На пустующем жилье хотят заработать

В России предлагают ввести принудительный выкуп годами пустующих квартир. До этого с владельцев этого жилья предлагается взымать повышающийся налог. Подобная практика уже много лет успешно применяется в некоторых европейских странах. Такой шаг, по мнению экспертов, придал бы российскому рынку недвижимости ускорение, а также обеспечил бы граждан недорогим жильем.

Часть квартир в новостройках приобретаются горожанами в инвестиционных целях. Нередко после сдачи домов такое жилье может простаивать годами. Его владельцы, вероятно, надеются на рост цен и дальнейшую продажу. А сдавать квартиру в аренду для многих кажется занятием хлопотным. Тем более, из-за падения цен на рынке для многих собственников стало невыгодно предлагать в аренду жилье. Кто-то просто не хочет впускать в свою квартиру жильцов, опасаясь за свое имущество.

Также внушительный пул квартир, который может простаивать большое количество времени, – это объекты, которыми застройщик расплатился с подрядными организациями. Или жилье, владельцами которого являются агентства недвижимости, выкупившие несколько квартир на этаже, а иногда и в целом подъезде. Еще какая-то часть квартир, остающаяся надолго без хозяев, – объекты, которые банк забрал у задолжавших заемщиков. Депутат одной из партий Госдумы предположил, что переизбыток такого жилья тормозит рынок недвижимости. Он предложил разработать механизм, при котором собственнику было бы невыгодно содержать пустующую квартиру.

Федеральная налоговая служба России (ФНС) планирует взимать налоги с россиян, которые купили недвижимость за рубежом с помощью кредита в иностранном банке. В Налоговом кодексе России существует 212 статья, где для таких граждан прописана обязанность уплатить налог с разницы в процентах. Порогом для валютных займов является отметка в 9%. Все кредиты с более низкой ставкой российское законодательство считает извлечением выгоды. Так, в Финляндии взять ипотеку можно под 1,83% годовых, в Швейцарии – под 1,75%, а в Дании действует ипотека с отрицательной ставкой.

«Я предлагаю радикальную меру, – говорит автор идеи, депутат Госдумы Михаил Делягин. – Два года на такие объекты будет начисляться прогрессирующий налог, на третий год вводится конфискация квартиры без какой-либо компенсации собственнику. Или сбрасывай цену и продавай, или сдавай в аренду с уплатой налога». Другой вариант – принудительный выкуп государством по себестоимости с некоторой прибылью и передачей в социальную аренду.

При этом парламентарий ссылается на подобную успешную практику европейских стран. Так, годами пустующее жилье облагают повышенным налогом во Франции. Речь идет о жилье в городах с населением более 50 тысяч человек. Квартира там может безнаказанно пустовать лишь год. Во второй год она облагается налогом в 12,5%, а с третьего года – в 25% от арендного дохода. Если собственник – фирма, ставки выше. Хозяин пустующего жилья практически принуждается к сдаче его в аренду, что увеличивает предложение, удешевляет аренду и делает ее более доступной.

Пару лет назад министр финансов Хорватии Славко Линич тоже выступил с предложением, чтобы государство взяло на себя управление пустующими квартирами и сдавало бы их в аренду. По различным оценкам, в этой стране насчитывается от 10 до 55 тысяч квартир, простаивающих больше года. Многие принадлежат банкам, получившим их от неплательщиков по кредитам, сообщает ee24.ru. На этот шаг власти Хорватии решились, в частности, чтобы решить проблему черного рынка аренды.

Квартиры в новостройках, которые выкупаются еще на стадии возведения, в последнее время пользуются популярностью и у южноуральцев. Об этом свидетельствуют данные Росреестра Челябинской области. К примеру, в прошлом году май был рекордным для долевки – 4641 ДДУ. В этом году количество таких сделок с января по май составило 9566 регистраций. Из них больше половины – 4880 ДДУ – были заключены в апреле этого года. Какая-то часть квартир также приобреталась жителями региона в инвестиционных целях. Как правило, это небольшие и бюджетные квартиры-студии.

«Конечно, в Челябинске есть квартиры, владельцы которых после покупки решили какое-то время оставить их пустыми, – уверена руководитель отдела аренды жилья АН «Риэлт-Ком» Анастасия Кулагина. – Но сколько именно таких объектов в городе – сказать невозможно. Ведь эти собственники не обращаются в агентства недвижимости, чтобы предложить свои квартиры в аренду. Те же, кто обращаются с этой целью, обычно за месяц находят квартиросъемщиков. При условии, что жилье находится в пригодном состоянии и арендная ставка не завышена. Срок экспозиции квартиры увеличивается, если арендодатель отказывается снижать цену и готов держать квартиру пустой».

Руководитель АН «ДомИнвест» Лев Шпайзман называет предложение о повышающем налоге и принудительном выкупе пустующих квартир популистским: «Это не повлияет на состояние рынка. Есть другие меры, которые могли бы быть более эффективными. Например, в некоторых странах единственное жилье не облагается налогом, а вот за вторую и последующую недвижимость собственник платит повышенный налог. Это может привести к снижению цен на рынке и к доступности жилья».

В ст. 3 Налогового кодекса РФ указано, что «налоги и сборы не могут иметь дискриминационный характер и различно применяться исходя из социальных, расовых, национальных, религиозных и иных подобных критериев. Не допускается устанавливать дифференцированные ставки налогов и сборов, налоговые льготы в зависимости от формы собственности, гражданства физических лиц или места происхождения капитала».

Кроме того, эксперт подчеркивает, что реализовать инициативу на деле невозможно технически: «Откуда власти будут получать точные сведения о том, что квартира пустует и какое время? Часто владельцы нескольких объектов – физлица. Как доказать, что они или их родственники там не проживают постоянно? Контролировать это невозможно. Интересно, а сколько объектов недвижимости находится в собственности у самого автора этой законодательной идеи? Будет ли он готов подписаться под собственным проектом, если поправки рассмотрят и примут федеральные власти?»

По мнению юристов, предлагаемая схема налогооблажения пустующих квартир и их возможного принудительного выкупа государством также кажется едва ли осуществимой. «Одна из целей данной инициативы – обеспечить население жильем, – поясняет председатель общественной организации «Правосознание» Алексей Бабин. – Но аренда квартиры, пусть и по доступной цене, как предполагают авторы идеи, не решает жилищный вопрос конкретного человека или семьи. Кроме того, есть правовая сторона, которая вызывает много противоречий с этим предложением».

Эксперт уточнил, что по Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами», – говорится в документе. Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

«Однако предлагаемые изменения в законодательство фактически запретят собственнику жилья по своему усмотрению совершать в отношении него такое действие, как приобретение для инвестиции без использования его для проживания, – продолжает Алексей Бабин. – Введение повышающего налога также будет нарушать действующие нормы налогового законодательства. Неизвестно, будет ли какая-либо ответственность за неуплату данного налога».