В Челябинске распродали лишь четверть новостроек. Что теперь будет с ценами на квартиры?

Покупателей на рынке новостроек становится меньше, а непроданных квартир — больше. По данным сервиса «Дом.РФ», в Челябинской области реализована лишь четверть строящегося жилья. Эксперты все чаще говорят о затоваривании рынка. Несмотря на заметное охлаждение спроса, цены почти не меняются. Почему рынок оказался в такой ситуации и что будет происходить с ним дальше — изучаем цифры и приводим мнения экспертов.

В среднем по стране распродан 31% строящегося жилья, 46% от общего метража остаются нереализованными, а продажи на оставшиеся 24% пока не открыты.
Это данные сервиса «Дом.РФ».

При этом в Челябинской области ситуация выглядит немного сложнее. Здесь покупатели уже приобрели лишь 24% в новостройках — около 367 тысяч квадратных метров. Еще 55% (840 тысяч кв. м) остаются непроданными, на 21% продажи не стартовали (328 тысяч кв. м). По тем же данным, лучше всего продаются новостройки массового сегмента: в типовом жилье реализовано 25% площадей, в комфорт-классе — 24%. В более дорогих проектах спрос заметно ниже: в бизнес-классе распродано лишь 14%, в элитном — 22%.

Но сам по себе объем непроданных квартир еще не говорит о состоянии рынка. Один из ключевых показателей, который указан на сайте «Дом.РФ», — соотношение распроданности жилья к строительной готовности. Он показывает, успевают ли продажи за темпами строительства.

В Челябинской области этот коэффициент сейчас составляет всего 51%. Для сравнения: в среднем по России он достигает 70%, в Свердловской области — 77%, а в целом по Уральскому федеральному округу — 63%.

Для девелоперов комфортным считается уровень 70–80%: это означает, что объем строящегося жилья соответствует покупательскому спросу. Значение ниже 60% уже говорит о риске затоваривания — новостроек возводится значительно больше, чем рынок способен поглотить. Чем ниже показатель, тем выше вероятность накопления непроданных квартир.

Есть и обратная ситуация. Например, в Москве отношение распроданности к строительной готовности достигло 92%. Это уже свидетельствует о дефиците предложения: спрос опережает темпы строительства, и новых квартир рынку может не хватать.

Одной из главных причин такой ситуации на рынке руководитель агентства недвижимости «Дворецков Про» Максим Дворецков считает разобщенность всех его участников.

«Налицо несогласованность законодателей, банков, застройщиков, подрядчиков и, конечно, покупателей, — считает Максим Дворецков. — Льготные ипотечные программы принимались без обсуждения с профессиональным сообществом. При этом покупателей, которым действительно было необходимо решить жилищный вопрос, оказалось значительно меньше, чем ожидалось».

Управляющий партнер консалтинговой компании IBC Global Станислав Ахмедзянов уверен, что рынок недвижимости не успел адаптироваться к резкому изменению условий.

«Первая причина — инерция запусков: застройщики не сбавили темпы вывода новых проектов, объем строительства рекордный, а спрос за это время охладился, и предложение устойчиво обгоняет сделки, — рассуждает эксперт. — Вторая — сжатие ипотеки: свертывание массовой льготной программы летом 2024 года, ужесточение семейной ипотеки с февраля 2026 года (одна семья — один льготный кредит) и высокая ключевая ставка, из-за которой рыночная ипотека остается около 20% и фактически заградительна. Наконец, ажиотаж конца 2025 — января 2026 года во многом выбрал будущий спрос авансом».

По его словам, это характерно не только для Челябинской области.

«Проблема системная и для страны острая: объем нераспроданного жилья в новостройках обновил исторический максимум и приблизился к 83 миллионам квадратных метров при рекордных 120 миллионах квадратных метров в стройке, — приводит цифры Станислав Ахмедзянов. — По нашей оценке, это не угроза завершению строек — механизм эскроу защищает дольщиков, — а риск маржинальности и ликвидности застройщиков. Челябинская область входит в число регионов, которые „Дом.РФ“ относит к зоне распроданности ниже нормы: за год объем нераспроданного жилья вырос примерно на 20%, до 24,9 тысячи лотов, это свыше 1,43 миллиона квадратных метров, так что для региона тема стоит остро».

При этом Челябинская область не просто повторяет общероссийский сценарий — здесь есть свои факторы риска. Один из главных, по мнению Станислава Ахмедзянова, — слишком большой разрыв между стоимостью квартир в новостройках и на вторичном рынке.

«Важнее тут ценовая аномалия: новостройка в регионе (около 154 тыс. руб. за кв. м) дороже вторички (около 112 тыс. руб.) более чем на треть, тогда как в целом по стране разрыв между первичкой и свежей вторичкой почти исчез. Челябинск подтянулся к екатеринбургскому уровню цен при более скромной платежеспособности, и это делает первичный рынок уязвимее к охлаждению», — добавляет эксперт.

Эксперты считают, что сильнее всего нынешняя ситуация ударит по самим застройщикам. В первую очередь — по небольшим компаниям, у которых меньше финансовый запас прочности. Для покупателей риски гораздо ниже: их деньги защищены механизмом эскроу-счетов. Максимум, с чем они могут столкнуться, — переносом сроков сдачи отдельных домов.

«Значительный объем непроданного жилья приводит к росту издержек девелоперов — на обслуживание кредитов и содержание объектов. Если ситуация затянется, возможны переносы сроков запуска новых проектов и ужесточение условий кредитования застройщиков. Наиболее уязвимы небольшие компании с ограниченным запасом прочности», — отмечает аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым.

По словам руководителя агентства недвижимости «Дворецков Про» Максима Дворецкова, эти процессы уже начались.

«Переносы запусков новых проектов уже есть, продление сроков сдачи — тоже», — констатирует он.

Впрочем, сам по себе этот процесс необязательно является негативным для рынка, рассуждает Станислав Ахмедзянов:

«Пока квартиры не проданы, деньги с эскроу-счетов не поступают застройщику, поэтому он дольше обслуживает проектное финансирование по повышенной ставке. Это давит на маржинальность и ликвидность, особенно у малых и средних компаний. Перенос новых запусков не только вероятен, но в какой-то степени даже оздоравливает рынок: банки будут осторожнее открывать кредитные линии, а значит, темпы вывода новых проектов снизятся».

Несмотря на снижение спроса, ждать резкого падения цен на новостройки эксперты не советуют. Одна из причин — сама модель проектного финансирования: застройщики зависят от банков, а сильное снижение стоимости квартир может сильно ударить по ним.

«Фронтальный демпинг ухудшает наполнение эксроу-счетов и удорожает финансирование всего проекта. Добавьте выросшую себестоимость — стройматериалы, энергоресурсы, техприсоединение, зарплаты, — где застройщик оказывается заложником всей вертикали затрат. Публичное снижение прайса к тому же обесценивает уже проданные лоты и портит отношения с ранними покупателями и банком, поэтому дисконт уводят в непубличные инструменты, — считает управляющий партнер консалтинговой компании IBC Global Станислав Ахмедзянов. — Скорее рынок будет двигаться в сторону скрытых скидок: рассрочек, субсидий и специальных предложений на отдельные квартиры».

По оценкам экспертов рынка недвижимости, до конца 2026 года цены в Челябинской области, скорее всего, останутся примерно на текущем уровне — около 154 тысяч рублей за квадратный метр. Рост возможен только в пределах инфляции. К концу года, если ключевая ставка продолжит снижаться, спрос может немного оживиться, но полноценного восстановления рынка специалисты ждут уже не раньше 2027 года.