18 мая вторник
СЕЙЧАС +28°С

Не попасть на сотку: изучаем топ-10 проколов при покупке сада под Челябинском

«Пьяный» забор, белый налет на почве, вода с радиацией — и чего еще не должно быть в огороде

Поделиться

Покупка дачи для многих острый вопрос, как показала пандемия коронавируса

Покупка дачи для многих острый вопрос, как показала пандемия коронавируса

Поделиться

Начался активный сезон на рынке загородной недвижимости — челябинцы присматривают дачные участки. Спрос на них вырос за последний год на 16,7%, да и цены поползли вверх: средняя стоимость садового домика с огородом сейчас составляет 1 480 000 рублей (по данным базы объявлений «Мир квартир»). Эксперты связывают это с пандемией коронавируса — после режима самоизоляции городские жители больше ценят отдых на своих шести сотках. Но так ли просто выбрать сад неискушенному человеку? Раскладываем всё по пунктам: какие ошибки могут сделать начинающие дачники при покупке.

1. «Почва везде одинаковая»

Один из главных подвохов может быть зарыт в самой земле — именно от почвы зависит, какой урожай соберет в конце сезона садовод. Но зачастую понять по одному внешнему виду грядок сложно, оправдают ли они надежды покупателя. Опытные огородники советуют присмотреться к сорнякам — сами они не страшны, а вот их сорт может рассказать о многом.

— Если лопухи и крапива хорошо растут, то это точно значит, что почва отличная, — поделилась наблюдениями садовод Галина Котова. — А если осот растет, длинная трава такая, — это или не обрабатывалась земля долго, или там болото, одним словом, почва нехорошая. Бывает белый налет, это повышенная кислотность, не все овощи растут в такой земле. Но это можно исправить: покупаются специальные удобрения, и почва вылечивается. Это надо иметь в виду. Если необходимо проверить сразу на месте, можно купить специальные лакмусовые бумажки, они покажут кислотность.

Сорняки на участке не всегда плохо: чаще всего это показатель плодородности

Сорняки на участке не всегда плохо: чаще всего это показатель плодородности

Поделиться

Еще один совет — присматривать участок по осени, в сентябре. Тогда можно увидеть наверняка, что сумел вырастить предыдущий хозяин, а что на корню зачахло. Чтобы докопаться до сути, не помешает прихватить лопату.

— Если копнуть, и в этом месте много дождевых червей, то земля хорошая, — поделилась опытом дачница Валентина Аполихина. — Но даже если их нет, говорят, надо купить и привезти их в сад. А вообще не очень удачно, когда попадается глинистая почва. Ее тоже сразу видно: она липнет в лопате и по весу очень тяжелая. Овощи такую не любят, а вот цветы можно садить легко.

2. «Вода — дело решаемое»

В колодце ни капли, вдобавок и скважины нет — такое встречается сплошь и рядом, заявляют эксперты по загородной недвижимости. Засуха — самая насущная проблема челябинских садоводов. Чаще всего решение требует дополнительных вложений, и это необходимо учитывать при изучении цен.

Тем, у кого дефицит воды, приходится «копить» дождевую влагу

Тем, у кого дефицит воды, приходится «копить» дождевую влагу

Поделиться

— Если нет воды, то покупатель должен сразу понимать, что ему нужна скважина, а она будет стоить еще 100 тысяч, — подметила риелтор по загородной недвижимости Мария Шишкина. — Это надо сразу учитывать, закладывать в цену: то есть участок, который продается за 300 тысяч, по факту стоит 400. Это важно: если возить из дома воду, это неудобно, да и на все грядки всё равно не хватит.

Самый безнадежный вариант, добавляют бывалые дачники, когда вода идет по центральному трубопроводу на весь кооператив, и дают ее строго по расписанию, как вы уже догадались, очень неудобному.

— У нас раньше был сад, где два раза в неделю по два часа давали воду, причем днем — с 14:00 до 16:00, — рассказала Галина. — И я, и муж на работе в это время, а как поливать? Пришлось тот сад продать.

Самое неприятное, если в саду есть скважина, но вода в ней радиоактивная

Самое неприятное, если в саду есть скважина, но вода в ней радиоактивная

Поделиться

Может возникнуть и другая загвоздка — качество воды часто неидеальное, но порой в ней вся таблица Менделеева, включая радиацию и металлы. В таком случае надо предусмотреть расходы на фильтры, объяснил специалист по водоснабжению и водоотведению.

— Здесь нельзя просто пробурить скважину и быть уверенным, что там хорошая, чистая вода, — уточнил руководитель компании «Аквапрофи» Дмитрий Верин. — Есть альфа-активность в воде, есть радон, это радиология, которая сразу означает, что пить такую воду нельзя. И то, и другое часто встречается в районе Шершневского кольца. Увеличивается в сторону садов «Мичуринец», СНТ «Вишневый», «Вавиловец», «Интернационалист». То есть если норма 60 по этому показателю, то у нас встречается от 100 до 300. Водоочистка, как правило, стоит от 100 тысяч рублей.

3. «Всегда хотел дачу у озера с лесом»

Если одни страдают от обезвоживания, то другие от наводнений. Грядки стоят в воде, как правило, в тех районах, где неподалеку есть водоем, говорят эксперты. И ладно бы просто сырость, но невидимые глазу подземные реки способны разрушить любой дом.

Озеро рядом с дачей, с одной стороны<b class="_">,</b> везение, с другой, риски — участок может оказаться заболоченным

Озеро рядом с дачей, с одной стороны, везение, с другой, риски — участок может оказаться заболоченным

Поделиться

— Пучинистые грунты мешают при строительстве: фундаменты ломает, перекашивает стены, потом двери не открывается, — рассказал Дмитрий Верин. — Такое есть в садах «Металлист» в Ленинском районе, на ЧТЗ в «Тракторосадах», все кооперативы на Троицком тракте заболочены.

Житейская мудрость — при покупке обратить внимание на забор при входе на участок, говорят дачники.

— Если он весь как пьяный стоит, то это явно почва играет, — подметила садовод Галина Котова. — То есть если он на ленточном фундаменте, это не зависит от хозяина, а именно от почвы, если она «играет», значит, там болотистая местность. Из-за этого деревья не приживутся: вот как в садах «Мысы», там деревья растут 5–6 лет, сырость высокая. Яблоня, например, только пошла в рост, только зацвела, а потом раз — и упала, просто упала и всё, посмотрели, а там корни все сгнили.

Если забор ровный, то, скорее всего, и грунт не «играет»

Если забор ровный, то, скорее всего, и грунт не «играет»

Поделиться

Конечно, узнать о высоких грунтовых водах сходу бывает сложно, но лес рядом с дачей сразу бросается с глаза. При выборе участка он может показаться завидным преимуществом, но тенистый сад — удачное решение не для всех.

— Я бы выбирала участок, который повыше, это должно быть видно на местности, — предложила садовод Лариса Максимович. — Вот, например, у нас уже сухо, а у соседа пониже, там воды по колено, — и так будет до лета. К тому же, погреб в доме никак не сделать, чтобы овощи там хранить, — сразу затопит. И еще: выбирать желательно подальше от высоких деревьев. Мы прогадали, у нас березовая роща сразу за забором, тень падает, получается солнца мало. Соседи еще в футболках ходят, а мы уже кофты достаем. Да и стараемся не садить много в той стороне — всё равно ничего не вырастет.

4. «Куплю сад и уеду туда на лето на фриланс»

Тем, кто хочет превратить дачу в хоум-офис, принципиальны 220 вольт в розетке. Но в садах стабильное электричество бывает далеко не всегда, предупреждают специалисты. А вот перебои и отключения — регулярно. Выходом может стать покупка генератора, но это, скорее, временное решение на случай экстренной ситуации, жить постоянно с шумным агрегатом под боком всё же — не та загородная идиллия, о которой мечтают фрилансеры.

— Чтобы не разочароваться в покупке, необходимо убедиться в наличии и исправности всех инженерных коммуникаций, — порекомендовал руководитель направления загородной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. — Это касается как наличия света, так и состояния электропроводки. Если же планируется покупка участка без коммуникаций, то следует заранее рассчитать, не окажется ли самостоятельная подводка всех удобств дороже приобретения дома под ключ.

Работать всё лето на удаленке из садовой избушки городскому жителю будет сложно: нужны удобства — бесперебойный ток, кухня, душ, туалет, идеально — еще б и Wi-Fi

Работать всё лето на удаленке из садовой избушки городскому жителю будет сложно: нужны удобства — бесперебойный ток, кухня, душ, туалет, идеально — еще б и Wi-Fi

Поделиться

Заранее узнать о проблемах с электричеством вряд ли получится, поэтому покупателю придется либо нанять специалиста-риелтора, либо провести собственное расследование.

— Сейчас всё больше людей летом живут в СНТ, они пользуются энергоресурсами, и, конечно, когда подключают много техники, приборов, напряжение падает, — подтвердила эксперт в сфере загородной недвижимости Мария Шишкина. — Перебои могут быть, и это очень важно знать на момент покупки. Но это надо у риелтора спрашивать или идти по соседям, если покупка совершается самостоятельно, и причем ни одного садовода опросить, а побольше — человек 20–30.

Кроме того, переезд на дачу на всё лето означает, что там должен быть душ, баня, кухня, а иногда плюсом и посудомойка со стиральной машиной. Но обычная выгребная яма с такой нагрузкой явно не справится. Поэтому выбирать лучше из тех вариантов, где вопрос с канализацией уже решен.

Лучше, чтобы все сети к дому уже были подведены — такая покупка не потребует затрат в будущем

Лучше, чтобы все сети к дому уже были подведены — такая покупка не потребует затрат в будущем

Поделиться

— Чаще всего в садах используется выгребная яма, то есть обычный туалет на улице, — сообщил Дмитрий Верин. — Но в случае, если есть удобства, нормальный санузел и так далее, количество стоков выше, чем просто дачное, когда всё рассчитано на то, чтобы можно было только руки помыть. Здесь надо смотреть, установлена ли автономная канализация: герметичный бак с крышкой, куда всё стекает, перерабатывается внутри, и на выходе получается техническая вода. Это и забота об окружающей среде, с одной стороны, и, с другой, о собственном здоровье: бетонные кольца, как при обычной яме, это же в своем роде уринотерапия: всё, что туда поступает, просачивается в почву и потом в воду, которую люди выкачивают из скважин.

5. «Главное, чтобы участок был большой, а где — неважно»

Стандартная площадь сада — от 4 до 6 соток: в СССР давали именно такие участки, в 1949 году было постановление Совмина «О коллективном и индивидуальном огородничестве», где говорилось, о том, что этого достаточно для обычной среднестатистической советской семьи из четырех человек. Правда, аппетиты с тех пор у многих выросли, а дачи стали использовать не только под грядки, но и как релакс-зоны с беседками, мангалами и идеально ровным газоном. Поэтому плюсом к своей земле многие скупали еще и соседскую.

— Тут еще такой момент есть: членские взносы платятся соразмерно участку, — предостерегла от гигантомании Галина Котова. — У нас, например, в этом году сотка стоит 1400 рублей, то есть если 20 соток, то надо 28 000 каждый год платить, и, чтобы не попасть на штраф, надо заплатить до 30 июня. А это немалая сумма.

Современным садоводам мало стандартных 6 соток, им подавай простор

Современным садоводам мало стандартных 6 соток, им подавай простор

Поделиться

Другая садовод Валентина Аполихина призналась — размер не столько имеет значение, а вот расстояние от дома до него может оказаться очень даже чувствительным.

— У меня автобусы в ту сторону хорошо ходят, но иногда, приходит набитый битком, — посетовала пенсионерка. — Да и потом, от остановки до моего участка далеко идти получается. Когда покупали, молодые были: что такое полтора километра? Ерунда! А сейчас уже тяжело бывает идти, приходится делать остановки по дороге — отдыхать.

Если у садовода есть машина, то вопрос с дорогой решен, в противном случае стоит изучить, можно ли добраться в СНТ на общественном транспорте

Если у садовода есть машина, то вопрос с дорогой решен, в противном случае стоит изучить, можно ли добраться в СНТ на общественном транспорте

Поделиться

Проблема может возникнуть в том случае, если общественный транспорт не ходит в сторону СНТ, а машина в семье одна.

— Важный параметр при выборе загородной недвижимости, чему не всегда уделяют должное внимание, — это его удобное местоположение, — подчеркнул представитель сайта «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. — Потенциальным покупателям или арендаторам лучше всего заранее продумать все варианты маршрутов до места — как на автомобиле, так и на общественном транспорте, чтобы оценить, подходит ли это расположение участка всем, кто будет проживать в загородном доме.

Удачное направление для покупки дачи — северо-западное, там экологично, вдобавок и земля не потеряет, а, скорее, прибавит в цене

Удачное направление для покупки дачи — северо-западное, там экологично, вдобавок и земля не потеряет, а, скорее, прибавит в цене

Поделиться

Если рассматривать дачу как инвестицию, то лучше сразу выбрать правильное направление: там, где земля растет в цене, а не падает.

— Самое перспективное направление — Кременкуль, Северо-Запад. Курганское, наоборот, сейчас не такое популярное, — сориентировала Мария Шишкина. — Пандемия сказалась, она дала толчок загородной недвижимости, так что цены везде сейчас растут: где-то больше, где-то меньше. Но важно обращать внимание на то, насколько экологично само место. Здесь от суммы, на которую рассчитывает покупатель, многое зависит: если у человека 300–500 тысяч, он сам понимает, что сможет рассчитывать на СНТ, это может быть даже где-то в городе или чуть-чуть за городом. Дачные поселки — они чуть подальше, на озерах, они чаще рассматриваются для круглогодичного проживания, и бюджет там от полутора миллионов рублей. Там, конечно, экологичнее.

6. «Сэкономлю: куплю участок подешевле»

Самые недорогие сады продаются в заброшенном виде: без посадок, с покосившимся забором, недостроенным или полуразрушенным домом. Но такая экономия может обернуться разорением, предупреждают эксперты. Да и стоит ли вообще рассматривать такие варианты, большой вопрос.

От покупки запущенного участка вдобавок с ветхим домом риелторы отговаривают клиентов

От покупки запущенного участка вдобавок с ветхим домом риелторы отговаривают клиентов

Поделиться

— Что касается ветхих или недостроенных домов, я сразу не советую своим клиентам, — уверяет Шишкина. — Потому что там зачастую невозможно определить, сколько это строение там стоит, сколько именно в заброшенном виде, с годами идут разрушения — фундамент промерзает, крыша протекает, можно вкладывать в ремонт бесконечно. Если это хорошо законсервированный объект, то он не будет дешевым, и что-то делать с ним надо будет в любом случае. Недострой чаще всего значит, что проще всё снести, поставить заново свои фундамент и стены. Бывает и так, что это огромные помещения, огромные площади, которые сегодня уже никому не нужны.

7. «Бегло полистаю документы»

С юридической точки зрения сделка с садовым участком таит в себе в разы больше подводных камней, чем приобретение той же квартиры, уверяют эксперты. Проблемы здесь могут быть как довольно очевидные (и земля, и дом не оформлены), так и относительно скрытые (неузаконенная реконструкция дома). Для начала не помешает проверить, есть ли у земельного участка четкие границы. Нередко бывает так, что сотки «нарезали», как решил председатель СНТ, но нигде в документах это не отображено, предупреждают госрегистраторы.

— Дело в том, что земельное законодательство не содержит запрета на отчуждение и приобретение так называемых декларативных участков («неотмежеванных» участков без границ. — Прим. ред.), — указала на распространенную ошибку заместитель руководителя управления Росреестра по Челябинской области Ольга Юрченко. — Совершать сделки с такими участками можно, но надо понимать, что, приобретая такую землю, вы рискуете в дальнейшем столкнуться с какими-либо спорами с соседями по ее границам. Именно поэтому разумней и безопасней покупать закоординированный участок с конкретными границами, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Изучать документы на садовый дом стоит очень тщательно — постройка может быть не узаконена

Изучать документы на садовый дом стоит очень тщательно — постройка может быть не узаконена

Поделиться

Пристально изучить стоит документы на дом, коттедж и даже небольшой сарай, которые находятся на земле, которая понравилась покупателю, иначе сделку попросту не проведут.

— Сейчас узаконить строение на садовом участке можно в упрощенном порядке, — объяснила Ольга Юрченко. — Это называется «дачной амнистией»: право собственности на садовый дом (жилой дом на садовом участке), гараж, баню и иные хозяйственные постройки можно оформить, представив заявление, правоустанавливающий документ на земельный участок и технический план объекта. Неузаконенную недвижимость продать и купить невозможно.

Запросить документы на недвижимость можно, заказав выписку ЕГРН

Запросить документы на недвижимость можно, заказав выписку ЕГРН

Поделиться

Но даже если все строения узаконены, потенциальному покупателю нельзя терять бдительность — владелец мог пристроить, например, веранду или возвести второй этаж уже после того, как документы прошли регистрацию, это считается перепланировкой. Если ее нет в реестре, стоит озадачить продавца, в противном случае бумажная волокита ляжет на плечи покупателя.

Сделка может быть рискованной, если предыдущий хозяин захочет обанкротиться.

— Возможна ситуация о признании сделки недействительной и возвращения участка в конкурсную массу, — объяснил юрист Константин Берсенев. — Договором купли-продажи участка можно предусмотреть подобное развитие событий и обезопасить себя.

8. «Куплю землю, а дом построю потом»

Строительство может быть вообще запрещено.

— Например, в случае нахождения электроопоры на земельном участке, — уточнил юрист Константин Берсенев. — Там действует сервитут — обязанность владельца участка обеспечить проезд и проход к данной опоре в целях обслуживания электролинии. Кроме того, в зависимости от напряжения электролинии имеются и другие ограничения, например, для линий напряжением 10кВ устанавливается охранная зона по 10 метров в каждую сторону от линии, в пределах которой нельзя ни производить посадки, ни осуществлять строительство.

Чтобы купленный участок не пустовал, необходимо заранее узнать, нет ли каких-либо ограничений<br>

Чтобы купленный участок не пустовал, необходимо заранее узнать, нет ли каких-либо ограничений

Поделиться

При этом сами сети могут быть только запроектированы, а ограничения на строительство действуют уже сейчас.

— Надо сразу смотреть, что с участком можно делать, — порекомендовала риелтор Мария Шишкина. — Сейчас столкнулись с участком, где проходит газомагистраль, и очень много из-за этого ограничений. То, что хотели делать, на нём, увы, не получится. Поэтому нужно проверить: на земле могут быть запланированы дороги, сети, всё что угодно. И даже сейчас тот же газопровод может не идти, но в градостроительном плане или в плане поселка, он уже нанесен, строиться там уже нельзя будет, а клумбы можно. Но сад — это всё равно не просто голые грядки, а хотя бы баня какая-то или садовый домик.

9. «Построю дом, какой захочу»

У каждого участка есть важная характеристика — вид разрешенного использования. Например, капитальный дом запретят строить, если земля выделена под «огородничество». Здесь допустимо возведение только временных строений. Ограничения коснутся и самого садоводства — высаживать многолетние растения и деревья будет нельзя. Разрешат иметь только грядки и избушку без фундамента, прописаться тоже не дадут. Другое дело — СНТ.

Построить роскошный дворец на участке под «огородничество» не получится

Построить роскошный дворец на участке под «огородничество» не получится

Поделиться

— Если СНТ — то строить дачу или дом можно, — уточнил юрист Константин Берсенев. — Равно как и признать дом пригодным для постоянного проживания и оформить его как жилой дом, с возможностью регистрации по месту жительства. Можно высаживать многолетние растения и деревья (яблони, груши).

10. «Начну с огурцов-помидоров, а там и хозяйством обзаведусь»

Если в планах амбициозного дачника есть не только овощные посадки, но и небольшое хозяйство, это тоже должно быть разрешено по закону. Так просто разводить куриц, кроликов или коз нельзя: это повлечет жалобы недовольных соседей, а потом и штрафы.

— Если же вы планируете на своей будущей даче заниматься не только садоводством и огородничеством, но и разводить, к примеру, кур, то тогда нужно искать землю с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», — прокомментировала Ольга Юрченко. — Иначе есть серьезный риск нарушить закон, ведь на землях для ведения садоводства разведение животных запрещено.

Стоит заранее поинтересоваться, что по закону можно делать на садовом участке, а что нельзя

Стоит заранее поинтересоваться, что по закону можно делать на садовом участке, а что нельзя

Поделиться

Нередко земли, выделенные под сады, имеют официальный статус «для сельскохозяйственного использования». Превратить участок в таком СНТ в одну сплошную зону отдыха с пышным газоном, качелями и барбекю не получится.

— Если земля сельхозназначения, то положено обрабатывать, то есть надо иметь грядки, деревья и всё прочее, — добавила садовод Галина Котова. — Иначе будут карающие меры, над нами же дроны летают — смотрят, проверяют.

За тем, кто и как возделывает свой сад, могут проследить надзорные органы. В случае нарушений наложат штраф

За тем, кто и как возделывает свой сад, могут проследить надзорные органы. В случае нарушений наложат штраф

Поделиться

За нецелевое использование законом предусмотрен штраф — 10 тысяч рублей, в случае, если нарушитель не одумается, участок могут изъять.

Ранее мы рассказывали, как участки в курортной зоне под Челябинском выделяли под рыбохозяйственные постройки, но в итоге на их месте выросли ВИП-дачи.

Какие «избушки» и за сколько можно снять на лето, смотрите обзор в другом нашем материале. Если нужен не просто садовый домик, а по-настоящему роскошный особняк, специально для вас мы готовили подборку самых дорогих коттеджей со львами, прудом и хаммамом.

оцените материал

  • ЛАЙК16
  • СМЕХ1
  • УДИВЛЕНИЕ2
  • ГНЕВ2
  • ПЕЧАЛЬ4

Поделиться

Поделиться

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Хочешь быть в курсе событий, которые происходят в Челябинске? Подпишись на нашу почтовую рассылку

Пока нет ни одного комментария. Добавьте комментарий первым!

Загрузка...
Загрузка...