Швейному предприятию зашили вход

Трудные времена побуждают людей к агрессии и желанию решить свои задачи нецивилизованным способом. Так и в бизнесе. На днях малое швейное предприятие Челябинска было вынуждено прекратить работу – собственник арендуемого компанией помещения перекрыл им доступ. Почему швейники не освободили помещение заблаговременно и как арендодателям и арендаторам защитить свои права – в тексте на Chel.ru.

Маленькое женское предприятие – два дизайнера, четыре швеи, один закройщик – арендовало под бизнес небольшое помещение площадью около 64 квадратных метров. Подошли к этому вопросу тщательно, потому что швейные машинки и прочее оборудование перевозить не просто, а потому хотелось заехать всерьез и надолго.

«Прежде, чем заключить договор, посмотрели свидетельство о собственности площадки, проверили помещение в регистрационной палате – оно не было обременено, – рассказала дизайнер-декоратор швейной студии «Пион» Евгения Боброва. – Предложенный собственником помещения – бизнесменом договор просмотрел наш юрист, и мы приняли его условия безоговорочно. Договор сроком на 11 месяцев заключили 1 июля, оплатив первый месяц с задатком. А 5 августа, как и было прописано в договоре, заплатили за следующий месяц».

Но уже 6 августа в швейную студию позвонил представитель собственника и сказал, что планы на помещение изменились и предприятию нужно съехать.

«Я попросила письменное уведомление, так как в договоре прописано, что если арендодатель прекращает его досрочно, то нам он должен прислать письменное уведомление с указанием причины, – продолжает Евгения Боброва. – Но поскольку уведомление мы так и не получили, съезжать тоже не стали – помещение нас устраивало по всем параметрам. А потом владелец помещения написал мне в одной из соцсетей, что нужно съехать, и в воскресенье 23 августа он поменял в здании замок на входной двери. Сделал вызов охранной компании, наша ответственная девушка приехала, и пока она осматривала с охраной помещение, где сработала сигнализация, собственник со слесарем быстро поменяли замок на входной двери. Ключи нам не дали».

По словам Бобровой, когда сотрудница «Пиона» отказалась покидать помещение, ее закрыли. «Я вызвала полицию, и спустя время собственник нашу коллегу выпустил, – продолжает она. – Ключи нам так и не дали, владелец сказал, что поменял замок на правах собственности. С понедельника по среду по утрам нам открывали дверь, вечером закрывали. В любой момент мы уже не могли приехать в арендованное и оплаченное нами помещение, работали строго по часам, что нам совсем не удобно. А в четверг и вовсе остались перед закрытой дверью. Нам при этом указали, что заранее предупредили, что больше не впустят. Все наше оборудование и ткани стоимостью около миллиона рублей остались под замком...»

В минувшую пятницу коллектив швейной студии все же впустили в здание, но лишь для того, чтобы забрать вещи. Компания к тому времени уже подыскала помещение и воспользовалась возможностью.

«В четверг мы подготовили претензию и отправили ее заказным письмом, – рассказала Евгения Боброва. – Сегодня, 31 августа, собираем остатки вещей и готовим еще одну претензию о том, что нас в четверг не пустили на рабочее место. На этой неделе мы намерены подать на собственника исковое заявление о несоблюдении условий договора. Из-за его действий пострадали наши клиенты, наша репутация, мы понесли убытки на незапланированный переезд, а потому теперь не хотим просто так это оставлять. Ведь, к сожалению, наш случай – далеко не единственный, но обычно никто из арендаторов не дает делу ход, а просто беспрекословно съезжает по первому требованию, невзирая на условия договора. Уверена, такие ситуации нужно решать цивилизовано, то есть так, как прописано в договоре. А пока получается, что как бы ни был составлен договор, как бы мы не подстраховывались, в реальности получается, что собственник все равно делает все, что пожелает».

Владелец помещения отказался прокомментировать ситуацию корреспонденту 74.ru.

«Поскольку договор аренды заключен на определенный срок, соответственно, расторжению он до момента истечения срока, на который он заключен, не подлежит, за исключением соглашения сторон о досрочном расторжении договора, – говорит председатель правления общественной организации «Статский Советник» Сергей Гаврюшкин. – Однако, каждая из сторон имеет право на расторжение договора аренды в одностороннем порядке».

Арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, указал эксперт.

«Но арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок», – отметил Сергей Гаврюшкин.

Арендатор также имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды, но в следующих случаях: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

«Стороны имеют право на одностороннее расторжение договора до истечения срока его действия при отсутствии обоюдного соглашения только в случае существенных нарушений условий договора другой стороной, – разъясняет Гаврюшкин. – Однако, для того чтобы воспользоваться своим правом, необходимо письменно уведомить об этом другую сторону. Поскольку в рассматриваемом случае арендодатель письменного уведомления о расторжении договора арендатору не предъявил, очевидно, что арендодатель не был заинтересован в расторжении договора, а значит, арендатор имеет полное право не покидать данное помещение».

Препятствование арендодателем пользованию имуществом является существенным нарушением договора аренды, акцентировали респонденты Chel.ru.

«К сожалению, такая ситуация не редкость, – комментирует руководитель департамента юридических услуг компании LA'consulting Нелли Жучкова. – Хотя обычно основанием такого поведения арендодателя является, как правило, задолженность арендатора по оплате или окончание срока действия договора. В определенных случаях законом также разрешено удерживать имущество арендатора. Но в рассматриваемом случае все эти основания отсутствуют. Действия арендодателя неправомерны».

Противоправны и действия арендодателя по учинению арендатору препятствий к тому, чтобы он забрал свое имущество. Самозахват имущества арендатора является нарушением законодательства РФ, дополнила Жучкова.

«Если такое происходит, арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор в судебном порядке и потребовать возмещения убытков в виде суммы арендной платы (поскольку плата за помещение была внесена, а пользоваться им арендатор не мог по вине арендодателя), а также упущенной выгоды, – рассказал Сергей Гаврюшкин. – Как показывает судебная практика, разногласий между сторонами в сфере арендных правоотношений достаточно много. Детальная и квалифицированная проработка документов, касающихся исполнения договорных обязательств, минимизирует вероятность возникновения неразрешимых в досудебном порядке противоречий, а также защитит интересы сторон, если обращение в суд будет неизбежно. Однако, в некоторых случаях, даже это не является гарантией защиты той или иной стороны от незаконных действий контрагента».

Самым первым шагом для арендатора является документальная фиксация факта недопуска в арендуемое помещение, указали респонденты Chel.ru. Для этого необходимо составлять соответствующие акты в присутствии свидетелей, можно вести видеосъемку. Вторым действием – письменно уведомить арендатора о ненадлежащем исполнении обязательств с его стороны.

Вариант 1 – договорной

Поговорить с арендодателем, попытавшись его убедить в неправомерности действий. Если на переговоры он не идет, обязательно письменно уведомить его о необходимости допуска в помещение, чтобы забрать имущество. В уведомлении – их может быть несколько – можно указать, что он несет всю ответственность за причиняемые убытки. Там же предложить варианты разрешения конфликта и сроки.

«Если удастся прийти к соглашению путем переговоров, закрепить их письменно протоколом, соглашением и тому подобным, – дополнила Нелли Жучкова. – Не забывать подписать актом приема-передачи возврат арендуемого имущества арендатору и соглашение о расторжении договора аренды. Рекомендуется также пригласить юриста».

Вариант 2 – неправовой, но часто встречающийся в практике

В присутствии свидетелей вскрыть замок и забрать имущество. Очень рискованно, за рамками правового поля: арендодатель может обвинить в порче собственности и в присвоении его имущества (которого даже и не было). Арендатору будет проблематично доказать обратное, но зато он сможет забрать и сохранить свое имущество. Решившимся вскрывать помещение рекомендуется иметь при себе нотариальную копию договора аренды, а не оригинал. Также полезно вести видеосъемку действий.

Вариант 3 – правовой

Обратиться в суд. Вариант законный, но длительный и затратный. В требованиях арендатор может указать на одностороннее расторжение им договора в связи с препятствием пользованию помещением (ст. 620 Гражданского кодекса РФ), об истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскание убытков и судебных расходов.

«Можно, конечно, обратиться в полицию с соответствующим заявлением, – дополнила Нелли Жучкова. – Действия это не возымеет, исходя из практики, но будет дополнительным доказательством позиции арендатора в суде».

В 2008-2009 годы статистика показала, что количество судебных тяжб между арендаторами и арендодателями коммерческой недвижимости в России из-за кризиса выросло на 57 процентов – первые вели ожесточенную борьбу за существование, пытаясь сократить затраты на наем помещений, а вторые желали во чтобы то ни стало сохранить свои докризисные доходы.

Сейчас статистики подобных обращений еще нет – все-таки кризис еще в самом разгаре. Но респонденты сайта Chel.ru заверяют: однозначно споры хозяйствующих субъектов участились, и все чаще они происходят вне правового поля.

К примеру, 11 июня из-за бизнес-конфликта оказалась парализованной работа челябинского отеля Holiday Inn. В здание ворвались несколько десятков человек, взяли под контроль все входы и выходы в гостинице, сорвали запланированные мероприятия, потребовали от сотрудников отеля освободить помещение и выселили всех гостей, в том числе иностранных граждан.

Ранее, 30 января, горнолыжный комплекс «Егоза» под Кыштымом также вынужден был приостановить работу из-за попытки рейдерского захвата. В феврале между акционерами Челябинского опытного завода и наемными менеджерами разгорелся нешуточный спор. Директор обвинил членов совета директоров в попытке рейдерства и желании ликвидировать предприятие. Тогда дело дошло до ночного вызова полиции.

А в конце июня в течение трех дней пришлось освободить помещение продавцам торгового комплекса «Разинский». Хотя в этом случае информация о рейдерском захвате не подтвердилась – здание является бывшим бомбоубежищем, и принадлежит федеральному государственному унитарному предприятию по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны «Экран».

«Конечно, в случае со швейной компанией речь идет не о рейдерской захвате, но как раз такие обращения – о спорах хозяйствующих субъектов в разном исполнении – сейчас слышу гораздо чаще, чем в 2008-2009 годах. Дело в том, что кризис сейчас глубже, серьезнее и длительнее, – комментирует директор консалтинговой группы «ЛАЛ» Макс Гусер. – Методы воздействия арендодателей на арендаторов жестче не стали. Но раньше собственник помещения готов был несколько месяцев подождать оплату, соглашался на рассрочку. Сейчас владельцы помещений реагируют острее и быстрее: задержал оплату – съезжай. Арендодатель знает: на дворе кризис, бизнесмен может не выплыть, а потому времени выправиться просто не дает».