Дольщиков и строителей помирят без суда?

Претензии дольщиков в адрес застройщика по качеству новых квартир теперь будут решаться в досудебном порядке. Такие поправки внесены в закон «О долевом строительстве». Власти полагают, что это может решить проблему потребительского экстремизма, который отмечается в ряде регионов, включая Южный Урал. Изменения коснутся и строителей. Им придется более ответственно относиться к обязательствам перед покупателями квартир. Однако нововведения вызывают еще немало вопросов, подчеркивают эксперты.

Весной этого года Госдума начала рассматривать законопроект, в котором прописаны поправки в ФЗ-№214. Он регламентирует порядок работы девелоперов с дольщиками. Документ прошел первое чтение зимой этого года и затем дорабатывался для повторного внесения в Госдуму. Этим летом 13-я редакция поправок в закон «О долевом строительстве» была принята, они вступают в силу с 1 января 2017 года. Правда, подписанный в итоге закон сильно отличается от проекта, внесенного в Госдуму на первое чтение.

Так, одно из новшеств заключается в том, что в стране появится госфонд страхования рисков участников долевого строительства. Он будет создаваться за счет обязательных отчислений застройщиков, размер которых составит не более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. Это финансирование пойдет на достройку квартир, если строительная компания будет объявлена банкротом. Фонд будет федеральным, так как регионы имеют разную финансовую защищенность. К примеру, если Москва и Московская область перенесут банкротство застройщика, то в тех регионах, где наибольшая финансовая нестабильность, могут возникнуть большие трудности.

Количество пострадавших дольщиков в России увеличилось в 2015 году более чем вдвое. Об этом заявил депутат Госдумы, руководитель рабочей группы по защите прав дольщиков Александр Хинштейн. На начало 2016 года зафиксировано порядка 114 тысяч пострадавших. Таким образом, рост числа обманутых дольщиков за 2015 год составил 61 тысячу человек. Депутат пояснил, что виной тому массовая череда банкротств застройщиков.

Сегодня все договоры участия в долевом строительстве застрахованы. Но, по словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, девелоперы нередко перечисляют в страховую компанию не 1%, а 0,2% или 0,15% от вкладов дольщиков. Страховка в этом случае превращалась в простую бумажную операцию, а не реальную финансовую гарантию. Но южноуральские эксперты уверены, что появление фонда не сможет в полной мере защитить права дольщиков. Более того, нововведение может привести к незначительному подорожанию жилья. Велика вероятность, что стоимость объекта для дольщика увеличится минимум на 1%, полагают игроки строительного рынка.

«Этот фонд формируется по отдельному решению российского правительства, – комментирует глава комитета по градостроительству челябинского регионального отделения «Опоры России» Андрей Бодрягин. – Принципы его работы пока не определены. Идея хорошая, но пока очень сырая. Например, в отличие от банков начать выплачивать из этого фонда средства пострадавшим дольщикам сложнее. Обычно ЦБ отзывает лицензию и уже через месяц вкладчики через АСВ получают компенсацию. В работе фонда, вероятно, сначала арбитраж должен признать банкротство компании и назначить управляющего, который обратится в фонд за выплатой. Но признать застройщика банкротом тяжело, основания должны быть вескими. А получив компенсацию, кому дольщик должен передать право владения долями: фонду, муниципалитету или банкроту-застройщику?»

Также законопроектом предлагалось, чтобы банк стал полноценным участником строительного процесса и аккумулировал деньги покупателей жилья на специальных эскроу-счетах. Принятые поправки говорят о том, что создание таких счетов – это всего лишь одна из возможностей дополнительной защиты прав дольщиков, но не обязательное условие. Изменения в ФЗ «О страховании вкладов» в части появления эскроу-счетов пока не появились.

За незаконное привлечение средств дольщиков при строительстве многоквартирных домов устанавливается уголовная ответственность. Такой закон Госдума приняла в третьем чтении 20 апреля этого года. Застройщику грозит тюремное заключение на срок до двух лет (при хищении более 3 млн рублей), либо обязательными работами на срок до 360 часов, либо принудительными работами на срок до двух лет. При хищении средств в более крупных размерах (от 5 млн рублей и выше) предусматривается лишение свободы на срок до пяти лет, либо обязательные работы на срок до 480 часов.

Вызывает вопросы и поправка о капитале, которым должна обладать строительная компания, привлекающая деньги дольщиков. «По новым правилам размер собственного капитала застройщика будет дифференцирован, – продолжает спикер. – Вводится несколько градаций от 2,5 млн рублей при строительстве не более 1,5 тысячи кв.м жилья до 1,5 млрд рублей при строительстве более 500 тысяч «квадратов». Я не вижу особого смысла в нормировании обязательного размера уставного капитала, если большинство застройщиков сегодня возводят дома не за счет собственного финансирования, а с привлечением кредитных средств».

Впрочем, документ строго регламентирует отношения между дольщиками и застройщиком. «Поправки, в частности, касаются информационной открытости застройщика, – поясняет директор департамента права СРО «Союз строительных компаний Урала и Сибири» Наталья Разумова. – Теперь, зайдя на сайт строительной компании, покупатели жилья должны увидеть подробные сведения о ее капитале и ранее сданных проектах. Кроме того, вводится единый реестр застройщиков, который будет находится в открытом доступе». Кроме ранее требуемого пакета документов, теперь необходимо размещать на сайте актуальные фото со стройплощадки, чтобы у дольщиков было представление, на каком этапе находится возведение их домов.

Напомним, что ранее челябинские строители отмечали случаи потребительского экстремизма со стороны дольщиков. Когда покупатели, обнаружив дефекты или недоделки в квартире, нанимали юристов и требовали со строителей неустойку в судебном порядке. Из-за таких ситуаций нередко задерживается введение домов в эксплуатацию.

«Изменения в законе позволят избежать подобных ситуаций, – уверена собеседница. – Они определяют процедуру приема-передачи объекта ДДУ, вводят определение гарантии на объект и гарантийных обязательств. А главное, все претензии дольщика к качеству объекта по новым правилам будут урегулироваться в досудебном порядке. Если застройщик откажется исправлять недочеты, у дольщика есть право обратиться в суд».