Как я переводил квартиру в нежилое помещение

Chel.ru продолжает серию публикаций о начинающих предпринимателях – их опыте, ошибках и проблемах. Легко ли открыть продуктовый магазин, сколько длится перевод квартиры в статус нежилого помещения и как растут аппетиты соседей-жильцов? Предлагаем вниманию читателей историю предпринимателя Николая Строченкова.

«Однажды мне захотелось попробовать себя в чем-то новом. Решили с женой открыть продуктовый магазин. На сбережения в апреле 2008 года купили две квартиры на первом этаже жилого дома в районе кинотеатра «Аврора». Место, на наш взгляд, попалось очень удачное: практически все соседние квартиры уже были переведены в нежилое и работали как магазины, но продуктовых отделов ни среди них, ни в зданиях поблизости на тот момент не было. Тогда же, в апреле, занялись разработкой проекта. Не без гордости замечу, что в итоге магазин получился стильным, современным, с газончиками и тротуарной плиткой, очень удобным для будущих посетителей и разительно отличающимся от соседних простеньких торговых точек, к которым до сих пор подойти можно только по земляным тропинкам.

Конечно, процесс сбора нужных документов занял приличное время. Но я был готов к этому и в конторы по-быстрому переводу помещений в нежилое, рекламой которых пестрят газеты, принципиально не обращался. Отдал проект в управление архитектуры и градостроительства Челябинска и в декабре 2009 года получил свидетельство о его согласовании. Честно говоря, в моих мечтах магазин уже работал и приносил прибыль. Но... до сих пор документы на него находятся в стадии оформления.

Получив на руки свидетельство о согласовании проекта, я, как и полагается по закону, обратился в городской комитет по управлению имуществом и земельными отношениями с заявлением о переводе помещений в нежилое. Спустя две недели вместо положительного или отрицательного ответа мне пришло письмо с сообщением, что «согласованный проект отзывается, поскольку он не соответствует законодательству».

Чему не соответствует? Что такого случилось за две недели, что уже согласованный проект вдруг стал незаконным? Объяснений тогда мы так и не получили. Обратившись в управление архитектуры с просьбой согласовать проект вновь или восстановить уже выданное ранее свидетельство, попал в затяжную ситуацию необходимости предоставления тех или иных документов. И вот уже пятый год с момента покупки квартир, выполнив очередное предписание, получаю документы обратно с пометкой, что не было сделано, и жестоким для начинающего бизнесмена требованием перевести помещения в первоначальное состояние. Без указания, какие заключения и дополнительные документы нужно представить, чтобы решить вопрос в положительную сторону без судебного вмешательства.

Вскоре после декабрьского отказа выяснилась и его причина – жалоба моего соседа. Чтобы подписать согласие на перевод помещения в нежилое, одна из семей – мама с двумя сыновьями – захотела, чтобы я установил ей пластиковые окна во всей квартире. Понимая, что это банальная для России ситуация, и она решит многие проблемы в дальнейшем, я согласился, но с оговоркой, что сделаю это только после получения разрешения на перевод помещения в нежилое. То же самое я ответил другому соседу, который попросил за свою подпись благоустроить балкон. Одна из семей мне не поверила и решила ускорить установку окон, накатав жалобу. Причем одновременно в прокуратуру, архитектуру, районную администрацию и куда-то еще... Жалоба на незаконный перевод попала в инстанции как раз в тот момент, когда я подал заявление о переводе. Надо заметить, что 17-летний парень, который этим занялся, учился в юридическом техникуме: жалоба была написана очень грамотным юридическим языком. Видимо, потому на нее отреагировали незамедлительно – в экстренном порядке отозвали разрешение. Спустя время парень заявление забрал, но мне от этого легче не стало.

Я уже активно старался получить согласие жильцов на все: от размещения входной группы и использования нескольких метров земли рядом с ней до пользования подвалом, которого по техническому плану здания просто нет. Причем, когда мы только начали перевод помещения, достаточно было подписей о том, что претензий нет от соседей справа, слева, сверху и снизу. Через пару лет подписи потребовались даже не со всего подъезда, как положено по новому закону, а со 100 процентов жильцов дома. Думаете, это реально, когда в любом доме обязательно живет несколько тетушек с особенным складом характера?

Незаконным оказалось и расширение оконных проемов под входную группу. Оно якобы несущую конструкцию нарушает. При этом соседние магазины с аналогичными переделками давно спокойно работают. Ну как не задаться вопросом, почему архитектурные решения ателье, секс-шопа, парикмахерской и пивного магазина, расположенных в соседних квартирах, не вызвали нареканий, несмотря на то, что выглядят, мягко сказать, довольно скромно, а качественный проект чиновники стопорят? Но даже если не оглядываться на соседей, то при расширении оконных проемов не было причинено вреда ни стенам, ни дому. Просто, видимо, этот дом кто-то грамотный проектировал: панель не пришлось выпиливать, достаточно было просто вынуть подоконный блок. И, несмотря на то, что в проекте дома все прописано, полтора года в управлении архитектуры давили именно на незаконное расширение оконных проемов, и в мой адрес приходили письма за подписью замглавы городской администрации по вопросам градостроительства Дмитрия Градобоева со стандартным абзацем «Просим вас привести помещение в первоначальный вид...».

То же самое – с подвалом, вернее, с его отсутствием. Вместо подвала в доме был подпол высотой в 60 см, через который проходила только одна труба, и в котором жили крысы. Зная, что в техпаспорте здания написано, что это не подвал, там нет коммуникаций, а, следовательно, он не может быть общим имуществом, мы опустили пол на эти 60 см. Кстати, эти действия мы согласовали в письменном виде с директором и главным инженером управляющей компании, обслуживающей дом. Они нашу переделку поддержали с радостью, потому что до этого сантехнику приходилось на четвереньках в подполе лазить, чтобы трубу наладить. Тем не менее нас обвиняют в использовании общедомового имущества и указывают, что нужно все переделать обратно. Странно, что только нам это нужно сделать: в соседних нежилых помещениях пол тоже опущен.

Когда столкнулся с проблемой перевода помещения в нежилое, пообщался со многими, кто это дело завершил. И вынес для себя одно: не мыкаются только те, кто сразу обращается в фирмы по переводу помещений в нежилое или к адвокатам. Их услуги стоят 150-200 тысяч рублей. Это вполне приемлемая сумма, тем более что во всех случаях перевод происходит в рамках закона, то есть в течение года. Всем остальным приходится туго. И как же быть мне и другим предпринимателям, которые по натуре своей взяток не давали и давать не собираются?

Сейчас обратился к юристу. Тот рассказал, что в Челябинске с 2010 года вопросы с переводом помещения в нежилое без суда решаться перестали. Складывается впечатление, будто в городе введён негласный запрет на перевод торговых «первоэтажников-одиночек» в нежилой фонд. Предприниматели получают отказ, оспаривают его законность в суде и только таким способом добиваются желаемого результата. Судебная практика, как ни странно, поддерживает предпринимателей, опровергая заключения местного органа. К сожалению, в моём случае уже истекли сроки на признание в суде незаконными решений, то есть писем управления архитектуры.

Да, эти письма пестрят ссылками на законы и постановления, но ни по одному нареканию в них нет обоснованных выводов с приложением соответствующих экспертных заключений. К примеру, документов о состоявшейся передаче земельного участка у дома и другого общего имущества в общую долевую собственность жильцов. Для меня безапелляционное требование перевести помещения в первоначальное состояние – удар в самое сердце. В проект вложено очень много трудовых и моральных сил и средств, которые неизвестно когда удастся вернуть.

Сожалею, что поздно стал разбираться в законодательных нюансах. К примеру, если бы знал, что мне должны дать конкретный ответ относительно перевода в течение 45 суток, то еще три года назад подал бы на управление архитектуры в суд. Ведь, получив отписку «сделайте то и это», я, как и многие люди, шел и делал то, что мне порекомендовал чиновник. А это недели, месяцы... А потом вступали в силу новые законы, ежегодно ужесточающие требования, и приходилось снова переделывать.

Я по-прежнему не настроен обращаться за помощью в афиллированные фирмы, принципиально хочу решить этот вопрос самостоятельно. Пытаюсь привлечь внимание общественности к проблеме перевода помещений в нежилое. Очень хочу, чтобы ситуация изменилась не только в конкретно моем случае, а в целом по Челябинску. В 2012 году обратился за помощью к советнику уполномоченного по правам человека в Челябинской области по защите прав малого и среднего бизнеса Татьяне Еремеевой. Параллельно организовал проведение соответствующих экспертиз для нового обращения в управление архитектуры с просьбой согласовать теперь уже самовольно перепланированное и переустроенное помещение магазина. Надеюсь все-таки открыть магазин...