Инвесторам подкинут два года на стройку?

Срок аренды земли под строительство жилых домов на Южном Урале могут продлить на два года – с трех до пяти лет. С такой инициативой челябинские депутаты намерены обратиться в областной парламент. Этот вопрос обсуждался на заседании комиссии по градостроительству и землепользованию в марте этого года. Однако не все эксперты уверены, что изменения в законе позволят застройщикам выполнить свои обязательства перед дольщиками и сдать объект в срок.

По действующему законодательству для завершения объекта незавершенного строительства продление срока аренды составляет до трех лет. Группа челябинских депутатов предложила внести изменения в Земельный кодекс РФ. Законотворцы хотят увеличить сроки аренды земельного участка, на котором располагается такой объект, с трех до пяти лет. «Сегодня в городе несколько десятков незавершенных проектов, – отмечает председатель комиссии по градостроительству и землепользованию Андрей Барышев. – Для того, чтобы инвестор смог завершить строительство и выполнить свои обязательства перед тысячами челябинцев-дольщиков, необходимо увеличить срок аренды земельных участков. Этой инициативой мы хотим поддержать строительную отрасль в городе и предотвратить ситуации с появлением обманутых дольщиков».

Согласно п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ в зависимости от назначения использования земельного участка договор можно заключить на определенный срок: для завершения строительства объекта незавершенного строительства – до трех лет; для строительства или реконструкции зданий и сооружений – от трех до десяти лет; для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства – от трех до пяти лет; для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства – до 20 лет; для сельскохозяйственного производства – от трех до 49 лет.

Председатель городской думы Станислав Мошаров также уверен, что в нынешних обстоятельствах для инвесторов важно создавать комфортные условия: «Сейчас, учитывая непростую экономическую ситуацию, у застройщиков иногда не хватает оборотных средств для завершения строительства в установленные сроки, поэтому мы выходим с законодательной инициативой увеличить срок аренды до пяти лет, чтобы инвестор мог закончить проект».

Поддерживает эту идею и гендиректор СРО «Союз строителей Южного Урала и Сибири» Юрий Десятков. Он считает ее необходимой для Челябинска и очень своевременной: «Нужно отметить, что только подготовительный период при строительстве дома занимает порядка полутора лет. Редко происходит так, что строители возводят дом за три года. Особенно, если речь идет о строительстве не одного здания, а нескольких. Для Челябинска характерна как раз квартальная застройка. Конечно, в этом случае продление срока аренды участка до пяти лет было бы оптимальным решением. Думаю, что это законодательное предложение будет поддержано на региональном уровне».

Однако не все называют эти поправки в закон полезными для города. «Сейчас время трансформаций, когда застройщикам необходимо искать новые пути работы, – уверен управляющий партнер Development Pro Андрей Бодрягин. – Например, менять менеджмент, систему продаж. А это предложение может привести к тому, что строители так и будут сидеть на своих объектах, только вместо трех лет – пять. Ведь на рынке встречаются ситуации, когда строительство дома началось, потом из-за экономических сложностей работа встала, и девелоперы решают остановить стройку в надежде через пару лет, например, дождаться активного спроса на эти квартиры, при этом не производя улучшений на объекте и ничего не меняя в технологиях и в управлении компанией. Таких ситуаций быть не должно. В условиях цейтнота необходимо мотивировать застройщиков сдавать объекты в сжатые сроки, а не продлевать срок аренды до бесконечности».

Пять крупнейших застройщиков России снизили ввод многоквартирного жилья в 2015 году по сравнению с 2014 годом на 21%, до 3,3 млн кв. м. Об этом говорят данные «INFOLine-Аналитики». Совокупная доля топ-10 крупнейших застройщиков России снизилась с 12,5% в 2014 году до 10,1% в 2015 году. При этом общий объем ввода жилья в России, по данным Росстата, в 2015 году составил 83,8 млн кв. м, что на 0,5% меньше, чем годом ранее. Доля массового многоквартирного жилого строительства, напротив, выросла на 8%, до 49,5 млн кв.м.

Вместе с тем в столице Южного Урала инвесторам не хватает свободных земельных участков. Такие результаты показала контрольная закупка, которую проводила экспертная группа Агентства стратегических инициатив в прошлом году. По факту вакантные площади есть, но арендаторы, за которыми они закреплены, их не только не используют, но и часто не оплачивают по договорам. Дебиторская задолженность по таким землям в городе, по данным КУИЗО администрации Челябинска, составляет около миллиарда рублей.

При этом изъять у недобросовестного арендатора землю достаточно сложно. Ранее заместитель руководителя КУИЗО Алексей Шипунов рассказал, что случаи, когда у арендаторов участков за неиспользование и неуплату изымали земли, единичны. Кроме того, этот процесс, как правило, затягивается на долгие месяцы.

«В городе действительно есть дефицит подготовленных земельных участков, особенно в центре города. В Челябинске нужно вести цивилизованную уплотнительную застройку. Причем под каждый объект нужно разрабатывать отдельную карту, где учитываются все составляющие, – инфраструктура, дороги и так далее. Челябинск – город с очень низкой плотностью застройки, примерно в 30 раз ниже, чем в Москве. Это, с одной стороны, не позволяет эффективно использовать имеющиеся инфраструктурные и инженерные мощности, с другой – не мотивирует мелкий бизнес активно развиваться из-за малого количества потребителей в ближайшей округе», – добавил Андрей Бодрягин.

Проблема неиспользуемых участков и долгов по ним будет вынесена на отдельное заседание, куда пригласят представителей не только челябинского комитета по управлению имуществом, но и их коллег из Магнитогорска, Златоуста и Миасса, чтобы сравнить ситуацию в разных городах области.