Знаковое офисное здание в центре Челябинска пустили с молотка

Акции предприятия, к активам которого относится крупная типография, комплекс зданий в районе Алого Поля, большой склад, базы отдыха и земельные участки, выставили на аукцион. Начальная цена — 205 миллионов рублей. Разбираемся с экспертами, кого может заинтересовать Дом печати и какова дальнейшая судьба некогда крупнейшей в области типографии.

Распоряжение о приватизации находящихся в федеральной собственности хозяйственных обществ подписал премьер-министр России Михаил Мишустин в конце прошлого года. На продажу выставили весь пакет акций АО «Челябинский дом печати» — 380 210 штук номинальной стоимостью 100 рублей каждая. Аукцион назначен на 29 июня, заявки принимают до 22 июня. Торги идут на повышение с шагом в один миллион рублей.

— «Челябинский Дом печати» является действующим полиграфическим предприятием. Выпускает газеты, книжно-журнальную, изобразительную, листовочно-текстовую и прочую продукцию, — говорится в сообщении Российского аукционного дома. — Прибыль формируется за счет доходов от профильной деятельности, а также от сдачи имущества в аренду. Финансовое состояние предприятия устойчивое. Платежеспособность высокая, вероятность банкротства низкая.

В 70–80-е годы прошлого века типография печатала 11 центральных и 75 областных, городских и районных газет. Годовой тираж изданий достигал 142 миллионов экземпляров. Также издательский комплекс выпускал книги и брошюры, канцелярские и школьные товары. К 2007 году челябинский Дом печати стал крупнейшим в регионе полиграфическим предприятием, по технической оснащенности он занимал одно из лидирующих мест в стране. Верхние этажи восьмиэтажного здания ранее занимали редакции и фотолаборатории газет, в четырехэтажном корпусе — цеха и службы типографии, в трехэтажном пристрое размещались ротационные машины печатного цеха.

Сейчас на предприятии работают 108 человек, в том числе производственный персонал — 99 человек. По данным бухгалтерской отчетности, за 2020 год АО «Челябинский Дом печати» выпустил полиграфической продукции на 73,8 миллиона рублей.

В Доме печати осталось одно СМИ — «Российская газета», два этажа занимает региональный филиал Государственной трудовой инспекции, пол-этажа — ФГУП «Экран», часть помещений сдаются в аренду. Здание порядком обветшало, лифт не работает уже несколько лет.

АО «ЧДП» владеет двумя земельными участками, 27 зданиями и сооружениями. Среди них — здания в центре города, склад на Троицком тракте, базы отдыха на озерах Увильды и Еловое. Кроме того, предприятие арендует еще два земельных участка, уточнили в Российском аукционном доме.

Главным активом, конечно, является офисно-производственный комплекс зданий, окруженный улицами Коммуны, Володарского и Свердловским проспектом. Общая площадь помещений составляет 13 864 квадратных метра, земельный участок — 11 300 квадратных метров. В собственности АО «ЧДП» и здание, и земля.

— Помещения в здании многофункциональны и могут быть использованы для размещения как офисов компаний, так и для развития арендного бизнеса с возможностью перепрофилирования под различные виды деятельности. Высокая пешая и транспортная доступность, остановка общественного транспорта — в 20 метрах. Есть парковка автомобилей, — перечисляет преимущества объекта менеджер Российского аукционного дома Анна Корник. — Имущество имеет хороший потенциал для использования в качестве предоставления производственно-полиграфических услуг, а также арендного бизнеса. По нашим данным, рыночная стоимость объектов недвижимости — 212 миллионов рублей.

Генеральный директор ЗАО «Прайм Принт Челябинск» Юрий Лифанов сообщил 74.RU, что в числе первых получил предложение о приобретении акций АО «ЧДП».

— Но мы не рассматриваем такую покупку. Дело в том, что сейчас полиграфический рынок сжимается, производственные мощности указанного предприятия избыточны. Сейчас суммарные полиграфические мощности в регионе несколько превосходят спрос, — объяснил Юрий Лифанов. — Мы и так печатаем практически всю федеральную и региональную прессу, тогда как у «ЧДП» очень маленький портфель заказов по печати газетной продукции. Поэтому покупка этого предприятия для продолжения полиграфического бизнеса практически исключена.

Что касается возможных интересантов из других отраслей, то, по словам Лифанова, профессионалы рынка недвижимости дали такую оценку: склад с железнодорожной веткой, базы отдыха как отдельные объекты могут представлять интерес, а весь огромный комплекс — вряд ли.

Эксперты затруднились оценить реальную стоимость имущества, принадлежащего АО «Челябинский Дом печати».

— Это возможно лишь в периоды, когда экономическая ситуация в стране стабильна. И пусть неплохие темпы восстановления российской экономики не вводят в заблуждение, что проблемы позади и ничего в корне уже не изменится. Всплеск заболеваемости коронавирусом за последние недели, введение пока умеренных ограничительных мер и обязательного вакцинирования в некоторых регионах свидетельствуют о том, что положение еще крайне нестабильное. И зарекаться от возможных локдаунов в будущем пока рано, — объяснил аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. — А ведь печатники относятся к тем категориям профессий, которые еще в первую волну пандемии оказались в числе наиболее пострадавших. Спрос на печатную продукцию упал тогда в разы и пока восстанавливается не очень высокими темпами. На сегодняшний день стоимость предлагаемого к продаже актива, возможно, близка к рыночной. Но приходится брать в расчет риски того, что ситуация может быстро поменяться в худшую сторону.

Любая объявленная цена — не более чем желание продавца, в реальности же сделки происходят с дисконтом 30–50%, указал эксперт в сфере коммерческой недвижимости Денис Стукалов.

— Здание требует ремонта как внешнего, так и внутреннего — еще неизвестно, что там с коммуникациями. Наибольшую ценность имеет офисная часть. И местоположение у объекта действительно привлекательное. Но в центре города у нас более чем достаточно офисных комплексов, причем в гораздо лучшем состоянии, — отметил Денис Стукалов.

Можно попробовать преобразовать Дом печати в офисный центр. Но даже инвестиции в 200–300 миллионов рублей не позволят, по мнению девелоперов, довести его до офиса категории С — здания в очень запущенном состоянии.

Впрочем, это не значит, что объект не найдет своего покупателя. Любой экономический кризис для одних предпринимателей — беда, для других — так называемое окно возможностей.

— В целом стартовая цена выглядит довольно адекватной. Мелкие составляющие лота, такие как базы отдыха и другие здания, приобретатель может реализовать затем отдельно или эксплуатировать самостоятельно, — отметил советник генерального директора инвестиционной компании «УНИВЕР Капитал» Алексей Васильев. — Но не факт, что в текущих условиях спрос будет очень высоким.

Аналитики предполагают, что объект может вызвать интерес скорее из-за недвижимости в центре города, а не как действующее предприятие.

— Цены на готовый бизнес сейчас падают, и успешные игроки могут заинтересоваться объектом, пока его стоимость невелика. Именно в подобные периоды резко возрастает количество сделок по слиянию и поглощению. Активы приобретают с перспективой на восстановление и всей экономики, и сегмента печати в будущем, — заметил Алексей Коренев. — Впрочем, нельзя исключать, что покупателем выступит совершенно не профильная компания. Учитывая очень выгодную локацию объекта, наличие крупного земельного участка, комплекса зданий и сооружений, эти активы могут представлять интерес для инвестора, пожелавшего перепрофилировать предприятие.

Крупный объект мог бы заинтересовать, например, девелоперов, считают эксперты.

— Здание и участок территории с удачным местоположением сейчас можно приобрести в крупных городах довольно редко, а перевести ныне работающие на этой территории организации в помещения с менее удачным расположением не составит труда, — отметил советник генерального директора инвестиционной компании «УНИВЕР Капитал» Алексей Васильев. — Спрос на офисную и торговую недвижимость сейчас не самый большой. Но проект в любом случае потребует длительного времени на реализацию, так что к его вводу в строй конъюнктура может заметно улучшиться.

Структура комплекса объектов очень разнородна — производственный и складской комплекс в центре города, две базы отдыха за его пределами. Если АО «Челябинский Дом печати» не удастся быстро продать единым лотом, его могут разбить на отдельные лоты и реализовать по частям, прогнозируют эксперты. Какую-то часть предложить профильным игрокам, другую — игрокам в сфере складской недвижимости, что-то — ориентированной на туризм компании и так далее.

Не исключено также и строительство жилого комплекса на этой территории. Правда, сначала ее нужно будет расчистить.

— Всё, что связано с ликвидацией крупного объекта, это большие затраты. Мы можем много фантазировать, что бы тут можно было построить. Но в любом случае окупаемость составит 15–20 лет. Так что должна быть очень серьезная бизнес-идея с большими капиталовложениями, — отметил Денис Стукалов.

Игроки, располагающие ресурсами по сносу объекта и возведению на его месте чего-то нового, могут найтись за пределами региона, указали эксперты.

— Недавно на конференции по коммерческой недвижимости шла речь о том, что на челябинский рынок в скором времени могут зайти москвичи. Для них, да и для крупного бизнеса вообще, 200 миллионов — ничтожная сумма. Даже в Челябинске есть жилые коттеджи по такой цене, — обратил внимание Юрий Лифанов. — Интерес может вызывать только место, а расположение Дома печати — однозначно козырное. Совсем рядом — в районе улицы Володарского, Свердловского проспекта и проспекта Ленина — строится стометровый небоскреб.

Нахождение производственного предприятия, пусть даже относительно экологически безопасного, на задворках элитного жилого комплекса вряд ли понравится будущим собственникам. Так что интересантом покупки Дома печати может выступить и соседний застройщик.

Как Дом печати готовили к продаже

В 2013 году стало известно, что «Челябинский Дом печати» включили в план приватизации федерального имущества на 2014–2016 годы. Весь пакет акций — 100% — находится в государственной собственности.

Впервые предприятие выставили на продажу в 2015 году, начальную цену определили в 569 млн рублей. Торги тогда не состоялись, так как не было заявок.

В 2017 году ЗАО «Российские газеты» — компания, управляющая государственными типографиями, решила провести экспертную оценку финансово-хозяйственной деятельности таких полиграфических комплексов по всей стране. Цель — решить, стоит ли их модернизировать, а также переносить из центра городов на окраину.