В Челябинске ТРК «Фокус» выставили на аукцион за три миллиарда рублей. Что это значит

В Челябинске выставили на аукцион компанию «Адреналин», которая владеет крупным торгово-развлекательным комплексом «Фокус». Начальная цена — без малого три миллиарда рублей, при этом торги идут на повышение. Аукцион назначен на 12 августа. Два года назад, в разгар пандемии, «Фокус» оценивали на полмиллиарда больше. Разбираемся с экспертами, насколько реально продать объект, и как сейчас изменился рынок ритейла.

Что продают

На коммерческие торги выставлена 100-процентная доля в уставном капитале ООО «Адреналин». Обычным горожанам название компании ни о чем не говорит. Между тем именно эта организация владеет ТРК «Фокус» и занимается его эксплуатацией.

«Фокус» расположен на Северо-Западе, открылся в 2006 году. На тот момент он был крупнейшим торгово-развлекательным комплексом города (общая площадь 59 тысяч квадратных метров), сейчас — третий по размеру. Среди якорных арендаторов — SPAR, «Спортмастер», «М.Видео», «Мегаполис» с кинотеатром и «Гастропарком», «Библио-Глобус», «Снежная королева».

— Сейчас продается юридическое лицо, на балансе у которого находится объект недвижимости — ТРК «Фокус». Такой способ продажи — не прямая продажа объекта, а через реализацию юрлица — используется не слишком часто. Но для многих покупателей удобнее делать именно так, — объяснил 74.RU директор аукционного дома «Торги-ру» Андрей Окулов. — Начальная цена — 2,995 миллиарда рублей. Торги идут на повышение, шаг — 59,9 миллиона рублей.

По словам представителя продавца, комплекс хорошо известен в городе и полностью заполнен арендаторами с 2009 года.

— У объекта отличная транспортная доступность, огромные наземные паркинги, обеспечен высокий клиентский трафик. Площадь и конфигурация земельного участка, а также заранее предусмотрительно спроектированный конструктив здания позволяет при желании пристроить ещё до 20 — 30 тысяч квадратных метров торговых площадей, — добавил Андрей Окулов. — Арендный поток, включая прочие доходы, оценивается в 429 миллионов рублей в год.

Собственник ТРК «Фокус» Владимир Ланде в последние годы живет в Москве. В 2020 году он яростно критиковал «ковидные» рекомендации ВОЗ и даже обращался с жалобой к генпрокурору России Игорю Краснову — речь шла об ограничениях для бизнеса в период COVID-19. Действительно, ситуация с пандемией серьезно ударила по торговому бизнесу. Так, в 2020 году выручка «Адреналина» упала на 24%, а прибыль — на 156% (компания осталась с убытком 1,8 миллиона рублей).

Генеральный управляющий ТРК «Фокус» Павел Смолин по поводу продажи посоветовал обратиться к собственнику комплекса. Владелец Владимир Ланде не ответил на звонок журналиста 74.RU.

Между тем объявления о продаже «Фокуса» появляются каждые два–три года. Последний раз, в июне 2020 года, комплекс предлагали за 3,5 миллиарда рублей. Владимир Ланде тогда также не комментировал эту тему. Не исключено, что предложения о продаже делались с целью прощупывания рынка и сверки цен.

«Не было звездных операторов — никто не ушел»

Сейчас многие собственники торговой недвижимости оценивают возможности продажи объектов и выхода из такого бизнеса, отметили эксперты.

— Вопрос лишь в адекватности «хотелок» владельцев и готовности покупателей приобретать объекты по предлагаемым ценам, — указал директор по региональному развитию CORE.XP Михаил Рогожин. — Эмоционально проект, конечно, немолодой, ему уже 16 лет. В то же время это типичный ТРК для спального района, этим и хорош. В Курчатовском районе живет 220 тысяч человек, там современная застройка, достаточно людей — потенциальных посетителей комплекса. Насколько я помню, в ТРК была неплохая заполняемость. Там не было звездных международных операторов, но, как ни странно, сейчас это даже хорошо. Никто не ушел, не рассыпался, не приостановил свою деятельность. Среди арендаторов в основном наши бренды — либо федеральные, но российские, либо вообще доморощенные.

Справедливости ради отметим, что в «Фокусе» был один представитель международной fashion-компании — Women'secret (бренд нижнего белья, домашней одежды, аксессуаров и купальников). Он принадлежит группе Tendam, входящей в топ-5 текстильных групп в Европе. Сейчас этот магазин закрыт.

— Women'seсret ушел, зарубежная компания расторгла договор, — подтвердил генеральный управляющий ТРК «Фокус» Павел Смолин. — Но заполняемость комплекса в основном полная — в пределах общей ротации.

Как и в любой истории с объектом недвижимости, деньги понадобятся не только на покупку, но и на его эксплуатацию, напомнили эксперты.

— «Фокус» интересен только своим местоположением. Сам по себе торговый центр генерит доход за счет получения арендной платы. Сейчас ситуация в этом плане сложная, потому что ТРК далек от качественного наполнения. Первый и второй этаж — это стандартные торговые галереи, арендаторы стоят. Да, на верхних этажах есть большой фудкорт, но насколько велика его посещаемость? В итоге у будущего владельца возникает вопрос, как повысить привлекательность объекта, — отметил директор по развитию компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов.

С учетом арендопригодной площади 45 тысяч квадратных метров и цифр, озвученных продавцом, объект может приносить 9,5 тысяч рублей на квадратный метр, подсчитал эксперт. По его словам, цифры не космические, но вполне нормальный доход.

— В итоге максимальная реальная цена этого ТРК — в районе 2,3–2,5 миллиарда рублей. Все, что больше, на мой взгляд, завышено. Может быть, есть какие-то оптимисты. Но я бы на это не ориентировался, — отметил Михаил Рогожин. — Людей, готовых что-то купить, много, они ходят по рынку. Вопрос только в том, что они не покупают задорого. Берут не самые крупные объекты, то, что можно реально улучшить, или то, что хотя бы стоит своих денег. И такая ситуация во всех регионах, включая Москву.

— Если владелец действительно хочет продать актив, то он может быть продан. Если просто посмотреть ассортимент рынка и прицениться, то это другой вопрос, — добавил аналитик.

Эксперты также высказали сомнение и по поводу продажи объекта на аукционе с повышением цены.

— Не думаю, что будет какой-то значительный рост. По факту практически все сделки проходят с дисконтом от заявленной цены в 5–10%. Многое зависит от условий оплаты — полностью или частями. Такие объекты не покупают за живые деньги. Часто прибегают к кредитованию. Но сегодня процентные ставки по кредитам малопривлекательны. Объект нужно страховать, платить коммунальные платежи — банк заложит все возможные риски. И вообще состоится ли такой аукцион? Будет ли ТРК действительно продан? — засомневался Денис Стукалов.

По его словам, объект не самый привлекательный в городе. К тому же это не самое интересное применение такой суммы, как три миллиарда, считает эксперт.