Дорожает буквально на глазах: почему недвижимость Дубая приносит неприлично высокий доход

Ксения: Дубай — идеальная площадка для инвестиций. В первую очередь потенциальных покупателей привлекает отсутствие налогов. Здесь регистрационный сбор платится единоразово и составляет 4% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи. В дальнейшем на владение, перепродажу и сдачу в аренду налогов нет.

Инвесторов притягивают и растущие цены на недвижимость, как на аренду, так и на продажу. Приобретая квадраты на этапе строительства, вы имеете высокий потенциал роста к сроку сдачи объекта — за последние два года это 30–50%.

Комплекс Bluewaters Bay — остров возле Dubai Marina с самым большим колесом обозрения в мире. Перспективный район с малоэтажной застройкой, красивым пляжем и потрясающими видами на залив. Предложение ограничено: продажа апартаментов в последних двух зданиях на острове. Доходность* 50% за 2,5 года. Минимальный размер инвестиций — 44% от апартаментов стоимостью 715 000 долларов.

Интересует недвижимость по самой низкой выгодной цене с максимальным инвестиционным потенциалом? Ловите ее на самом старте — на этапе pre-launch. Застройщик объявляет о выходе проекта — нужно в этот же день бронировать, обычно достаточно суммы в 8000 долларов.

Ксения: Колоссальный потенциал имеет район Mohammed Bin Rashid City (MBR City). Он расположен близко к району Business Bay — деловому центру Дубая. В пределах MBR City строят Sobha Hartland — новый масштабный жилой комплекс элитной недвижимости на берегу канала. Это более спокойный спальный район, но в самом сердце города — до небоскреба Бурдж Халифа всего 5–7 минут. Приобретая здесь квартиру, в будущем ее легко можно будет сдать в аренду или перепродать. В перспективе в этом районе построят самый большой в мире молл, это обеспечит приток туристов. Если приобретаете квадраты для сдачи в аренду в MBR City — вы однозначно в выигрыше, у вас все шансы быстро, легко, а главное неприлично дорого сдать в аренду вашу недвижимость.

Комплекс Sobha One. В перспективе будет расположен рядом с самым большим в мире моллом, 1,5 км горнолыжным спуском, искусственным каналом, лагуной и парком развлечений Universal Studio. Доходность* 50% за 2,5 года, минимальный размер инвестиций — 44% от апартаментов стоимостью 345 000 долларов.

Ценовой сегмент чуть ниже среднего и средний — это Jumeirah Village Circle (JVC), самый популярный спальный район, который находится в 20 минутах от Business Bay и 10 минутах от Dubai Marina. Здесь цены на недвижимость значительно ниже, но при этом квартиры пользуются не меньшей популярностью.

Алексей: Интерес к дубайской недвижимости подогрет беспроцентной рассрочкой. В большинстве случаев на первоначальном этапе достаточно вложить от 14% до 24% от стоимости квартиры, все остальное берется в рассрочку. В Дубае это норма. Так, если квартира стоит 400 000 долларов, чтобы купить ее, достаточно иметь на руках 80 000–100 000 долларов.

При оформлении рассрочки около 60–70% от суммы договора покупатель платит в период стройки, остаток — по ее окончанию.

Когда в проект заходит инвестор, он может взять 10–20 квартир, и через два месяца их перепродать с доходностью 15% (в долларах) — это называется флип (в сфере недвижимости — быстрая перепродажа объекта). Люди быстро покупают объекты на растущем рынке и быстро их продают, зафиксировав прибыль в краткосрочный период времени. В Дубае есть локации, где можно претворять в жизнь такую интересную стратегию инвестирования.

Комплекс Danah Bay. Расположен на острове, где к 2026 году обещают построить казино. Объект имеет огромный инвестиционный потенциал. Доходность* 200% за 4 года, минимальный размер инвестиций — 44% от апартаментов стоимостью 770 000 долларов.

Выгоднее приобретать недвижимость на старте — только застройщик проанонсировал проект, уже нужно брать. Времени на раздумье нет. В последнее время недвижимость на этапе pre-launch или off-plan прирастает в цене в среднем на 30–50% к моменту завершения строительства.

Месяц назад мы с клиентом купили квартиру на этапе pre-launch, она стоила 286 000 долларов, сейчас на вторичном рынке она уже оценивается в 327 000 долларов. Прибыль — почти 2,5 млн рублей и это только начало. В чем секрет? Объект красивый, застройщик надежный, локация сама по себе классная — мы предусмотрели всё. Этот дом хотят многие, но он небольшой, квартир на всех не хватает. Апартаменты успел приобрести тот, кто узнал о проекте одним из первых и быстро принял решение о покупке. Остальные остались не у дел, но тоже не прочь вложиться в проект. Спрос сформирован — отсюда и рост цены.

Но надо понимать, что не каждый проект «стреляет». Бывает по-другому — брокер по недвижимости рассказывает клиенту, что проект стоящий. Тот его покупает, а через два года они его даже «в ноль» не могут продать. Дом не сдан, локация спорная, не развивалась, не прирастала инфраструктурой вокруг. Чтобы выйти из такого проекта с прибылью нужно гораздо больше времени, возможно 3–5 лет после окончания строительства.

Чтобы подобных историй не случалось, надо аккуратно выбирать объект. «Сердце Города» оказывает сервис полного цикла и сопровождает клиента на каждом этапе, в том числе помогает с последующей перепродажей недвижимости. Мы максимально заинтересованы в том, чтобы клиент вложил средства в перспективный проект.

Алексей: Дубай — в топе локаций по посещаемости наряду с Лондоном, Парижем и Нью-Йорком. Туристы оставляют в эмирате миллиарды долларов. Поэтому вкладываться в отельные апартаменты очень выгодно, на них всегда есть спрос. Заполняемость отелей в Дубае в 2022 году превысила 90%. Иногда в сезон цены просто космические — до 1000 долларов в сутки за средний гостиничный номер. Застройщики это знают и продают такую недвижимость дороже, чем обычные апартаменты.

Прибыль* от покупки гостиничных апартаментов SLS и Ciel: 7–12% годовых (гарантия 7% в течении 10 лет), минимальный размер инвестиций — 44% от апартаментов стоимостью 285 000 долларов

Отельные апартаменты — это бизнес, который можно приравнять к покупке коммерческого помещения, надежный актив с высоким процентом возврата. Доход — от 8 до 15% годовых. Многие компании, которые продают гостиничные номера, обещают гарантированную прибыль. Скажем, отель заработал 7%, а застройщик дал покупателю гарантию 8% прибыли, соответственно, 1% отель доплатит.

В такой формат заходят только крупные сети — Hyatt, Accor, Marriott и т. п. У них, как правило, нет своего номерного фонда в собственности, они просто берут здания в управление. В процессе работы отели забирают порядка 40–50% выручки — эти деньги уходят на уборку, разным посредникам, например, сервису бронирования Booking.

Оставшиеся 50% делятся поровну, вне зависимости от того, какой номер в отеле заполнялся больше. Допустим, вы хозяин апартаментов на третьем этаже в 100-этажной башне и гости у вас бывают нечасто. Отель одинаково заплатит и вам, и владельцам самых востребованных апартаментов на последних этажах. Метод разделения прибыли котловой — оставшиеся после оплаты услуг отельной сети 50% делятся по долям.

Комплексы в JLT (Jumeirah Lakes Towers) и Dubai Hills, доходность*: 35% за 10 месяцев, минимальный размер инвестиций — 34% от апартаментов стоимостью 7 400 000 долларов.

Алексей: Роль брокера по недвижимости не сводится к тому, чтобы помочь клиенту выбрать объект. «Сердце Города» предоставляет полный сервис. Вместе с клиентом мы проводим каждый платеж, выезжаем на приемку объекта, помогаем заключать договор с поставщиками ресурсов, встречаемся с подрядчиками. В среднем сопровождение длится до двух лет.

Сделки с недвижимостью в Дубае обычно проходят в несколько этапов.

— Выбор объекта. За 7–10 дней мы узнаем о самых интересных предложениях, которые застройщики в ближайшей перспективе намерены анонсировать. Далее презентуем клиенту несколько объектов — те, что скоро будут в pre-launch (с указанием ориентировочной стартовой стоимости), и те, что совсем недавно вышли в продажу.

— Внесение задатка (EOI — expression of interest) в размере 5,5 000–11 000 долларов (обычно до 5% от стоимости квартиры) позволяет выбрать апартаменты до объявления старта продаж. Самые лакомые квартиры разбирают еще накануне презентации проекта.

— Бронирование. На этом этапе подписывается договор — Booking Confirmation, покупатель перечисляет на счет застройщика от 14 от 24% от стоимости квартиры.

— Заключение Sale And Purchase Agreement (аналог нашего договора купли-продажи). В договоре фиксируется план оплат. Некоторые компании после завершения строительства дают покупателям срок до двух лет для внесения финального платежа.

В Дубае легализовано удаленное заключение всех этапов сделки. Чтобы инвестировать, клиенту не нужно лететь в ОАЭ.

Ксения: В Дубае часто до брокеров не допишешься, ответят через три дня и слава богу. Мы стараемся всегда быть на связи, предоставляем максимум информации и держим клиентов в курсе дел. После заключения договора оказываем полную поддержку, отвечаем на все вопросы, контактируем с застройщиком. Мы настроены на долгосрочные серьезные отношения с клиентами, со многими дружим даже после завершения сделки.

Агентство недвижимости «Сердце Города»,
heart-of-the-city.ae
Челябинск, площадь Мопра, 10, 7-й этаж;
Москва, Бутырский Вал, 10, 6-й этаж, WeWork;
Дубай, The Offices 4, One Central Dubai World Trade Center, WeWork, 9-й этаж;
+971585905974;
WhatsApp: +7 965 858-00-07.

_{*Доходность от вложенных средств}

_{ООО «Сердце Города», heart-of-the-city.ae}