Не попасть на сотку: изучаем топ-10 проколов при покупке сада под Челябинском

Начался активный сезон на рынке загородной недвижимости — челябинцы присматривают дачные участки. Спрос на них вырос за последний год на 16,7%, да и цены поползли вверх: средняя стоимость садового домика с огородом сейчас составляет 1 480 000 рублей (по данным базы объявлений «Мир квартир»). Эксперты связывают это с пандемией коронавируса — после режима самоизоляции городские жители больше ценят отдых на своих шести сотках. Но так ли просто выбрать сад неискушенному человеку? Раскладываем всё по пунктам: какие ошибки могут сделать начинающие дачники при покупке.

1. «Почва везде одинаковая»

Один из главных подвохов может быть зарыт в самой земле — именно от почвы зависит, какой урожай соберет в конце сезона садовод. Но зачастую понять по одному внешнему виду грядок сложно, оправдают ли они надежды покупателя. Опытные огородники советуют присмотреться к сорнякам — сами они не страшны, а вот их сорт может рассказать о многом.

— Если лопухи и крапива хорошо растут, то это точно значит, что почва отличная, — поделилась наблюдениями садовод Галина Котова. — А если осот растет, длинная трава такая, — это или не обрабатывалась земля долго, или там болото, одним словом, почва нехорошая. Бывает белый налет, это повышенная кислотность, не все овощи растут в такой земле. Но это можно исправить: покупаются специальные удобрения, и почва вылечивается. Это надо иметь в виду. Если необходимо проверить сразу на месте, можно купить специальные лакмусовые бумажки, они покажут кислотность.

Еще один совет — присматривать участок по осени, в сентябре. Тогда можно увидеть наверняка, что сумел вырастить предыдущий хозяин, а что на корню зачахло. Чтобы докопаться до сути, не помешает прихватить лопату.

— Если копнуть, и в этом месте много дождевых червей, то земля хорошая, — поделилась опытом дачница Валентина Аполихина. — Но даже если их нет, говорят, надо купить и привезти их в сад. А вообще не очень удачно, когда попадается глинистая почва. Ее тоже сразу видно: она липнет в лопате и по весу очень тяжелая. Овощи такую не любят, а вот цветы можно садить легко.

2. «Вода — дело решаемое»

В колодце ни капли, вдобавок и скважины нет — такое встречается сплошь и рядом, заявляют эксперты по загородной недвижимости. Засуха — самая насущная проблема челябинских садоводов. Чаще всего решение требует дополнительных вложений, и это необходимо учитывать при изучении цен.

— Если нет воды, то покупатель должен сразу понимать, что ему нужна скважина, а она будет стоить еще 100 тысяч, — подметила риелтор по загородной недвижимости Мария Шишкина. — Это надо сразу учитывать, закладывать в цену: то есть участок, который продается за 300 тысяч, по факту стоит 400. Это важно: если возить из дома воду, это неудобно, да и на все грядки всё равно не хватит.

Самый безнадежный вариант, добавляют бывалые дачники, когда вода идет по центральному трубопроводу на весь кооператив, и дают ее строго по расписанию, как вы уже догадались, очень неудобному.

— У нас раньше был сад, где два раза в неделю по два часа давали воду, причем днем — с 14:00 до 16:00, — рассказала Галина. — И я, и муж на работе в это время, а как поливать? Пришлось тот сад продать.

Может возникнуть и другая загвоздка — качество воды часто неидеальное, но порой в ней вся таблица Менделеева, включая радиацию и металлы. В таком случае надо предусмотреть расходы на фильтры, объяснил специалист по водоснабжению и водоотведению.

— Здесь нельзя просто пробурить скважину и быть уверенным, что там хорошая, чистая вода, — уточнил руководитель компании «Аквапрофи» Дмитрий Верин. — Есть альфа-активность в воде, есть радон, это радиология, которая сразу означает, что пить такую воду нельзя. И то, и другое часто встречается в районе Шершневского кольца. Увеличивается в сторону садов «Мичуринец», СНТ «Вишневый», «Вавиловец», «Интернационалист». То есть если норма 60 по этому показателю, то у нас встречается от 100 до 300. Водоочистка, как правило, стоит от 100 тысяч рублей.

3. «Всегда хотел дачу у озера с лесом»

Если одни страдают от обезвоживания, то другие от наводнений. Грядки стоят в воде, как правило, в тех районах, где неподалеку есть водоем, говорят эксперты. И ладно бы просто сырость, но невидимые глазу подземные реки способны разрушить любой дом.

— Пучинистые грунты мешают при строительстве: фундаменты ломает, перекашивает стены, потом двери не открывается, — рассказал Дмитрий Верин. — Такое есть в садах «Металлист» в Ленинском районе, на ЧТЗ в «Тракторосадах», все кооперативы на Троицком тракте заболочены.

Житейская мудрость — при покупке обратить внимание на забор при входе на участок, говорят дачники.

— Если он весь как пьяный стоит, то это явно почва играет, — подметила садовод Галина Котова. — То есть если он на ленточном фундаменте, это не зависит от хозяина, а именно от почвы, если она «играет», значит, там болотистая местность. Из-за этого деревья не приживутся: вот как в садах «Мысы», там деревья растут 5–6 лет, сырость высокая. Яблоня, например, только пошла в рост, только зацвела, а потом раз — и упала, просто упала и всё, посмотрели, а там корни все сгнили.

Конечно, узнать о высоких грунтовых водах сходу бывает сложно, но лес рядом с дачей сразу бросается с глаза. При выборе участка он может показаться завидным преимуществом, но тенистый сад — удачное решение не для всех.

— Я бы выбирала участок, который повыше, это должно быть видно на местности, — предложила садовод Лариса Максимович. — Вот, например, у нас уже сухо, а у соседа пониже, там воды по колено, — и так будет до лета. К тому же, погреб в доме никак не сделать, чтобы овощи там хранить, — сразу затопит. И еще: выбирать желательно подальше от высоких деревьев. Мы прогадали, у нас березовая роща сразу за забором, тень падает, получается солнца мало. Соседи еще в футболках ходят, а мы уже кофты достаем. Да и стараемся не садить много в той стороне — всё равно ничего не вырастет.

4. «Куплю сад и уеду туда на лето на фриланс»

Тем, кто хочет превратить дачу в хоум-офис, принципиальны 220 вольт в розетке. Но в садах стабильное электричество бывает далеко не всегда, предупреждают специалисты. А вот перебои и отключения — регулярно. Выходом может стать покупка генератора, но это, скорее, временное решение на случай экстренной ситуации, жить постоянно с шумным агрегатом под боком всё же — не та загородная идиллия, о которой мечтают фрилансеры.

— Чтобы не разочароваться в покупке, необходимо убедиться в наличии и исправности всех инженерных коммуникаций, — порекомендовал руководитель направления загородной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. — Это касается как наличия света, так и состояния электропроводки. Если же планируется покупка участка без коммуникаций, то следует заранее рассчитать, не окажется ли самостоятельная подводка всех удобств дороже приобретения дома под ключ.

Заранее узнать о проблемах с электричеством вряд ли получится, поэтому покупателю придется либо нанять специалиста-риелтора, либо провести собственное расследование.

— Сейчас всё больше людей летом живут в СНТ, они пользуются энергоресурсами, и, конечно, когда подключают много техники, приборов, напряжение падает, — подтвердила эксперт в сфере загородной недвижимости Мария Шишкина. — Перебои могут быть, и это очень важно знать на момент покупки. Но это надо у риелтора спрашивать или идти по соседям, если покупка совершается самостоятельно, и причем ни одного садовода опросить, а побольше — человек 20–30.

Кроме того, переезд на дачу на всё лето означает, что там должен быть душ, баня, кухня, а иногда плюсом и посудомойка со стиральной машиной. Но обычная выгребная яма с такой нагрузкой явно не справится. Поэтому выбирать лучше из тех вариантов, где вопрос с канализацией уже решен.

— Чаще всего в садах используется выгребная яма, то есть обычный туалет на улице, — сообщил Дмитрий Верин. — Но в случае, если есть удобства, нормальный санузел и так далее, количество стоков выше, чем просто дачное, когда всё рассчитано на то, чтобы можно было только руки помыть. Здесь надо смотреть, установлена ли автономная канализация: герметичный бак с крышкой, куда всё стекает, перерабатывается внутри, и на выходе получается техническая вода. Это и забота об окружающей среде, с одной стороны, и, с другой, о собственном здоровье: бетонные кольца, как при обычной яме, это же в своем роде уринотерапия: всё, что туда поступает, просачивается в почву и потом в воду, которую люди выкачивают из скважин.

5. «Главное, чтобы участок был большой, а где — неважно»

Стандартная площадь сада — от 4 до 6 соток: в СССР давали именно такие участки, в 1949 году было постановление Совмина «О коллективном и индивидуальном огородничестве», где говорилось, о том, что этого достаточно для обычной среднестатистической советской семьи из четырех человек. Правда, аппетиты с тех пор у многих выросли, а дачи стали использовать не только под грядки, но и как релакс-зоны с беседками, мангалами и идеально ровным газоном. Поэтому плюсом к своей земле многие скупали еще и соседскую.

— Тут еще такой момент есть: членские взносы платятся соразмерно участку, — предостерегла от гигантомании Галина Котова. — У нас, например, в этом году сотка стоит 1400 рублей, то есть если 20 соток, то надо 28 000 каждый год платить, и, чтобы не попасть на штраф, надо заплатить до 30 июня. А это немалая сумма.

Другая садовод Валентина Аполихина призналась — размер не столько имеет значение, а вот расстояние от дома до него может оказаться очень даже чувствительным.

— У меня автобусы в ту сторону хорошо ходят, но иногда, приходит набитый битком, — посетовала пенсионерка. — Да и потом, от остановки до моего участка далеко идти получается. Когда покупали, молодые были: что такое полтора километра? Ерунда! А сейчас уже тяжело бывает идти, приходится делать остановки по дороге — отдыхать.

Проблема может возникнуть в том случае, если общественный транспорт не ходит в сторону СНТ, а машина в семье одна.

— Важный параметр при выборе загородной недвижимости, чему не всегда уделяют должное внимание, — это его удобное местоположение, — подчеркнул представитель сайта «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. — Потенциальным покупателям или арендаторам лучше всего заранее продумать все варианты маршрутов до места — как на автомобиле, так и на общественном транспорте, чтобы оценить, подходит ли это расположение участка всем, кто будет проживать в загородном доме.

Если рассматривать дачу как инвестицию, то лучше сразу выбрать правильное направление: там, где земля растет в цене, а не падает.

— Самое перспективное направление — Кременкуль, Северо-Запад. Курганское, наоборот, сейчас не такое популярное, — сориентировала Мария Шишкина. — Пандемия сказалась, она дала толчок загородной недвижимости, так что цены везде сейчас растут: где-то больше, где-то меньше. Но важно обращать внимание на то, насколько экологично само место. Здесь от суммы, на которую рассчитывает покупатель, многое зависит: если у человека 300–500 тысяч, он сам понимает, что сможет рассчитывать на СНТ, это может быть даже где-то в городе или чуть-чуть за городом. Дачные поселки — они чуть подальше, на озерах, они чаще рассматриваются для круглогодичного проживания, и бюджет там от полутора миллионов рублей. Там, конечно, экологичнее.

6. «Сэкономлю: куплю участок подешевле»

Самые недорогие сады продаются в заброшенном виде: без посадок, с покосившимся забором, недостроенным или полуразрушенным домом. Но такая экономия может обернуться разорением, предупреждают эксперты. Да и стоит ли вообще рассматривать такие варианты, большой вопрос.

— Что касается ветхих или недостроенных домов, я сразу не советую своим клиентам, — уверяет Шишкина. — Потому что там зачастую невозможно определить, сколько это строение там стоит, сколько именно в заброшенном виде, с годами идут разрушения — фундамент промерзает, крыша протекает, можно вкладывать в ремонт бесконечно. Если это хорошо законсервированный объект, то он не будет дешевым, и что-то делать с ним надо будет в любом случае. Недострой чаще всего значит, что проще всё снести, поставить заново свои фундамент и стены. Бывает и так, что это огромные помещения, огромные площади, которые сегодня уже никому не нужны.

7. «Бегло полистаю документы»

С юридической точки зрения сделка с садовым участком таит в себе в разы больше подводных камней, чем приобретение той же квартиры, уверяют эксперты. Проблемы здесь могут быть как довольно очевидные (и земля, и дом не оформлены), так и относительно скрытые (неузаконенная реконструкция дома). Для начала не помешает проверить, есть ли у земельного участка четкие границы. Нередко бывает так, что сотки «нарезали», как решил председатель СНТ, но нигде в документах это не отображено, предупреждают госрегистраторы.

— Дело в том, что земельное законодательство не содержит запрета на отчуждение и приобретение так называемых декларативных участков («неотмежеванных» участков без границ. — Прим. ред.), — указала на распространенную ошибку заместитель руководителя управления Росреестра по Челябинской области Ольга Юрченко. — Совершать сделки с такими участками можно, но надо понимать, что, приобретая такую землю, вы рискуете в дальнейшем столкнуться с какими-либо спорами с соседями по ее границам. Именно поэтому разумней и безопасней покупать закоординированный участок с конкретными границами, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Пристально изучить стоит документы на дом, коттедж и даже небольшой сарай, которые находятся на земле, которая понравилась покупателю, иначе сделку попросту не проведут.

— Сейчас узаконить строение на садовом участке можно в упрощенном порядке, — объяснила Ольга Юрченко. — Это называется «дачной амнистией»: право собственности на садовый дом (жилой дом на садовом участке), гараж, баню и иные хозяйственные постройки можно оформить, представив заявление, правоустанавливающий документ на земельный участок и технический план объекта. Неузаконенную недвижимость продать и купить невозможно.

Но даже если все строения узаконены, потенциальному покупателю нельзя терять бдительность — владелец мог пристроить, например, веранду или возвести второй этаж уже после того, как документы прошли регистрацию, это считается перепланировкой. Если ее нет в реестре, стоит озадачить продавца, в противном случае бумажная волокита ляжет на плечи покупателя.

Сделка может быть рискованной, если предыдущий хозяин захочет обанкротиться.

— Возможна ситуация о признании сделки недействительной и возвращения участка в конкурсную массу, — объяснил юрист Константин Берсенев. — Договором купли-продажи участка можно предусмотреть подобное развитие событий и обезопасить себя.

8. «Куплю землю, а дом построю потом»

Строительство может быть вообще запрещено.

— Например, в случае нахождения электроопоры на земельном участке, — уточнил юрист Константин Берсенев. — Там действует сервитут — обязанность владельца участка обеспечить проезд и проход к данной опоре в целях обслуживания электролинии. Кроме того, в зависимости от напряжения электролинии имеются и другие ограничения, например, для линий напряжением 10кВ устанавливается охранная зона по 10 метров в каждую сторону от линии, в пределах которой нельзя ни производить посадки, ни осуществлять строительство.

При этом сами сети могут быть только запроектированы, а ограничения на строительство действуют уже сейчас.

— Надо сразу смотреть, что с участком можно делать, — порекомендовала риелтор Мария Шишкина. — Сейчас столкнулись с участком, где проходит газомагистраль, и очень много из-за этого ограничений. То, что хотели делать, на нём, увы, не получится. Поэтому нужно проверить: на земле могут быть запланированы дороги, сети, всё что угодно. И даже сейчас тот же газопровод может не идти, но в градостроительном плане или в плане поселка, он уже нанесен, строиться там уже нельзя будет, а клумбы можно. Но сад — это всё равно не просто голые грядки, а хотя бы баня какая-то или садовый домик.

9. «Построю дом, какой захочу»

У каждого участка есть важная характеристика — вид разрешенного использования. Например, капитальный дом запретят строить, если земля выделена под «огородничество». Здесь допустимо возведение только временных строений. Ограничения коснутся и самого садоводства — высаживать многолетние растения и деревья будет нельзя. Разрешат иметь только грядки и избушку без фундамента, прописаться тоже не дадут. Другое дело — СНТ.

— Если СНТ — то строить дачу или дом можно, — уточнил юрист Константин Берсенев. — Равно как и признать дом пригодным для постоянного проживания и оформить его как жилой дом, с возможностью регистрации по месту жительства. Можно высаживать многолетние растения и деревья (яблони, груши).

10. «Начну с огурцов-помидоров, а там и хозяйством обзаведусь»

Если в планах амбициозного дачника есть не только овощные посадки, но и небольшое хозяйство, это тоже должно быть разрешено по закону. Так просто разводить куриц, кроликов или коз нельзя: это повлечет жалобы недовольных соседей, а потом и штрафы.

— Если же вы планируете на своей будущей даче заниматься не только садоводством и огородничеством, но и разводить, к примеру, кур, то тогда нужно искать землю с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», — прокомментировала Ольга Юрченко. — Иначе есть серьезный риск нарушить закон, ведь на землях для ведения садоводства разведение животных запрещено.

Нередко земли, выделенные под сады, имеют официальный статус «для сельскохозяйственного использования». Превратить участок в таком СНТ в одну сплошную зону отдыха с пышным газоном, качелями и барбекю не получится.

— Если земля сельхозназначения, то положено обрабатывать, то есть надо иметь грядки, деревья и всё прочее, — добавила садовод Галина Котова. — Иначе будут карающие меры, над нами же дроны летают — смотрят, проверяют.

За нецелевое использование законом предусмотрен штраф — 10 тысяч рублей, в случае, если нарушитель не одумается, участок могут изъять.

Ранее мы рассказывали, как участки в курортной зоне под Челябинском выделяли под рыбохозяйственные постройки, но в итоге на их месте выросли ВИП-дачи.

Какие «избушки» и за сколько можно снять на лето, смотрите обзор в другом нашем материале. Если нужен не просто садовый домик, а по-настоящему роскошный особняк, специально для вас мы готовили подборку самых дорогих коттеджей со львами, прудом и хаммамом.