Удобный офис, торговая точка в проходном месте, просторный склад – все это залог успеха любого бизнеса. Как быстро подобрать объект, максимально соответствующий деятельности компании? Почему наиболее выгодным вариантом считается аренда от собственника нежилых сооружений или торговых площадей? И можно ли отдать управление недвижимостью в чужие руки и при этом спать спокойно? Об этом Chel.ru рассказал управляющий недвижимым имуществом «Эфекс Системс» Антон Никитин.
Торгово-офисный бум
– Антон Феликсович, какие тенденции сейчас можно выделить на российском рынке коммерческой недвижимости?
– В настоящее время очередной бум переживает торговая недвижимость. Прослеживается тенденция к строительству больших торговых центров. Причем этот тренд идет еще с начала 2000-х годов, потом в 2008 году был спад, а сейчас снова оживление. По крайней мере у нас нет никаких проблем со сдачей торговой недвижимости в аренду. Потребность в таких площадях сохраняется, насыщения рынка еще не произошло, и, на мой взгляд, его еще долго не будет.
– Есть ли в Челябинске свои особенности?
– У нас также идет развитие больших торговых комплексов, моллов, которые включают в себя и торговлю, и развлечения, и общественное питание. Что касается торговой недвижимости на первых этажах и в небольших отдельно стоящих объектах, то сейчас уже при проектировании новых зданий предусматривается место для магазинов, кафе и прочей инфраструктуры. Как правило, именно в новых микрорайонах хорошее предложение такой торговой недвижимости: и выбор огромный, и место хорошее.
– По данным экспертов, наибольшим спросом у бизнеса пользуются офисы площадью до тысячи квадратных метров. Насколько это характерно для столицы Южного Урала?
– В нашем городе также востребован как раз тот сегмент, которым мы занимаемся, и у нас в основном сдаются небольшие офисные площади – до 1000 кв. м. Если говорить о маленьких предприятиях, то им требуются еще меньшие площади – порядка 20-30 кв. м. Такие офисы во все времена пользуются большим спросом. Если при этом есть еще и хорошая, удобная для клиентов парковка, то вопросов со сдачей в аренду таких объектов вообще не возникает. У нас большим спросом пользуются офисные комплексы с просторными внутренними и гостевыми парковками. Это редкость для современного мегаполиса.
Объекты на любой вкус
– Какие виды коммерческой недвижимости «Эфекс Системс» предлагает потенциальным клиентам?
В первом полугодии 2013 года максимальный объем заключенных сделок – 72% – пришелся на офисные блоки до 1000 кв. м. Об этом сообщает компания CBRE, проводившая исследование российского рынка коммерческой недвижимости.
– Мы предлагаем весь спектр коммерческой недвижимости – и торговую, и складскую, и офисную. Она рассчитана на малый и средний бизнес. В основном наши объекты расположены в Челябинске, есть в Сосновском районе и Магнитогорске.
Также мы работаем и с объектами других собственников – по договору подыскиваем арендаторов для них. Кроме того, «Эфекс Системс» занимается обслуживанием всех объектов недвижимости – как своих, так и тех, с кем мы работаем по договору.
– Как много объектов в вашей базе данных на сегодняшний день?
– Более 50 объектов любого класса и назначения – для административных нужд, торговой, производственной, складской деятельности, мест для парковки автотранспортных средств. В собственности и управлении нашей компании находятся такие комплексы, как «Каслинская 5», павильоны «Галереи «Континент», подземная автопарковка на ул. Коммуны, 58, а также офисные помещения в разных районах города. Производственным компаниям мы предлагаем в аренду складские помещения с предоставлением необходимых электрических мощностей, что в настоящее время является одним из основных критериев для организации производства.
– В каком они состоянии: нужен ли ремонт, или можно сразу же заезжать и работать?
– Объекты разные. Одни полностью готовы к приему арендаторов, в других необходимо проводить ремонтно-отделочные работы под арендатора. По договору с арендатором мы можем взять на себя весь спектр ремонтно-отделочных работ. Если заключаем долгосрочный договор и компания приходит в это помещение всерьез и надолго, то мы полностью готовим объект под арендатора. Можем воплотить в жизнь ремонт любой сложности согласно дизайн-проекту клиента.
– В вашей практике такое уже было?
– Да, конечно. Последний пример – открытие офиса Газпрома в ЖК «Кировский комплекс», где мы полностью подготовили помещение под требования и нужды арендатора. Изначально помещение было со строительной отделкой, второй этаж на первой линии – арендатору мы передали объект, готовый к открытию офиса. Как говорится, ставь мебель и разрезай ленточку. (Улыбается.) Сейчас аналогичные проекты реализуем одновременно для нескольких арендаторов.
«Наше кредо – прозрачные и понятные условия»
– В чем ваши преимущества – почему предпринимателям выгодно арендовать коммерческую недвижимость у «Эфекс Системс»?
– Стоит начать с главного нашего отличия от многих арендодателей: все процессы работы у нас стандартизированы. Существуют стандарты по оказанию услуг: определен перечень и формы документов, определены сроки предоставления документов. Техническое обслуживание помещений, инженерных систем происходит в соответствии с требованиями нормативных документов. Кроме этого, мы работаем по формам стандартных договоров. Они опубликованы на сайте. Этим достигается прозрачность отношений между арендодателем и арендатором: предприниматель может заранее увидеть соотношение объема и качества сервиса, условий аренды, цен. Если он согласен с условиями, то оформляем сделку в течение дня – и пожалуйста, заезжайте и работайте.
По итогам 2013 года в России появится около 1,3 миллиона кв. м, тогда как в прошлом году было введено свыше 1,6 миллиона кв. м, подсчитали эксперты Jones Lang LaSalle. При этом уровень вакантных помещений остался на прежнем уровне – 2,5%, что значительно ниже аналогичного показателя большинства крупных европейских городов.
Вторая наша отличительная особенность – мы предлагаем качественный сервис для всех, независимо от категории арендуемого объекта. К каждому клиенту прикреплен персональный менеджер, который мотивирован на оказание качественных услуг, на выстраивание долгосрочных партнерских отношений. Такая форма работы очень удобна, так как многие наши клиенты развивают свой бизнес в разных районах города, и персональный менеджер учитывает все потребности и пожелания конкретного клиента.
Что касается традиционных представлений о выгодах для предпринимателей, то и здесь у нас есть преимущества: площади в удобных местах, прозрачные рыночные цены, понимание потребностей клиентов и возможность предложить сбалансированный пакет услуг – вот наши козыри.
Клиент получает конкретные и понятные условия аренды. По запросу арендатора мы варьируем количество услуг, которые ему оказываем. Можно включить в стоимость полный комплект услуг, и арендатор заезжает фактически на all incluzive. Многим арендаторам интересно получить офис «под ключ», с мебелью и оргтехникой, и «Эфекс Системс» предоставляет такую возможность. Специалисты наших инженерных и клининговых служб помогут клиенту в создании максимально комфортной обстановки на любых объектах. По желанию арендатора можно исключить те услуги, которые он будет оплачивать сам (охрана, уборка, телефон, Интернет и так далее). Также на сайте всегда можно посмотреть прайс на наши услуги.
– Есть ли в Челябинске спрос на аренду с правом выкупа помещения?
– Мы предлагаем такие объекты, обсуждений по этому вопросу было много, но до конкретных сделок дело пока не дошло. Скорее мы сдаем помещения в аренду тем, кто может купить готовый бизнес. Но к сотрудничеству по аренде с выкупом мы по-прежнему открыты.
– Антон Феликсович, расскажите подробнее про управление объектами в интересах собственника. Что это значит и кого может заинтересовать?
– Сейчас мы уделяем особое внимание такой услуге, как управление объектами. Недвижимость должна приносить доходы как в настоящее время, так и в будущем, а значит, эффективно управляться. Но не у всех собственников есть время, желание и возможности заниматься управлением своей собственностью. В этом случае поможет специализированная организация, имеющая соответствующий опыт, такая как, например, «Стройхолдинг» (работает под брендом «Эфекс Системс»). У нас уже есть агентские договоры, по которым мы работаем. Приглашаем к сотрудничеству новых клиентов.
– Вы возьметесь за любой объект, принадлежащий другим собственникам?
– Сначала проанализируем, что это за объект, каковы перспективы сдачи его в аренду, и только после этого примем решение, работать ли с ним дальше. В данном случае запрос собственника по условиям аренды должен быть адекватным.
– Есть ли у вас какие-то акции, скидки и прочие маркетинговые фишки для арендаторов?
– В основном мы используем такие маркетинговые ходы при заключении долгосрочных договоров. Например, некоторые клиенты заезжали в абсолютно пустые помещения, сами занимались отделкой. Им мы, конечно, давали время на подготовку объекта, скидки определенные на аренду. По торговым площадям есть варианты решения вопросов с рассрочкой. Если спрос на продукцию или услуги нашего арендатора сезонный, то мы можем пойти на распределение аренды по месяцам: в одном месяце выставить сумму больше, в другом – меньше. Но общая сумма платежей за год остается одной и той же – то, что обозначено в договоре. Прямых ценовых скидок мы не делаем, потому что у нас и так вполне рыночные цены, и снижать их уже означало бы просто-напросто демпинговать.
– Как у вас дела с платежной дисциплиной? Выселять никого не приходилось?
– Приходилось. И судебные разбирательства у нас были. Но это, я считаю, обычная ситуация. Конечно, мы работаем с арендаторами-должниками, но в любом случае все происходит в правовом поле.
– Собираетесь ли расширять вашу базу объектов?
– Да, мы инвестируем средства в покупку новых объектов для дальнейшей сдачи в аренду. Если нам объект нравится и мы точно знаем, что это хорошее место и мы его сдадим, с удовольствием покупаем. По большому счету хороший объект сдается еще тогда, когда он не построен. В нашей практике бывали и очереди из желающих арендовать тот или иной строящийся объект. Тогда шла речь уже не о поиске, а о выборе клиента-арендатора из списка претендентов.
Поэтому хотелось бы обратиться ко всем потенциальным клиентам: если вы хотите арендовать площадь под офис, магазин, ресторан или малое производство, вы всегда можете найти подробный перечень объектов на нашем сайте. Мы гарантируем качество нашей работы на всех этапах сотрудничества. С нами аренда помещений становится проще и надежнее!
Управление недвижимым имуществом «Эфекс Системс»,
454084, Россия, г. Челябинск, ул. Каслинская, 5;
тел.: +7 (932) 231-07-41;
arenda@efeks.ru;
Arenda.efeks.ru.
