Квартира с маткапиталом: тонкости продажи

Большая часть семей, получивших маткапитал, направляет его средства на улучшение жилищных условий. Но как быть, если вдруг возникла нужда продать квартиру или дом, купленный с использованием «материнских денег»? В cети есть масса советов о том, какие документы и куда нужно нести во время таких сделок. Однако на практике всплывают различные нюансы.

Материнский капитал может получить родитель на второго и каждого последующего рождённого (усыновленного, взятого под опеку) ребёнка, но не более одного раза. В 2018 году размер маткапитала подрос до 450 тысяч 26 рублей.

Программа по выдаче «материнских денег» продлена президентом России до 31 декабря 2021 года. Вопросы об их получении можно задать по телефону «горячей линии» ОПФР по Челябинской области: 8 (351) 282-28-01.

Кто в доле?

Главное, о чём нужно помнить продавцам жилья с маткапиталом: без согласия органов опеки не обойтись. Их законная задача — защитить несовершеннолетних от риска остаться без крыши над головой.

Если жилплощадь покупалась с маткапиталом, то в сделке задействован как минимум один несовершеннолетний ребёнок, и на него покупатель обязан выделить долю. Наивно думать, что в Росреестре не заметят данный факт и не затребуют согласия органов опеки. Без этого разрешения сделку сразу останавливают.

Кроме того, при продаже доли в одной квартире нужно выделить ребёнку долю в другой — причём так, чтобы не ухудшить его жилищные условия. Если другой квартиры пока нет, то придётся заключить с продавцом будущего места жительства предварительный договор купли-продажи и предоставить в органы опеки. Ухудшением жилищных условий может считаться, например, покупка нового жилья в рассрочку.

«Сделка возможна с согласия органа опеки с имуществом несовершеннолетних, но при условии, что взамен им будет обеспечено иное имущество на ту же стоимость с оформлением в собственность детей, — резюмирует адвокат Александр Щербинин. — Можно подбирать аналогичное по квадратным метрам, а можно аналогичное по стоимости. Но при переезде из одного города в другой тут могут быть трудности. Скажем, 300 квадратных метров в Карталах — это как три «квадрата» Москве. Но опеку очень сложно будет убедить в этом».

Семейные разборки

На то, чтобы получить согласие опеки, нужно время. Процесс может застопориться в самом неожиданном месте. «Сплошь и рядом у нас ситуации, когда жена развелась с мужем и даже не знает, где он теперь, а опека требует отца, — приводит пример руководитель агентства недвижимости «Инженер» Елена Недоспасова. — Некоторые отцы, не выплатив ни копейки алиментов, выдвигают финансовые требования, чтобы бывшие жены могли улучшить жилищные условия своих детей. Тогда приходится откупаться от «отцов», платить им какие-то деньги только для того, чтобы они дали согласие на сделку. Можно, конечно, пойти по пути лишения нерадивых отцов родительских прав, но это сложно и долго. А сделку нужно провести как можно скорее, чтобы не страдали дети».

Впрочем, банки тоже стараются по максимуму подстраховать себя при сделках с маткапиталом. «У нас был курьёзный случай, когда участвовавший в сделке банк потребовал документ о том, что маткапитал при предыдущей покупке жилья не использовался, — продолжает эксперт. — Всё бы ничего, но владелицей квартиры на тот момент была женщина, которой уже «за 50» и у которой единственный взрослый ребёнок».

Страховка для покупателя

Сложность при продаже «материнского» жилья возникает и тогда, когда оно находится в ипотеке. Перед сделкой собственникам придётся поднапрячься и всеми возможными способами сначала погасить долг и вывести объект из залога банка. И только после этого приступать к продаже жилплощади. «Не рекомендую покупателям выходить на сделку по квартире, которая была куплена на маткапитал и до сих пор имеет непогашенный долг по ипотеке», — говорит Елена Недоспасова.

Александр Щербинин, в свою очередь, рекомендует убедиться перед покупкой, что детям выделены доли в другом жилье. «Если недвижимость приобретена с использованием средств материнского капитала, доли детям не выделены и с продажи такой квартиры тоже ничего не выделено, то сделка может быть оспорена. Тогда квартира вернётся в собственность продавца, который, в свою очередь, должен вернуть покупателю деньги за неё. Но, увы, возвращать уже может быть нечего. В моей практике были клиенты, которые попадали в такую ситуацию».

Читайте также, как рефинансировать ипотеку и как взять «семейную ипотеку». На портале N1.RU вы сможете подобрать подходящую квартиру, используя удобные фильтры поиска.