Лишиться квартиры — не самый плохой вариант. Что делать, если вы больше не можете платить по ипотеке

Цены на фоне западных санкций и продолжающейся спецоперации растут куда охотнее, чем зарплаты. Из-за этого становится сложнее платить по кредитам и прочим обязательствам.

Что делать, если ипотека стала непосильной обузой и есть риск остаться на улице без денег? Практическими советами поделилась основательница и директор агентства «SMART Недвижимость» Анастасия Поддубная.

Если у вас складывается ситуация, что вы не можете выплачивать ипотечный кредит, то с решением этого вопроса не стоит затягивать, так как есть большой риск остаться без денег и без жилья. Что делать?

Кредитные каникулы

Обратитесь в банк для оформления кредитных каникул. Срок подачи заявления — до 30 сентября 2022 года. Срок льготного периода, на который можно отложить выплаты по кредиту, — до шести месяцев. Важно понимать, что кредитные каникулы — это не прощение долга. Деньги, не выплаченные во время льготного периода по основному долгу и процентам, вносятся после погашения кредита ежемесячными платежами, величина которых равна платежам по кредиту.

Срок кредита продлевается на срок льготного периода. Для получения кредитных каникул необходимо будет предоставить подтверждение того, что ваш доход упал более чем на 30%.

Продажа квартиры

Если временная мера в виде ипотечных каникул вам не помогла и у вас нет возможности выплачивать кредит, то самое оптимальное — продать квартиру, которая у вас в ипотеке.

Здесь важно, что продажа возможна при условии погашения вами текущего ипотечного кредита, так как квартира находится в залоге у банка до момента исполнения вами обязательств по кредитному договору. Однако из этой ситуации есть несколько выходов, и профессиональный риелтор всегда поможет вам провести эту сделку законно и безопасно для всех сторон.

Самое оптимальное при продаже залоговой квартиры — найти покупателя, который планирует приобрести ваш объект в ипотеку в том же банке, где у вас ипотечный кредит, так как этот банк является залогодержателем вашей квартиры и в случае продажи такого объекта новому заемщику процедура сделки будет достаточно простой. Вам не надо будет гасить самостоятельно текущий ипотечный кредит и дожидаться снятия обременения залога с квартиры. Банк закроет ваш остаток по кредиту из средств покупателя и произведет замену залогодателя на нового покупателя.

Сложнее обстоит продажа с залоговым объектом, если покупатель с наличными деньгами или планирует покупать квартиру с привлечением ипотечного кредита другого банка.

Только несколько банков соглашаются провести сделку при условии, что текущий кредит продавца еще не закрыт и не снято обременение с квартиры. Остальные банки берут в залог и выдают ипотеку на покупку квартиры только при условии снятия обременения с такого объекта.

Поэтому продавцу необходимо самостоятельно погасить текущий кредит (порой эта сумма достаточно большая) либо просить покупателя сделать это с последующим оформлением сделки купли-продажи.

Оценивайте риски

Конечно, покупатели опасаются таких схем покупки и передачи больших сумм продавцу до подписания договора купли-продажи. Риски со стороны покупателя очень большие, даже если он передаст сумму для погашения чужого ипотечного кредита по расписке или предварительному договору. Гарантий, что он в дальнейшем выйдет на сделку по покупке этой квартиры, нет.

Если покупатель с наличными деньгами и без ипотеки, самое оптимальное, чтобы обезопасить все стороны, — выйти на сделку в один день с передачей продавцу суммы для погашения ипотечного кредита, а остаток суммы разместить в ячейку или на аккредитив при условии получения средств после регистрации перехода права собственности.

В этот же день вы можете подать документы на регистрацию. Из-за залога со стороны банка на продаваемой квартире регистрация будет приостановлена до снятия этого обременения. Поэтому покупателю стоит проконтролировать, получил ли продавец закладную и подал ли заявление на снятие обременения (ряд банков это делает самостоятельно в электронном виде). В ином случае регистрация перехода права на нового собственника не произойдет.

Договор купли-продажи недвижимого имущества вступает в силу в момент его подписания сторонами. В таком случае у покупателя намного меньше рисков остаться без квартиры и денежных средств. Однако для погашения остатка по ипотеке продавец может оформить потребительский кредит (если уровень дохода позволяет это сделать) и после продажи квартиры досрочно его погасить. В этом случае сделка пройдет намного проще, быстрее и безопаснее.

Если покупатель с ипотекой другого банка, а продавец не может самостоятельно погасить остаток ипотеки, то сделка возможна только в том случае, если первоначального взноса достаточно, чтобы погасить задолженность продавца по кредиту. В этом случае до момента снятия обременения невозможно выйти на сделку, так как банк покупателя не одобрит объект с обременением другого банка. Поэтому чаще всего деньги передаются по расписке при условии подписания предварительного договора, по которому продавец и покупатель в будущем планируют заключить основной договор купли-продажи.

Очень часто люди затягивают с решением данного вопроса и копят задолженность по ипотечному кредиту.

Поэтому мы периодически встречаем новости о том, что кого-то выселяют из квартиры, потому что банк ее продал из-за долгов заемщика. Это абсолютно законно со стороны банка. Порядок всегда указан в кредитном договоре, с которым заемщик должен ознакомиться при подписании. В этой ситуации банк чаще всего реализует квартиру ниже той стоимости, за которую вы могли бы сами ее продать.

Помните: при самостоятельной продаже залогового объекта у продавца хотя бы остается часть денег, на которые он сможет купить или арендовать жилье и не останется на улице без средств и квартиры.

А еще почитайте, почему кредитные каникулы дадут не всем желающим.