Жилье: предложение задавило спрос

Из общего объема предложений на вторичном рынке Челябинска сегодня продается лишь 7-10 процентов квартир. На это повлияло снижение реальных доходов населения, а также высокая средневзвешенная ставка по ипотеке. Трудности испытывает и рынок первичного жилья, где объем продаж просел, по разным оценкам, в три раза. На падающем рынке выиграет тот, кто предложит большую скидку, уверены риелторы.

По сведениям аналитического центра РК «Служба недвижимости», средняя стоимость кв.м вторичного жилья в Челябинске составляет 44 531 рублей. Объем предложения на «вторичке» в ноябре достигал 19 278 квартир, что сопоставимо с показателем на начало лета 2015 г. На Калининский и Курчатовский районы приходится 42% предложения, на Центральный и Советский – 19%, на производственные районы (Ленинский, Тракторозаводский, Металлургический) – 39%. Диапазон стоимости однокомнатной квартиры класса «комфорт» – 1,8-2,1 млн руб.; двухкомнатной – 2,5-2,8 млн руб.; трехкомнатной квартиры – 3-3,3 млн руб.

Падающий покупательский спрос южноуральцев на недвижимость можно объяснить несколькими факторами. Например, заметно снизились реальные доходы населения. При этом прочие расходы горожан только растут. «Самый главный фактор, который влияет на падение спроса – экономический, – уверен директор по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов. – У потенциальных покупателей просто нет денег. Стоимость минимального набора продуктов питания за год выросла на 7,1%. В тоже время среднемесячная номинальная начисленная зарплата за январь-август этого года в крупных и средних организациях города составила порядка 32 тысяч рублей. Ее реальный размер, рассчитанный с учетом индекса потребительских цен, уменьшился на 7,9%».

Другой препоной для покупки жилья сегодня можно назвать сохраняющуюся высокую средневзвешенную ставку по рублевым ипотечным кредитам. По данным аналитиков, к ноябрю этого года она выросла в отчетном периоде на 0,25 п. пункта (13,15% и 12,88% годовых на 1 октября и 1 сентября текущего года соответственно). На этом фоне на 38,4% сократился объем предоставленных рублевых ипотечных жилищных кредитов (с 1 254 млрд руб. до 772 млрд руб. за девять месяцев 2014 и 2015 годов соответственно).

На фоне снижающего спроса предложение о продаже недвижимости от собственников регулярно растет. Согласно базе объявлений сайта DomСhel.ru, в разделе «Вторичное жилье» к декабрю этого года насчитывается 4634 объявлений о продаже жилья от частных лиц. Для сравнения, в сентябре таких объявлений от частных лиц было 4014, к первому октября этого года – 4154. К первому ноября таких объявлений насчитывается 4416.

Эту тенденцию подтверждает руководитель АН «Ключ-Инвест» Александр Чернов: «Мы видим, что количество предложений от продавцов растет. Но по-прежнему лишь единицы объектов готовы к реальным сделкам. Нередко люди завышают цену своих квартир, потому что хотят купить другое жилье, выставленное также по цене выше рыночной. Поэтому этикетные цены на квартиры значительно отличаются от стоимости, с которой стороны выходят на сделку. В целом, сейчас самое время покупать квартиры и расширять свои жилищные условия, если в этом у челябинцев есть необходимость».

Динамика средней цены квадратного метра «вторички» в Челябинске
(по данным сервиса «Домчел Индексы» на 7 декабря 2015 г.)

Снижение спроса отразилось и на стоимости некоторых объектов. К примеру, по данным внутреннего аналитического сервиса «Домчел Индексы», этикетная стоимость квадратного метра «вторички» к декабрю показывает отрицательную динамику практически по всем сериям квартир. Больше всего упали в цене квартиры серии 121Т и элитное жилье. «Труднее всего продается жилье в районах, где сосредоточено производство, – добавляет Денис Стукалов. – Выигрывает сегодня продавец, который предлагает большую скидку, потому что второго покупателя на рынке сегодня может просто не найтись».

Трудности с продажей жилья сегодня есть и на первичном рынке. С января по сентябрь 2015 года в Челябинске ввели в строй 375 жилых домов (4396 квартир), всего в городе построено 283,9 тыс. кв. м жилья. В 2016 году планируется сдать еще 50 многоквартирных домов. Из них 12 домов – экономкласс (2 574 квартиры), 25 домов – среднего класса (4 491 квартира) и 13 домов – бизнес класс (1 604 квартиры).

Однако количество сделок в новостройках за год сократилось практически втрое. За 2014 год в городе было продано 7121 однокомнатных квартир и 4408 «двушек» экономкласса, сообщает «Служба недвижимости». По итогам первого полугодия 2015 года эти показатели составили 2092 и 1328 квартир соответственно. При анализе учитывались расчетные показатели реализации квартир челябинскими застройщиками.

Объем введенного жилья в России в 2015 году может быть на 11% ниже, чем в 2014. Об этом заявил замглавы Минстроя Олег Бетин на совещании в Совете Федерации. В текущем году, по прогнозам, введут 74 миллиона квадратных метров жилья против 83,6 миллиона «квадратов» годом ранее. Спикер также отметил, что есть вероятность и дальнейшего снижения этих показателей. Так, в 2016 году в стране могут ввести 60 миллионов квадратных метров.

Принимаемые государством меры по спасению спроса на жилье пока ощутимого эффекта не дают. Так, по мнению Дениса Стукалова, не способна массово увеличить спрос на квартиры в новостройках программа «Жилье для российской семьи», которая сейчас реализуется в Челябинской области и предлагает условия льготной ипотеки: «Данные о числе участников уже говорят о том, что проект не пользуется повышенным спросом у россиян. В 52 регионах лишь порядка 33 тысяч семей проявили интерес к покупке жилья по этой программе. В нашем регионе объекты находятся за пределами города, что для многих снижает их привлекательность».

Руководитель отдела нового и строящегося жилья АН «Марис-Недвижимость» Евгений Рогов уточняет, что сделки по этой программе есть, но все они касаются, по сути, только одного жилого комплекса: «Около 80% сделок на первичном рынке в нашей компании сегодня приходится на реализацию квартир в рамках программы «Жилье для российской семьи». Но покупатели интересуются только домами высокой стадии готовности. Чаще всего в программе участвуют молодые семьи, которые покупают однокомнатные квартиры или квартиры-студии. Они предпочитают оформить ипотеку на меньшую сумму, чтобы затем ежемесячно выплачивать подъемную для них сумму».

Собеседник также рассказал, что в ноябре-декабре этого года на покупку строящихся объектов отмечается традиционный спрос: «В прошлом году в связи с ростом курса валют и падением рубля на рынке недвижимости отмечался ажиотажный спрос, особенно активно продавались квартиры в новостройках. В этом году подобного ажиотажа, конечно, нет. Но сделки все же увеличились примерно на 15% относительно начала осени. Челябинцы по-прежнему к концу года пытаются вложить свои имеющиеся накопления. К тому же, ряд застройщиков предлагает предновогодние скидки».