Сам себе застройщик: ЖСК облегчат жизнь

В России упростили работу жилищно-строительным кооперативам. В 1 сентября вступили в силу поправки в жилищное законодательство, которые расширяют возможности такой формы строительной организации, сообщает «Российская газета». Впрочем, южноуральские эксперты утверждают, что для нашего региона форма ЖСК малоактуальна и она вряд ли сможет конкурировать с долевым строительством.

В советское время объединения граждан для строительства жилых домов начали появляться еще в первой половине прошлого века. ЖСК строили жилье за счет пайщиков, но получали от государства ссуду в размере до 70% на срок до 20 лет и другие льготы. Будущие жильцы порой и сами принимали участие в строительстве, чтобы удешевить и ускорить процесс стройки. Это была альтернатива бесплатному государственному или ведомственному жилью, которого очередникам приходилось ждать годами.

Правда, и в то время эта форма не использовалась массово. Доля ЖСК в общем объеме жилищного строительства в СССР не превышала 7-8%. Сегодня встречаются немногочисленные случаи, когда такие жилищно-строительные кооперативы организуют обманутые дольщики, которые не получили квартир от застройщиков и решили достраивать дома собственными силами.

Согласно ст. 110 ЖК РФ, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан или юридических лиц на основе членства для строительства жилья, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Правовое положение ЖСК определяется нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также уставом кооператива. В последнем должны содержаться: цели деятельности кооператива; порядок вступления и выхода из него; размер паевых взносов и порядок их уплаты; ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов и другое.

Еще один вид ЖСК – это кооперативы с господдержкой. Подобная программа стартовала в России 2011 году. Сперва ее вел государственный Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС). После его ликвидации этим занялся Единый институт развития в жилищной сфере, созданному на базе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Поддержка «льготных» ЖСК со стороны государства заключается в помощи в создании самого кооператива и в бесплатном выделении земли.

В АИЖК отмечают, что строительство жилья таким кооперативам обходится примерно на 30 процентов дешевле рыночной стоимости. Другие плюсы этого механизма заключаются в том, что участники ЖСК самостоятельно контролируют траты на строительство, выбор проектных организаций и подрядчиков и сами же ведут реестр пайщиков. При этом процесс контролирует государство.

По действующим нормам жилье, которое строят «льготные» ЖСК, должно соответствовать категории экономкласса. Так, площадь земельного участка, на котором расположен жилой дом, должна составлять не более 1500 квадратных метров. Максимальная площадь жилья не должна была превышать 100 квадратов. Однако новые поправки в закон снимают эти ограничения. Теперь участники ЖСК смогут строить квартиры, исходя из своих потребностей в жилых метрах.

По данным АИЖК, сейчас в разной стадии реализации находятся 147 проектов создания жилищно-строительных кооперативов в 55 регионах страны. Общее количество участников, желающих в них вступить, составляет более 12 тысяч человек. Столичные эксперты полагают, что механизм ЖСК пока полностью не реализовал свои возможности и при определенных условиях он мог бы быть гораздо более востребован в нашей стране.

Южноуральские игроки строительного рынка уверены, что такая форма, как ЖСК, для нашего региона малоактуальна. «Если говорить в целом, этот механизм имеет право на существование, – рассказал нашему сайту гендиректор СРО “Союз строителей Южного Урала и Сибири” Юрий Десятков. – При нем есть возможность приобрести жилье по доступной цене. Но даже несмотря на то, что ставки по ипотеке идут вниз, все меньше людей могут себе ее позволить, что говорит о спаде спроса. Кроме того, в строительной отрасли в регионе сейчас отмечается затишье. Проекты ЖСК на Южном Урале практически не реализуются. Больший акцент сейчас делается на развитие арендного жилья». Собеседник также отметил, что не видит больших перспектив в реализации проектов ЖСК.

Директор Альянса строителей Урала Станислав Садовников уверен, что жилищно-строительные кооперативы вряд ли смогут конкурировать с более распространенным видом строительства – по договорам долевого участия. По его мнению, это принципиально разные формы строительства и реализации жилья, которые не могут заменить друг друга.

«Да, в Челябинске есть примеры, когда несколько десятков лет назад микрорайон застраивался ЖСК, – говорит эксперт. – Но нужно сказать, что качество стройки было невысоким. Кооператив – это объединение энтузиастов, желающих общими усилиями построить дом. На мой взгляд, этим все же должны заниматься профессионалы. Не совсем понятно, как пайщики будут аккумулировать средства и контролировать их. Они в любом случае будут обращаться к застройщику или генподрядчику. Какой интерес строителям принимать в этом участие, если они могут самостоятельно выполнять эти работы на своих условиях? Важно, что большое количество квартир сегодня покупается по ипотеке. И на долевку банки активно ее выдают, так как механизм отработан и понятен. В случае с ЖСК этой ясности нет».

Станислав Садовников также уверен, что и ЖСК, и долевка не исключают рисков: «Оба эти механизма – всего лишь форма работы застройщика. И если пайщики или дольщики вкладывают свои средства в квартиры еще на этапе котлована, они должны учитывать все риски. Либо рассматривать покупку готового жилья. Да, стоимость будет значительно дороже, но возможные сложности с введением дома в эксплуатацию здесь сводятся к минимуму».

Кооперативным способом в США строится до 80% жилья, в странах Западной Европы – до 70%. Практика применения ЖСК в России также растет. По данным аналитической службы компании «НДВ», доля реализации квартир в российских новостройках через жилищно-строительные кооперативы составляет сегодня порядка 30%.

Евгения Исакова