Стоит ли покупать недвижимость при падении рубля, рассказали банкиры, застройщики и финансисты

Чёрный понедельник легко сделать светлым, если знать, какую инвестиционную стратегию выбрать. Ожидается, что поведение рубля окажет влияние практически на все сферы экономики, в том числе и на различные сегменты рынка недвижимости. Разбираемся, к чему готовиться челябинцам, могут ли вырасти цены на новостройки, как изменятся ипотечные ставки и поможет ли недвижимость сохранить и приумножить накопления?

Закалённые экономическими кризисами жители города восприняли обвал рубля как возможность заработать: одни спасают свои сбережения, выкладываясь в квадратные метры, другие спешат экстренно улучшить жилищные условия без мыслей о выгоде. В Сбербанке отмечают оживление спроса на дешёвую ипотеку, пока ставка по кредитам не поползла вверх, а в офисах продаж ЖК «Лесопарковый» и «Дом на Энтузиастов» фиксируют рост числа сделок по докризисным ценам. Валютные скачки подстегнули к покупке недвижимости тех, кто до сих пор колебался. Если вы не знаете, что делать с личными накоплениями, знакомьтесь с мнениями банкиров, застройщиков, инвестиционных советников и делайте выводы.

Инвестиции в квадрате

Как ни крутите, вложение денег в недвижимость — надёжный способ фиксировать средства в любой кризис. Такова одна из точек зрения экспертов. По мнению советника инвестиционного клуба «Инкор» Петра Рыжкова, прежде чем инвестировать, нужно понимать, какую цель мы преследуем. Аналитик предлагает несколько подходов в условиях высокой активности на финансовых рынках.

— Обратимся к истории. Все мы помним декабрь 2014 года, когда доллар стоил 80 рублей на Московской бирже, а в банках — по 86–88 рублей, январь 2016 года повторный импульс в пользу доллара при цене на нефть Brent в 28 долларов, все эти значения не удержались даже несколько дней. — комментирует Пётр Рыжков. — На текущий момент фондовый рынок не упал до тех значений, и пока что более сильная девальвация валюты, чем в прошлый раз, не предвидится. Как мы знаем, экономика циклична, и кризис — это, скорее, закономерность. Мировые финансовые кризисы происходят раз в 7–12 лет. Каждый имеет свои особенности, но сути это не меняет. Для людей, у которых есть деньги, это всегда возможность нарастить капитал. Рассмотрим вариант инвестиций в недвижимость. Если мы ставим цель — купить квартиру, чтобы сбережения не обесценились, мы принимаем верное решение. Но, покупая квартиру, мы создаем себе пассив. Чтобы превратить его в актив, стоит рассмотреть вариант покупки квартиры с целью сдачи её в аренду.

По подсчётам аналитика, при средней стоимости квадрата, например, в ЖК «Лесопарковый», и текущем уровне арендной ставки можно получить доходность минимум в виде 6% годовых при долгосрочной аренде за вычетом всех коммунальных расходов. Доходность на вложенные деньги можно увеличить, используя ипотечный кредит, по выгодной ставке. И это лишь один из сценариев. Можно также расценивать сделку купли-продажи как долгосрочную инвестицию. В любом случае оптимально вкладываться в высоколиквидное жильё в центре Челябинска.

— Можно действовать по алгоритму нулевых: зарабатывать на растущей стоимости квадратного метра жилья в длительном отрезке времени, — продолжает Пётр Рыжков. — На текущий момент жильё в Челябинске, по сравнению с другими городами-миллионниками, одно из самых дешёвых. Фундаментальный потенциал роста есть. Особенно это касается недвижимости в центре города, так как здесь мало жилых комплексов, которые вводятся в эксплуатацию. Инвесторы, которые хотят приобрести жильё в новостройке комфорт- или бизнес-класса, практически не имеют альтернативы. Здесь доминируют предложения только по старому жилому фонду.

Инвестировать в недвижимость в центре выгодно с позиций ликвидности, дефицита новостроек в этой части города и, как следствие, перспективы растущего спроса — всё это аргументы в пользу жилых комплексов на улицах Лесопарковой и Энтузиастов.

— В центре Челябинска в принципе строится очень мало объектов недвижимости, территорий под жилую застройку практически нет, — рассказывает руководитель ООО «Консалт-Строй», представитель застройщиков ЖК «Лесопарковый» и «Дом на Энтузиастов» Екатерина Цветкова. — Что мы видим, с точки зрения градостроительной политики? Новая концепция благоустройства заключается в сохранении зелёного фонда и развитии социальной среды. Соответственно, таких объектов, как ЖК «Лесопарковый» и «Дом на Энтузиастов», минимальное количество. Кроме того, по данным нашего аналитического отдела, в наших квартирах зафиксирована самая высокая арендная ставка по городу. Так что многие рассматривают покупку жилья в центре с точки зрения эффективно работающего бизнес-инструмента.

Что покупают?

При падающем спросе на «панель» и хрущёвки в центре, популярность квартир в «кирпиче» растёт пропорционально цене.

— Вложения должны давать положительный денежный поток. Комплекс в центре Челябинска, который я могу назвать инвестиционно привлекательным, — это ЖК «Лесопарковый», — говорит Пётр Рыжков. — Проиллюстрирую собственным примером. Я вложился в квартиру на стадии строительства дома и в дальнейшем продал спустя три года. Прибыль составила 26% с квартиры площадью 100 кв. м. Сейчас, когда низкие ставки по ипотеке, плюс некоторые застройщики договариваются с банками о спецпредложениях, имеет смысл воспользоваться предложением и купить жильё в кредит с низким первоначальным взносом и перспективой сдачи в аренду. Стоит детально подойти к решению вопроса о вложении капитала, сформировать кейс с конкретными расчётами. При таком подходе инвестиции в недвижимость будут высокорентабельными.

Дома жилого комплекса «Лесопарковый» узнаваемы. Это монолитно-кирпичные высотки в высокой стадии готовности. Сейчас застройщик предлагает стать собственником квартиры в «Лесопарковом» с максимальной скидкой 10% до ввода объекта в эксплуатацию. Новостройка расположена рядом с городским сосновым бором и парком Гагарина. В наличии квартиры площадью от 55 до 163 кв. м с современными вариантами планировок.

На что обратить внимание в ЖК «Лесопарковый»? В квартирах больше «воздуха» за счет заниженной зоны подоконников и панорамных окон. Организован безбарьерный доступ во все помещения общего пользования. Единый парадный вход с улицы Лесопарковой.

Дизайнерские холлы и места отдыха с камином в лобби. Комнаты для хранения велосипедов и детских колясок. Закрытая охраняемая территория. Спортивные, детские площадки здесь уютно сочетаются с зелеными насаждениями. Интеллектуальная система доступа, круглосуточная охрана и видеонаблюдение.

«Дом на Энтузиастов» — это монолитно-каркасное 25-этажное здание, которое больше напоминает заграничный отель, чем уральскую новостройку. Объект для инвестиций находится в самом центре города — на ул. Энтузиастов, 30. В продаже 320 квартир, расположенных в одном доме.

Жильцы попадают к себе в квартиры через единый вход. На первом этаже и в цоколе организована торговая галерея — магазины, салоны красоты, детские центры. Покупателям предложен большой выбор квартир — от компактных студий до вместительных апартаментов с четырьмя спальнями.

Эркерные окна и французские балконы, квартиры с заданными и свободными планировками площадью от 35 до 130 кв. м. Внутри комплекса — огромная территория (почти 1 гектар), закрытая от автомобилей и посторонних людей. Уютное зонирование двора для жильцов всех возрастов — от интерактивных развивающих площадок для малышей до уютных зеленых оазисов.

Что будет с ценой на квадрат?

Цены на жилье во многом зависят от спроса на него и себестоимости строительства. Сегодня большая часть застройщиков использует отечественные материалы, однако в премиум- и бизнес-сегментах зачастую применяются импортные, которые покупаются за валюту. Соответственно, строить такие проекты станет дороже, считают представители рынка. Если изменение себестоимости новостроек произойдёт, то не сразу. При этом спровоцировать скачок цены на квадрат может растущий спрос на новостройки. За ними потянется и вторичный рынок.

— Сейчас оба объекта — и ЖК «Лесопарковый», и «Дом на Энтузиастов» — находятся в высокой стадии готовности. Поскольку никакого удорожания материалов в нашем случае нет, ценник на квадрат пересмотрен не будет, — отмечает руководитель ООО «Консалт-Строй», представитель застройщиков жилых комплексов «Лесопарковый» и «Дом на Энтузиастов» Екатерина Цветкова. — Тем не менее преимущества покупки квартир в этих жилых комплексах в данный момент очевидны. Весной 2020 года дома будут введены в эксплуатацию и приобретут статус готового жилья. Соответственно, независимо от ситуации с проседанием фондовых рынков, произойдет увеличение инвестиционной цены на 10%. Иначе говоря, сейчас для покупателей действует скидка 10% как на строящийся объект, которая будет отменена с момента сдачи дома.

Предусмотрительные жители города, пережившие кризис 2014 года, не дожидаясь «эффекта отложенного повышения цен», стремятся максимально выгодно распорядиться сбережениями и обращаются в офисы продаж компаний-застройщиков.

Что будет с ипотекой?

Как показали прошлые экономические кризисы, рынок недвижимости медленнее остальных реагирует на глобальные изменения. Стоимость квадратного метра не может меняться так же быстро, как обваливаются фондовые рынки и падает рубль. Эксперты предполагают, что неизбежно за такими потрясениями следует рост ключевой ставки Центробанка, а следом и ипотечной, которая сейчас находится на беспрецедентно низком уровне.

— Сегодня действуют определённые льготные ипотечные программы господдержки семей с детьми, в которых второй или последующий ребёнок родился после 1 января 2018 года, — рассказала старший менеджер по продаже жилищных кредитов ПАО «Сбербанк» в Челябинске Елена Ульянова. — Также у нас есть застройщики и жилые комплексы, с которыми согласована ставка 1% годовых на период строительства объекта недвижимости. Это беспрецедентные условия. После сдачи дома ставка будет составлять 5%. Либо, по решению клиента, можно выбрать на весь срок кредитования фиксированную ставку 3,6% годовых. Если мы рассматриваем строящееся жильё, на покупку недвижимости на первичном рынке также действует стандартная программа кредитования под 8,9% годовых, что тоже выгодно по сравнению с предыдущими годами. Максимальный срок кредита при этом — 30 лет либо до наступления 75-летнего возраста одного из участников сделки. Минимальный первоначальный взнос — от 15%, а сумма кредита может составлять от 300 тысяч рублей и не должна превышать 85% от договорной стоимости кредитуемого объекта недвижимости. Срок действия одобренной заявки составляет 90 календарных дней. Даже если происходит повышение ипотечной ставки, мы кредитуем под ту, которая была одобрена изначально. Если же произойдет падение — предложим наиболее выгодную для клиента.

— Центральный банк осторожно реагирует на все валютные изменения. Меня очень вдохновило то, что ЦБ, несмотря на ослабление рубля, ничего не сделал с ключевой ставкой, а это важный момент. Он пошёл по пути количественного смягчения. Снизил/отменил регулярные покупки валюты, начал продавать валюту, что создало позитив. Но не исключено, что ЦБ может пойти на повышение процентной ставки. И это повышение, пусть даже временное, может оказать негативное воздействие на потребительский сегмент, — заявил в специальном вебинаре, посвящённом ситуации на финансовых рынках, главный экономист Sberbank Investment Research Антон Струченевский.

Тот факт, что ряд банков в субботу заявил о повышении ипотечных ставок, только подстегнул челябинцев к решению поспешить с оформлением жилищного кредита. На вопросы — увеличился ли поток заявок в связи с падением курса рубля и какова самая выгодная процентная ставка — отвечает директор Ипотечного бизнеса Банка ДОМ.РФ Игорь Ларин:

— В Банке ДОМ.РФ наблюдается рост интереса к ипотечному кредитованию с начала 2020 года. С 18 февраля банк снизил ставки по ипотечным продуктам — в разных сегментах снижение составило 0,3–0,6 п. п. Рефинансировать взятую в других банках ипотеку можно по ставке от 7,7% годовых. Кредит на первичном рынке доступен по ставке от 7,8%, на вторичном рынке — от 8,1%. Получить ипотеку по минимальным ставкам могут зарплатные клиенты банка при первоначальном взносе от 30% и сумме кредита от 3 миллионов рублей. Дополнительно можно снизить ставку, оплатив единовременную комиссию, рассчитываемую от суммы кредита. В таком случае ипотека доступна по ставке от 6,7%.

Дополнительный интерес к ипотеке и программам господдержки сформировали озвученные Президентом РФ в послании Федеральному собранию меры по расширению программы материнского капитала.

По словам Игоря Ларина, растёт заинтересованность клиентов к программам господдержки, направленным на повышение доступности ипотеки для улучшения жилищных условий семей с детьми. Одной из таких программ является «Семейная ипотека», в Банке ДОМ.РФ семьи с двумя или более детьми при условии рождения ребенка после 1 января 2018 года и до 31 декабря 2022 года могут получить ее по ставке от 4,7%. Многодетные семьи, в которых в период 01.01.2019 г. по 31.12.2022 г. родился третий и последующий ребенок, могут получить поддержку в размере 450 тысяч рублей на погашение ипотеки.

Если ипотека сильно подорожает, то это ослабит покупательский спрос и снизит объёмы нового строительства, что никому не выгодно. А значит, можно ожидать от государства серьезной поддержки низких ипотечных ставок и отрасли в целом. При этом квадратные метры традиционно останутся одним из активов для сохранения средств, особенно учитывая, что цены на жильё в стране рублёвые.

Офис продаж:
Челябинск, ул. Лесопарковая, 7;
телефон: (351) 246-51-51;
Domlespark.ru;
«ВКонтакте», Facebook, Instagram.

<sub>Застройщик: ООО «Комфортный дом», проектные декларации — Кomfortdom74.ru.
* Банки-партнеры: АО «Банк Дом.рф», ПАО «БАНК УРАЛСИБ», ПАО «Промсвязьбанк», ПАО «Сбербанк», ПАО «Челябинвестбанк», ПАО «Банк ВТБ».</sub>

«Дом на Энтузиастов»,
офис продаж: Челябинск, ул. Лесопарковая, 7;
ул. Энтузиастов, 30Б;
телефон: 8 (351) 246-51-51;
Энтузиастов74.рф;
«ВКонтакте», «Инстаграм», «Фейсбук».

_{Застройщик — ООО «Территория комфорта». Проектная декларация на сайте. Банки-партнёры: ПАО «Челябинвестбанк», ПАО Сбербанк, ПАО ВТБ 24, ПАО «БАНК УРАЛСИБ», ПАО Промсвязьбанк, Банк ДОМ.РФ.}