«Ударили по спекулянтам»: главный по имуществу Челябинска рассказал, на чём зарабатывает город

Сколько стоит Челябинск, могут ли власти повлиять на владельцев заброшенных участков, почему киоски и ларьки «повисли в воздухе», кто займется единым парковочным пространством, какова судьба набережной Миасса и на чём зарабатывает город? Об этом в интервью 74.ru рассказал председатель комитета по управлению имуществом и земельным отношениям (КУИЗО) Челябинска Сергей Чигинцев.

— Сергей Анатольевич, насколько богат миллионный Челябинск? Какое имущество есть у города и сколько оно стоит?

— Всё относительно, оценка не всегда отражает его фактическую рыночную ценность. Стоимость имущества, закреплённого за нашими муниципальными предприятиями и учреждениями, — 21 миллиард рублей. Много это или мало? Надо смотреть структуру и качество этого имущества. Если сравнивать с другими городами, например, с Екатеринбургом, то недвижимого имущества у нас меньше. Все наши градоначальники с момента приватизации активно занимались продажей городской собственности. И почти всё уходило влёт, потому что в постсоветском обществе вожделенной мечтой предпринимателя была недвижимость в собственности, в этом он видел гарантию своей дальнейшей судьбы. Аренда сейчас сократилась на порядок. Если раньше было 2–2,5 тысячи договоров аренды муниципальных объектов, то сейчас всего 250.

— Золотое время приватизации пришлось на 1990-е годы. В плане на 2018 год значилось всего 16 помещений и земельных участков, а также пакеты акций двух АО — «Челябкоммунэнерго» и «Техносервис». Продали их?

— Самые крупные и «вкусные» объекты действительно скупили тогда. Причём за ваучеры, а не за живые деньги. В этом году помещения выставлялись на продажу, но многие из них не нашли своего покупателя — не было заявок. Пакеты акций двух АО тоже не проданы. Когда принято решение о приватизации, мы проводим независимую оценку. То есть объекты выставляем по реальной рыночной цене. Много помещений пустует — они, как правило, расположены на периферии города, в промзонах или находятся в неудовлетворительном состоянии. Хотя время сегодня интересное: ничего дорого не продашь, ничего дёшево не купишь.

— Сколько муниципалитет зарабатывает за счёт своей собственности?

— Челябинск занимает 50 100 гектаров. На первый взгляд, огромная территория. При этом пятая часть (19,6%) занята водными объектами. Ещё почти столько же (19,8%) — федеральные и областные земли, 11,9% — в частной собственности. Еще 11,9% относится к общедолевой собственности жителей многоквартирных домов, 7,9% принадлежит садоводческим товариществам. В итоге муниципалитет может распоряжаться только 10,8% земель, предоставленных в аренду физлицам и юрлицам. То есть прибыль в казну приносит каждый десятый участок челябинской земли. А в отношении 17,2% сведения об оформленных правах отсутствуют. К ним относятся неоформленные садовые участки, ранее отложенные права по госактам, которые были у предприятий, санитарно-защитные полосы, охранные зоны ЛЭП и прочее. Это не значит, что их можно завтра взять и начать использовать. Но это то ведёрко, из которого мы можем что-то почерпнуть.

От использования всего имущества — продажи и аренды — Челябинск получает 1,3 миллиарда в год. Плюс налоги. Самыми крупными налогоплательщиками являются промпредприятия, занимающие большие территории. Участки они уже выкупили, платят налог на землю, исходя из кадастровой стоимости. Известно, что в большинстве случаев её насчитали некорректно, теперь оспаривают в судах. В итоге даже по аренде у нас колоссальные потери от переоценки кадастровой стоимости земли и имущества. За последние два–три года мы теряем как минимум миллиард рублей в год. С другой стороны, эти деньги остались у предприятий, которые являются самыми крупными работодателями и налогоплательщиками.

— Весной компания «РВМ Капитал» направила в администрацию Челябинска — в КУИЗО — предложение о благоустройстве участка набережной реки Миасс со стороны улицы Труда. Инвестор был готов вложить в обустройство прогулочной зоны до 1,2 миллиарда рублей. Речь шла о концессии. Каков итог?

— Такая попытка была. К сожалению, наши специалисты высказали очень много замечаний по этой концессии. Было много вопросов, по которым мы не смогли прийти к консенсусу. Поэтому на сегодняшний день концессионное соглашение не будет заключено. И у меня есть информация, что работы по благоустройству набережной будут проведены в рамках 44-го ФЗ (о контрактной системе в сфере закупок для обеспечения государственных и муниципальных нужд) за счёт бюджета, то есть объявят тендер на проектные и строительные работы.

— Другие инвесторы, желающие благоустроить набережную, не появлялись?

— Нет, к сожалению. С инвесторами вообще грустно. Скажу честно: я в своей жизни не видел ни одного настоящего инвестора в классическом виде. То есть предпринимателя или фирму, которая вкладывает свои, личные, а не заёмные средства. Мечтаю, что, может, удастся дожить.

— А как за счёт привлечения инвестора к набережной город собирался заработать?

— Город не собирался заработать. Он намеревался сэкономить средства, потому что концессионер вкладывает деньги, а город потом с ним рассчитывается с отсрочкой платежа.

— В сентябре городские власти утвердили план межевания территории — набережной реки Миасс, которая будет переходить в новый Сквер искусств. Что дальше, чем закончилось?

— Идёт работа. Есть задача сделать московский вариант Нескучного сада в Челябинске. Почему выбрали эту зону? Несмотря на то, что она находится в центре, является одной из самых хаотичных и захламленных. Когда ходишь там, по этим руинам, то это просто жуть: мусор, грязь, старые здания, облезлые потолки. Конечно, обидно за Челябинск, что у нас так выглядит центр. В Новосибирске, к примеру, не встретишь такой картины, там каждый метр благоустроен. А у нас много проблем с незавершёнкой.

— Что с ними можно сделать?

— Мы проинвентаризировали все объекты незавершённого строительства в Челябинске. По каждому прошли встречи и консультации с собственниками. Но лишь единицы сдвинулись с места. Честно могу сказать, что стройка в городе иногда начинается только тогда, когда я говорю: не будете строить, отберу землю.

Бизнесмены часто говорят: я уже восемь лет плачу за этот объект, отстаньте. Но чем быстрее строит застройщик, тем меньше проблем испытывают жители. Если бы он семь лет назад построил, то наверняка выкупил бы землю — деньги пришли бы в бюджет. Потом ежегодно платил бы не только налог на землю, но и на имущество. Появились бы новые рабочие места, а это тоже налоги. Плюс Челябинск получил бы объект, который формирует инфраструктуру города.

— Для строительства развязки город забирает два здания на улице Свободы, 2. Владелец территории узнал об этом от нас. Как сейчас развивается ситуация?

— Набережная должна быть благоустроена и доступна для всех жителей города. Кроме того, есть природоохранная зона. Понятно, что когда предприятия строили в годы войны, было не до соблюдения норм. Но сейчас эти объекты находятся в прибрежной зоне. Предприниматели, конечно, не горят желанием с ними расставаться. Но я их убеждаю: если у вас есть возможность что-то продать сегодня — это здорово. Тем более гарантируется юридическая чистота и объективная оценка. Не согласны — сделайте свою оценку — и сходим с ней в суд. Земли там много, и даже с точки зрения интеграции их будущего проекта в зону набережной собственник получит свои дивиденды.

— А какова цена выкупа?

— Всё идет своим чередом. Муниципалитет может изымать землю только в одном случае — для развития улично-дорожной сети. Набережная является элементом такой сети. Поэтому если по планировке территории там предусмотрена набережная с тротуарами, мы землю изымем в любом случае. В деталях я не знаком с этой ситуацией, как правило, подписываю документы, когда все этапы пройдены. Но уверен, что в данном случае у владельцев выкупаемых объектов нет повода для печали.

— В центре много заброшенных, на первый взгляд, земельных участков. Как город может повлиять на то, чтобы там появились реально действующие объекты?

— Наши законы хорошо защищают права собственников. Они обязаны платить налог на землю, и всё. Если вы владеете машиной, никто же не будет заставлять вас проезжать 10 километров в день. Мы можем как-то влиять на арендатора, но не на собственника.

— Как предпринимателю получить землю в Челябинске?

— Давайте от обратного. Часто предприниматель приходит: я нашел землю — пустой заросший участок, хочу сделать там, например, автомойку. Это неправильный подход: нельзя выбрать любое место в городе и поставить то, что вам заблагорассудится. Если интересует конкретный участок, надо задать вопрос мэрии: а что я могу разместить на этом земельном участке? Написать письмо с просьбой предоставить эту землю и принять участие в торгах. Рекомендую смотреть участки, которые мы выставляем на аукцион с указанным целевым назначением. И менять его нельзя: если запланировано кафе, а вы строите завод, у вас будут огромные проблемы. Раньше чиновники могли отдавать землю кому угодно — по акту выбора участка, сегодня всё решается исключительно на торгах.

— Много ли у нас должников по аренде городского имущества и как вы с ними боретесь?

— Заключено 7,5 тысячи договоров аренды земли. Проблемы с оплатой аренды земли в той или иной степени — у каждого второго арендатора. Кто-то запаздывает, кто-то частями платит, кто-то не платит вообще. Налоговая служба в этом плане вооружена сильнее. Мы тоже креативно подходим к взысканию долгов: и на банкротство предприятия выводим, и лишаем возможности выезда за границу (более 90 человек — по делам, инициированным КУИЗО). Ежедневно подаём в суды. Часть долгов копится по невнимательности: человек написал письмо о расторжении договора и уехал. Но пока земля не передана по акту приёма-передачи, мы продолжаем начислять по нему арендную плату.

— Что разыгрывается на электронных аукционах?

— Сегодня на электронной площадке мы продаем места для размещения нестационарных торговых объектов. Если это киоск или павильон, право размещения дается на пять лет, торгово-остановочный комплекс — на семь лет. В этой теме было много спекулянтов, они участвовали в каждом втором аукционе. Подавали заявку на торги и говорили интересантам: «100 тысяч дашь — снимаю заявку». Предприниматели жаловались, что мародёры вымогают с них деньги на ровном месте. Мы всех спекулянтов установили, служба безопасности проработала, но, к сожалению, по действующему законодательству привлечь их к ответственности невозможно. Сейчас аукционы проходят обезличенно. Участники не могут договориться, и возможность злоупотреблений сводится к минимуму.

— Давайте внесём ясность. На торгах разыгрываются новые места размещения или те, где кончился срок аренды?

— Могут быть выставлены любые места. Вообще каждый гражданин может подать заявку в мэрию и претендовать на то или иное место размещения. Но, к сожалению для предпринимателя, у мэрии есть перечень законных оснований для отказа. И он довольно большой — начиная от 15-метрового пожарного разрыва до капитального объекта, видимости «треугольника», наличия коммуникаций и так далее. Если комиссия принимает положительное решение, его включают в схему размещения НТО (нестационарные торговые объекты. — Прим. ред.) — этим занимается управление торговли. Затем управление публикует объявление о том, что место предлагается для размещения НТО. Если есть вторая заявка, информацию дают нам, мы проводим аукцион. По итогам аукциона казённое учреждение «Городская среда» заключает договор с победителем аукциона, и все деньги идут в бюджет. Если никто не подал вторую заявку, то заключается договор по начальной стоимости без проведения торгов. Но таких случаев очень мало.

— Много ли электронных аукционов уже прошло?

— Первые торги провели 15 ноября. Но народ, видимо, ещё плохо знаком с новыми возможностями. Много где подано по одной заявке. А там, где две заявки, на аукционе сделано по одному–два шага. Напуганные спекуляцией, мы дали высокие задатки, чтобы спекулянтам невыгодно было. Согласитесь, что заходить одновременно на пять–шесть площадок и выкладывать по миллиону–полтора мало желающих. Возможно, где-то переборщили, сейчас пересматриваем залоговые суммы.

— Представители Ассоциации киоскёров говорят, что сейчас в городе практически у всех киосков и павильонов закончился срок по договорам. И они повисли в правовом вакууме.

— Да, у большинства закончились договоры, они могут быть снесены в любой момент. В любом случае если договор расторгнут, но арендатор продолжает платить, он платит за фактическое незаконное использование земельного участка. Во многих европейских странах распространены фруктовые развалы и блошиные рынки. Мне самому приходилось есть селёдку в киоске под тентом в Брюсселе. Правда, выглядит там всё гораздо цивилизованнее. На мой взгляд, у нас ситуация сейчас обусловлена не столько нежеланием решать проблему, сколько предстоящим саммитом ШОС. Кардинально меняются требования к облику города. Если сегодня все без прав, завтра будет проще очистить город от ларьков неподобающего вида.

— На последней пресс-конференции Борис Дубровский сказал, что внешний вид Челябинска его раздражает и в первую очередь из-за хаотичного расположения киосков. Значит, в любое время могут объявить ночь длинных ковшей, и все ларьки исчезнут с улиц Челябинска?

— Такой вариант возможен. По крайней мере на гостевых маршрутах и центральных улицах. Останутся те, кто заключил новый договор и поставил павильон или киоск типовой формы. Третьего не дано. Смотрите, киоск сегодня без прав. Как он будет меняться? Его вообще не должно там быть. Допустим, отыграли место на торгах. Теперь киоск может стоять там семь лет. Но в договоре есть важное предупреждение: вы обязаны в течение такого-то срока привести киоск в нормативный вид — он должен соответствовать типовому, иначе это может являться основанием для расторжения договора. Пока предупреждаем.

— А кто имеет право демонтировать киоски?

— В Челябинске демонтажом объектов занимаются два учреждения. МКУ «Городская среда» заключает договоры по месту размещения временных НТО. И этому же учреждению поручили снос незаконно установленных киосков — по результатам актов на демонтаж, выданных отделом муниципального земельного контроля КУИЗО. А муниципальное учреждение «Служба демонтажа и благоустройства» сносит все остальное: гаражи, заборы, незаконные вывески и рекламу, брошенный автотранспорт.

— Давайте проясним ситуацию с единым платным парковочным пространством. Говорят, в скором времени в центре Челябинска должны появиться 42 парковки на 1329 машино-мест. На каких условиях земля отдана в аренду?

— Земля будет отдана в концессию для организации парковочного пространства. Договор концессии подписан в апреле этого года и действует до 2031 года. Идёт процесс согласований, там много технических вопросов.

— Была информация об участии в этом проекте «РВМ Капитал», что сейчас? Кто конкретно займётся платными парковками Челябинска? И что получит городской бюджет?

— Парковками будет заниматься «Администратор челябинского парковочного пространства» (дочерняя компания группы «РВМ Капитал». — Прим. авт.). Все, что они сделают, — ограждения, шлагбаумы, автоматы и так далее — останется в муниципальной собственности. Сейчас идёт покупка оборудования, согласование проектов парковочных мест. Первые официальные платные парковки в Челябинске начнут работать, скорее всего, весной–летом следующего года.

Главное, что получит город, — организацию парковочного пространства. Это важное и непростое дело. Недавно, кстати, депутаты заслушивали отчёт муниципального учреждения, которое занимается парковками. И удивились, что это предприятие зарабатывает меньше, чем тратит на своё содержание.

— Киоски, парковки, земля, муниципальное имущество — многие уверены, что чиновникам, и вам в том числе, что-то перепадает. Часто в этом обвиняют?

— Нечасто, но бывает. Людям свойственно судить по себе. У меня, например, нет ни парковки, ни киоска. На самом деле речь идёт об определённой щепетильности. Да и правоохранительные органы не дремлют. Уверяю вас, про каждого всё, что надо, знают.

— Сергей Анатольевич, предположим, что вы получили любые полномочия для повышения эффективности использования муниципального имущества в Челябинске. Что сделали бы?

— Призвал бы всех землепользователей прийти к нам и легализоваться. Ушёл от громоздких и неоправданных расчётов. Доходы от городского имущества — это и есть бюджет развития Челябинска. Когда есть дополнительные доходы, появляется возможность сделать что-то экстраординарное в нашем городе.