаны давать гарантию на проделанную работу сроком пять лет. Они могут дать гарантию на больший период, но этот срок не должен быть меньше пяти лет.

– Могут ли жильцы многоквартирного дома не принять результаты ремонта?

– По Жилищному кодексу, собственники согласовывают акт приема работ. Разрешено несогласование только в трех случаях. Первое – при нецелевом использовании средств. Условно говоря, когда вместо ремонта крыши сделали клумбу во дворе. Вторая причина не подписывать акт приемки – изменение стоимости работ, когда, скажем, заложили на ремонт миллион рублей, а предъявили в итоге счет на 1,5 миллиона. И третий случай – при фактическом невыполнении работ, когда к оплате предъявляется работа, которая не выполнена.

– Что в таких случаях делать людям?

– По закону мы обязаны организовать жильцам осмотр фактически выполненных работ. Собственники часто на эмоциональном уровне принимают работу: цвет не нравится, где-то гвоздь не так забит. Если жильцы видят конкретные нарушения, они имеют право не согласовать акт приема и обратиться в Госжилинспекцию, в Минстрой, в прокуратуру.

Закон позволяет органам местного самоуправления организовать отдельную комиссию. Жители также могут самостоятельно собрать независимую комиссию по приемке работ.

В нашей комиссии работают профессионалы, которые знают, как отличить качественные материалы от некачественных, знают технологию проведения капитального ремонта и так далее.

– Уже были случаи, когда жильцы не принимали результаты капремонта?

– Да, в прошлом году по итогам капремонта были подобные ситуации. В таком случае в акте собственники должны указать претензии по выполненным на доме работам и направить его регоператору. Мы работаем по этим актам, добиваемся такого результата, который бы устроил собственников.

– Как скоро подрядчик должен устранить все недочеты?

– Если недостатки работы выявлены в процессе приемки, то акта приема не будет до тех пор, пока проблемы не будут устранены. Соответственно, подрядчик не получит оплаты, пока должным образом не выполнит работу. Если недочеты вскрылись уже после того, как работы были приняты, то вступают в силу гарантийные обязательства.

– Многие наши читатели опасаются, что на собранные средства будут латать дыры на кровле и проводить другие локальные работы...

– Нужно понимать, что вся система ремонтов многоквартирных домов делится на несколько типов. Есть строительство новых домов на сносе старых. Между ними есть система ремонтов: текущий, капитальный и реконструкция. Последний вариант ремонта можно назвать самым масштабным. Он касается несущих конструкций, эти работы проводятся обычно с выселением жителей.

Текущий ремонт касается не более 30% конструктивных элементов по дому. Например, на крыше лежит 100 листов шифера, и если поменяли 29 листов – это текущий ремонт. На этот вид ремонта средства собирает управляющая компания.

Капитальный ремонт проводится под контролем регионального оператора. Наша задача – привести в нормативное состояние конструктивные элементы. К примеру, мы не будем проводить ремонт крыши частями, а проведем ее ремонт полностью. Потому что мы понимаем, что в следующий раз капремонт этой крыши состоится только через 30 лет, и работы нужно проводить капитальные. Кусочками латать крышу по программе капремонта никто не будет. Для локального ремонта есть графа в квитанциях «текущее содержание».

Законом прописаны обязательные виды работ в рамках капремонта. Их всего семь: это замена всей инженерной инфраструктуры; лифтовое оборудование; крыша, фасад, фундамент и подвал; узлы учета и распределения ресурсов. Мы можем проводить работы только по этим видам и в тот срок, который определен региональной программой.

– Ждет ли капремонт дома, которые находятся в ветхом состоянии, но при этом не попали в программу переселения из ветхо-аварийного жилья?

– На ветхих домах капремонт не проводится. Нет смысла тратить на них народные деньги. Мы работаем только с теми домами, которые можно привести в нормативное состояние. Закон предусматривает обследование дома на ветхость и заключение регоператора перед проведением ремонта о его целесообразности. Если дом действительно ветхий, мы не будем его ремонтировать.

Но старый и ветхий дом – это не одно и тоже. В Санкт-Петербурге и Москве жилфонд намного старше. Тем не менее там также проводят ремонт. Поэтому надо смотреть на фактическое состояние дома, а не на субъективную оценку. Иногда дом сороковых годов находится в лучшем состоянии, чем дома, которые строили в 80-х.

– Могут ли работы в рамках капремонта быть отложены или перенесены?

– Есть ситуации, когда мы приходим на дом и понимаем, что делать ремонт там невозможно. Например, в прошлом году была ранняя осень: начались холода и дожди, при которых проводить отдельные виды работ было нельзя. Мы были вынуждены отказаться от ремонта фасадов этих домов и перенесли работы с прошлого на этот год. Или, например, в минус 30 градусов мы, конечно, не будем менять отопление. Эти работы мы также перенесем на более подходящее время года.

– В 2014 году капремонт проходил с привлечением средств из федерального бюджета. Кто финансирует капремонт в этом году?

– Есть дома, которые в этом году ремонтируются с учетом государственного финансирования. Средства на них остались за счет экономии прошлого года. В Челябинске это 60,5 миллиона рублей. Их хватит лишь на несколько многоквартирных домов. Остальные дома, которые попали в программу в текущем году, будут ремонтироваться за счет средств собственников.

– Первые квитанции на оплату в фонд капремонта челябинцы получили в апреле этого года. Итоги первых сборов показали довольно низкий результат. В Челябинске собираемость составила 16,4%. Что, по вашему мнению, тормозит сбор взносов?

– Уверен, что о низкой собираемости делать выводы рано. Сборы начались всего два месяца назад. Если брать опыт других территорий, на которых уже проходит программа капремонта, в течение года в регионах процент сборов был разным – от 11 до 57%. Только спустя год сборов картина будет более понятной. Тем более некоторые челябинцы до сих пор даже не знают об этой программе. Кто-то надеется, что скоро программа свернется и платить не придется. Но это не так. Взносы за капремонт обязательны – это закон.

– Какой процент собираемости, на ваш взгляд, будет более-менее достаточным для проведения капремонтов?

– Мы понимаем, что первые пару лет будут непростыми для программы. Поэтому мы и не планируем, чтобы с первых месяцев старта у нас был большой процент по собираемости. У нас не смолкают телефоны, собственники задают много вопросов. Поэтому надо доводить до людей информацию, это займет еще какое-то время.

– Возможна ли ситуация, когда дом должен быть отремонтирован в этом году, но из-за того, что платежи собирались плохо, ремонт проведут не в полном объеме?

– Важно понимать, что ремонтируется не весь дом, а его конструктивные элементы. Если мы заходим на конкретный дом, это не значит, что в один год мы проведем его полный капремонт, начиная от крыши и заканчивая подвалом. Мы ремонтируем что-то одно. Это объясняется тем, что у каждого конструктивного элемента есть свой срок эксплуатации. Например, для канализации – это 40 лет, плоской кровли – 10 лет, электрики – 15 лет, лифта – 25 лет. Невозможно все это на одном доме сделать сразу.

Сейчас это невыполнимо в том числе из-за недостаточного финансирования. В будущем возможен вариант комплексного ремонта. Но нельзя забывать, что есть технологические особенности проведения капремонта. Есть общестроительные работы (крыша, фасад, подвал), есть работы по инженерным коммуникациям. Одновременно проводить их не всегда возможно. Поэтому ремонт одного дома займет несколько лет.

Особенно придется потерпеть собственникам тех домов, которые попадают в программу в этом году. Потому как средств на все не хватает. Мы сделаем ремонт чего-то одного. А до 2019 года завершим ремонт по всему дому.

– Сами собственники могут повлиять на эту ситуацию?

– Бывают случаи, когда срок ремонта на какие-то конструктивные элементы еще не пришел, а ремонтировать их уже остро необходимо. Система, которую реализует регоператор, – не единственная. Есть другие возможности собрать средства и провести капремонт. До появления программы капитальный ремонт также проводился: за счет бюджета, средств жителей. Было и так, что управляющая компания проводила на доме капремонт и затем в течение нескольких лет собирала с жителей эти деньги. С появлением регоператора возможности капремонта просто расширились.

В законе принято решение о том, что все работы, которые уже сделаны за счет средств собственников, можно зачесть в счет платежей по новой программе. Это значит, что некоторое время жильцы не будут платить взносы на капремонт, начисления в квитках у них будут нулевые.

Сейчас у нас в работе три таких многоквартирных дома, на которых мы проводим зачет выполненных работ. Они, условно говоря, должны ремонтироваться в 2025 году. Собственники за свой счет сделали ремонт сейчас, мы эти работы примем и какое-то время не будем выставлять им платежи.

О том, когда в программу капремонта попадет ваш многоквартирный дом, можно узнать на сайте регоператора.

– Между регоператором и собственником заключается договор оферты. То есть, оплачивая квитанцию, человек автоматически соглашается с условиями договора?

– Именно так. В Жилищном кодексе сказано, что регоператор обязан представить собственникам договор формирования фонда капитального ремонта и организации капремонта. Там также сказано, что собственник обязан в течение месяца его подписать. При этом оплата первой квитанции считается подписанием договора.

– Что ждет тех, кто не оплачивает квитанции?

– Для таких собственников действуют другие нормы жилищного законодательства. Как только собственников, которые оплатили квитанции, наберется 50% от площади всего дома, договор считается подписанным и является обязательным для всех других жильцов.

Если такого количества не набирается, после накопления жильцами задолженности регоператор отправляется в суд, где просит в судебном порядке признать договор действующим. Если суд договор признает, мы обращаемся с иском о взыскании задолженности с неплательщиков. Потому что статья 169 Жилищного кодекса устанавливает обязательность и регулярность оплаты взносов в фонд капремонта.

– К вам обращались жители новостроек, которые отказываются платить эти взносы? Ведь новые дома на гарантии первые пять лет, и капремонт новостройкам потребуется еще нескоро.

– Жители новостроек – это, как правило, люди, которые умеют считать деньги. Они купили квартиры на свои средства, а не получили когда-то от муниципалитета. Поэтому они могут открыть постановление правительства Челябинской области №269, где указана предельная стоимость жилья, и посчитать, за сколько лет они соберут средства на первый капремонт.

Мы все это уже посчитали. Первый капремонт для жителей новостроек пройдет уже через десять лет после ввода в эксплуатацию, когда надо будет менять кровлю. Для того, чтобы собрать средства только на одну кровлю, потребуется от шести до восьми лет, в зависимости от дома.

Да, первые пять лет новые дома на гарантии, и их жители не понимают, зачем им платить взносы в фонд капремонта. Но если вычеркнуть эти первые пять лет, за оставшиеся пять лет даже на ремонт крыши они просто не накопят.

– Платежи за капремонт для многих челябинских семей сумма внушительная, особенно в связи с кризисом. Имеют ли право челябинцы на получение льгот или субсидий при оплате за капремонт?

– Учитывая не очень большую платежеспособность нашего населения, законом в нашем регионе был принят минимальный тариф. В 2015 году он составит 6,40 рубля с квадратного метра. Эти взносы включаются в общую структуру платежей за жилищно-коммунальное хозяйство. Конечно, на них распространяются все льготы и субсидии, которые полагаются при оплате обычных квитанций за ЖКУ.

Кроме того, люди, которые уже получают льготы и субсидии, ничего не должны оформлять. Льгота автоматически сохраняется при оплате взносов за капремонт. Но есть и семьи, у которых в связи с появлением этого нового платежа увеличивается размер общего платежа, и они попадают под субсидии.

Я бы рекомендовал тем, у кого есть право на субсидию, и кто до сих пор не воспользовался им, обратиться в отдел социальной защиты по месту жительства и уточнить, что нужно сделать, чтобы оформить субсидию.