Что изменилось? Пять главных вопросов о новой долёвке для челябинцев

Этим летом для челябинцев изменились правила сделок по долёвке. Новые требования коснутся только тех застройщиков, кто получил разрешение на строительство после 1 июля этого года. 74.ru выяснил, обезопасит ли новый закон покупателей квартир от потери денег и жилья. Пять основных вопросов о новой долёвке — в нашем материале.

1. Кому теперь дольщик передаёт деньги за жильё?

— Финансирование строительства жилого дома теперь проходит с использованием счетов эскроу (специальный счёт, на котором учитываются деньги до выполнения определенных обязательств. — Прим. ред.), — рассказали в Челябинском отделении ПАО «Сбербанк». — Компания открывает кредит в банке, а деньги направляет на строительство. Он также заключает договор долевого участия с покупателем квартиры, на основании которого в банке открывается договор счёта эскроу (бесплатно), на котором размещаются и блокируются деньги дольщика.

Деньги со счёта эскроу становятся доступными застройщику, в том числе для погашения кредита на строительство, только после сдачи дома и передачи квартиры первому дольщику. До 1 июля 2019 года работа со счетами эскроу носит лишь рекомендательный характер, а после этой даты это правило станет обязательным. По данным банка, многие застройщики уже готовы работать по новой схеме и активно интересуются её деталями.

2. Какие гарантии есть у дольщика, что он не потеряет деньги?

— Благодаря тому, что банк блокирует деньги дольщика и направляет застройщику только после сдачи дома, работа со счётом эскроу минимизирует риски в случае «заморозки» строительства дома, — добавили в Сбербанке. — Если дом не сдадут — деньги вернут дольщику. Кроме того, деньги на специальных счетах нужно застраховать в Агентстве страхования вкладов, при этом страхование покрывает 100 процентов размещенной на счёте эскроу суммы.

Страхование ответственности застройщиков обязательно, иначе Росреестр может отказать в регистрации квартиры. Для самих покупателей квартир в новостройках условия оформления ипотеки по долёвке не поменялись, каждому клиенту предложат добровольное страхование жизни и здоровья.

3. Застройщики по-прежнему могут продавать квартиры на этапе котлована?

— Да, строители имеют право привлекать деньги дольщиков сразу после получения разрешения на строительство и заключения Минстроя, — ответил председатель региональной организации «Общественный контроль и защита прав потребителей в сфере строительства "Наш новый дом"» Евгений Гурвич. — В условиях новых правил на рынке смогут остаться только крупные застройщики, которые имеют опыт строительства, а также собственные средства. Контроль над застройщиками значительно усиливается. Исключаются ситуации, когда компания, начав строительство сразу нескольких объектов, не справляется с объёмом и замораживает стройку. Также застройщикам сейчас практически невозможно потратить деньги дольщиков не на стройку, а на другие цели.

Это усиливает защиту дольщиков от недобросовестности застройщиков. Но это не может исключить ситуации, когда стройка встаёт из-за недостаточных продаж квартир. В этой ситуации недострой может возникнуть не из-за недобросовестности застройщика, а из-за нехватки средств на завершение стройки. Такую ситуацию новый закон подстраховать не может.

4. Какие требования теперь будут к застройщикам?

— Работать с дольщиками теперь смогут только те компании, которые имеют не менее чем трехлетний опыт в строительстве домов, — уточнили в Минстрое Челябинской области. — При этом общая площадь построенного жилья должна быть не менее 10 тысяч квадратных метров.

У застройщика должны быть собственные деньги — не менее 10% от планируемой проектной стоимости строительства. Средства должны быть на банковском счёте застройщика на момент направления проектной декларации в Минстрой.

Вводится также принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Компания может привлекать деньги дольщиков для возведения только одного или нескольких домов, объединенных одним разрешением на строительство. Это позволит избежать принципа пирамиды и появления крупных долгостроев, таких как «Академ City» или «Чурилово Lake City», например. Действуют и специальные требования к директорам строительных компаний, которые не должны иметь непогашенную судимость за преступления в сфере экономики или быть банкротами.

5. Повлияют ли изменения в законе на стоимость жилья?

— Новые правила неизбежно повлияют на стоимость жилья по долёвке, — уверен Евгений Гурвич. — Прежде всего, значительная часть застройщиков уйдёт с рынка, а значит, снизится конкуренция. Застройщик не сможет привлекать деньги в строительство из других своих бизнесов — новый закон это запрещает.

В этих условиях застройщик будет поставлен перед необходимостью кредитоваться, что увеличит стоимость жилья на проценты по привлеченному кредиту. Новые требования увеличат и накладные расходы строителей. Но, с другой стороны, на рынке остаются застройщики, которые не продают квартиры по долёвке, а предлагают только готовое жильё. Изменения в законе никак их не коснутся, а значит, не должны сказаться на цене квартир.

Ранее губернатор Борис Дубровский поддержал идею отказа от долевого строительства. Закон о долевом строительстве, принятый Госдумой в минувшем месяце, вступит в силу с 1 июля 2018 года. До этого времени регионы будут постепенно переходить к новым условиям игры на строительном рынке.