Ипотека: если деньги вдруг закончились

На Южном Урале все чаще в прессе всплывают неприятные ипотечные истории. Заемщики, купившие квартиру в кредит в непростые кризисные годы, не справляются с ежемесячной финансовой ношей. Порой в наши планы вмешиваются и независящие от нас обстоятельства. Заместитель председателя ЧРО «ФИНПОТРЕБСОЮЗ» Вячеслав Курилин рассказывает о том, как лучше поступить, если платить за ипотеку стало нечем, и как предотвратить такую ситуацию и выйти из нее, не оказавшись на улице.

«Перестраховаться стоит в самом начале – не торопиться при сборе документов, серьезно обдумать сумму ипотечного займа и свои риски. Зачастую стремление максимально улучшить свои жилищные условия приводят к непосильной кредитной нагрузке. Обговорите с банком возможность досрочного погашения кредита, – предупреждает Вячеслав Курилин. – Законом четко определено: кредитор не вправе ограничивать потребителя в этом, но заемщик обязан предупредить о желании заплатить раньше срока не менее чем за 30 дней до дня возврата. Помните, что в договоре может быть прописан и более короткий срок.

При частичном досрочном погашении основного долга всегда направляйте в банк соответствующее заявление (типовые формы есть во всех банках). Почему? Разберем на конкретных цифрах: человек вносит в кассу 100 000 рублей при ежемесячном платеже 16 000 рублей и считает, что 84 000 рублей автоматически пойдет в досрочное погашение основного долга, но нет! Без специального заявления эти деньги просто будут лежать у вас на счету.

Еще один пункт – страховка. В последнее время многие стараются сэкономить и отказаться от необязательных страхований, например жизни и здоровья. К сожалению, судьбу предугадать нельзя. В моей практике есть несколько примеров, когда такая экономия оборачивалась для ипотечника выселением».

«Когда ипотека одобрена, а недвижимость куплена, кажется, что все просто – плати своевременно, и все будет хорошо. Но от финансовых проблем никто не застрахован. Трудности с выплатами возникают по разным причинам: объективным (потеря работы, физические травмы и т.д.) и не очень (участие в финансовых пирамидах, ссора с сотрудниками банка и т.д.). В любом случае это очень сложный момент в жизни семьи. Потребитель осознает, что может остаться без квартиры, – говорит эксперт. – Если вы оформили страховку, о которой мы говорили вначале, и ваш случай попадает под ее действие, проблема отпадает сама собой. А если нет? Для начала оцените трезво ситуацию в кошельке и расставьте приоритеты. От чего бы вы могли отказаться? Без модного гаджета или автомобиля прожить можно, без квартиры – сложнее. Особенно, если есть дети. Рассмотрите все свое имущество. Если есть дача, гараж или авто, может быть, стоит реализовать эти активы? Не торопитесь продавать за бесценок, но и дожидаться начала судебного процесса не стоит.

Если же вы рассмотрели все варианты и понимаете, что необходимых денежных средств в ближайшее время не появится, придется всерьез задуматься о реализации ипотечной квартиры на рыночных условиях».

«Новоиспеченные ипотечные заемщики не любят об этом говорить. Все мы верим в лучшее и считаем, что подобного с нами не произойдет. Однако некоторые факты стоит иметь в виду. Например, что от начала судебного разбирательства по ипотеке и до момента выселения обычно проходит не менее 1,5-2 лет. Многие заемщики не верят в перспективность спора с банком, опускают руки и соглашаются выехать из квартиры. Это в корне неверно.

За время разбирательства ваше финансовое состояние может наладиться. Если с началом суда появились деньги для возврата в график платежей, вы вправе внести в кассу банка необходимую сумму. Затем со ссылкой на отсутствие долга просить суд встать на вашу сторону. Судье придется это сделать, даже если банк будет против.

Как правило, банк заявляет о рыночной стоимости недвижимости в суде. Эта сумма не всегда бывает адекватна. Предоставьте собственную оценку либо ходатайствуйте о проведении независимой экспертизы. Начальную цену заложенного и выставленного на торги имущества определяет оценщик – она равна 80% от рыночной стоимости. То есть, если вашу квартиру оценили в 2 000 000 рублей, то на реализацию ее выставят за 1 600 000 рублей.

Очередей на покупку проблемной квартиры, естественно, не выстраивается. Покупатели понимают ворох проблем, с которыми придется столкнуться. Это и обременение банком, и взаимодействие с судебными приставами, и выселение зарегистрированных в квартире жильцов и далее. Зачастую квартиру так и не удается реализовать на торгах. Тогда банк забирает ее себе на баланс, предварительно уменьшив цену еще на 25%. Квартира уже подешевела до 1 224 000 рублей.

В проблемной ситуации владелец ипотечной квартиры должен выбрать вариант поведения: судиться с банком или договариваться. Есть и третий – договариваться уже во время судебных разбирательств, что значительно проще, так как суд четко устанавливает сумму долга. Лично я считаю, что одержать победу в судебном споре ипотечнику можно только, если найдутся деньги на покрытие долга. Банки крайне редко соглашаются на реструктуризацию долга. Закон допускает обращение взыскания на единственное жилье, находящееся в ипотеке. Хорошо это или плохо – другой вопрос, но это, к сожалению, законно».