«Последний ответ чиновников поразил меня до глубины души»: в Челябинске бизнесмены 13 лет судятся с властями за производство

В Челябинске владельцы действующей производственной базы на улице Радонежской более полутора десятка лет пытаются узаконить аренду земельного участка и свой бизнес. За это время поменялись требования законодательства и названия ответственных министерств и ведомств. Предприниматели планировали расширять импортозамещающее производство. Но последние 13 лет им приходится судиться с властями. Разбираемся, что стало миной замедленного действия, почему региональное Министерство имущества предлагает лишь один вариант — снести объекты, как ситуацию оценивают юристы и есть ли выход с точки зрения здравого смысла.

Начиная свой бизнес много лет назад, челябинский предприниматель Сергей Мячин вряд ли подозревал, что годами будет судиться с чиновниками. Но теперь ходит в арбитраж как на работу.

— Со мной там уже здороваются, — грустно усмехается директор производственно-коммерческой фирмы «Рейтинг-С». — Из года в год идут суды, какие-то экспертизы, комиссии: то пожарные, то инспекторы, то какая-то бумажка раньше выдана, чем другая. Это же ненормально, просто издевательство чистой воды! Ни прокредитоваться, никакого развития, никаких контрактов с серьезными партнерами не заключить.

Судебные споры идут из-за земельного участка на улице Радонежской (2-й Северо-Западный промрайон) — рядом с Цинковым кладбищем. Когда 20 лет назад предприниматель обратил внимание на это место, там было заросшее травой поле, лишь лягушки в низине квакали. Участок площадью 1,5 гектара дали в аренду Челябинскому камерному театру — под строительство склада и гаража. Но у театра не было ни возможностей, ни желания там что-то возводить. Предприниматель предложил переоформить землю на свою фирму. Городской земельный комитет дал добро.

— Все документы готовы, надо идти в регистрационную палату. Но тут председателя комитета по управлению имуществом города сняли с должности, полномочия комитета изменили. Нам сказали: никаких сделок сейчас оформлять не будем. Посоветовали заключить с театром договор долевого участия в строительстве. Мы дополнительно заверили документ в областном Министерстве культуры. Заказчиком выступал театр, а мы — инвесторами. И приступили к строительству производственной базы, — вспоминает Сергей Мячин.

Пока оформляли документы, попутно начали стройку. По словам предпринимателя, так все тогда делали. В «бегунке» — 96 подписей: строительный сезон короткий, пока получишь все разрешения, зима настанет.

В 2003 году закончился договор аренды земли, его продление затянулось почти на год. А в 2004 году начал действовать новый Земельный кодекс. В связи с изменением законодательства власти подписали новый документ — вместо продления договора аренды земельный участок передали театру в бессрочное пользование.

— Мы сдали объекты госкомиссии, получили разрешения, выпили на радостях шампанского. Пошли получать «зелёнки» на здания, а регпалата их зарубила. Оказалось, что договор о бессрочном пользовании не позволяет зарегистрировать построенные нами здания. И как быть — никто не знает, — продолжает Сергей Мячин.

Шли годы — менялись губернаторы, мэры и директора театра. Разбираться с землей около кладбища никому не хотелось. В 2008 году Камерный театр отказался от участка, и региональное Министерство промышленности оформило землю в областную собственность. На территории уже тогда находились построенные объекты недвижимости: склад — 1249 кв. м, главный корпус площадью 620 кв. м и проходная — 22,9 кв. м, но это никого не смутило.

С 2010 года власти начали судебные тяжбы с ПКФ «Рейтинг-С». Минимущества (правопреемник регионального Министерства промышленности и природных ресурсов — Прим. ред.) требовало признать объекты предприятия самовольными постройками и снести — не получилось. Потом ведомство хотело зарегистрировать объекты за собой — Арбитражный суд отказал. Разбирательства по разным искам продолжаются до сих пор. По одному из них власти требуют взыскать с ПКФ «Рейтинг-С» 2,2 миллиона рублей за неосновательное обогащение — предприятие землей пользуется, а денег не платит.

Владелец «Рейтинг-С» говорит, что готов платить за пользование землей, но для этого нужно оформить каким-то документом участок. Предприниматель неоднократно обращался к властям за помощью, но воз и ныне там.

— Мы заключали договоры по действующим в те времена законам, с разрешениями госструктур, а теперь не по своей воле оказались в правовом вакууме. Министерство проигрывает все суды, но упорно продолжает кошмарить бизнес. Каждые три-четыре года идут в суд с одним и тем же иском. По складу судятся со мной, по шоуруму и СТО — с моим компаньоном, владельцем ЗАО «Пластик» Вячеславом Гершманом. Находят какие-то заковырки — то в датах, то в терминах. Знаете, за что в прошлый раз зацепились? За реконструкцию внутри склада, — приводит пример Сергей Мячин. — Мы заключили с китайцами договор на поставку товаров. У них требование — построить выставочный зал, где должны работать менеджеры. А мне документы на это изменение склада не оформить, так как объекты не в собственности. Так с нами четыре года судились, обвиняя в незаконной реконструкции, проиграли. Сейчас очередной иск о сносе в суде.

Власти на всех уровнях говорят о необходимости развивать экономику и поддерживать бизнес. Но на деле челябинский предприниматель, по его словам, столкнулся с другим отношением — на его предприятие идет прямое давление.

— Когда мы выигрывали суды, чиновники, усмехаясь, говорили: «Что вы радуетесь? Это наша земля, всё равно признаем самовольной постройкой и через торги реализуем, тогда можете выкупить свои объекты на торгах, или найдем нарушения и все снесем», — рассказывает Сергей Мячин. — Мы писали письма, куда только можно: министрам, губернаторам, президенту. Ходили на прием к полпреду. Все понимают вроде: беспредел какой-то, но на деле ничего не меняется.

Сейчас на территории базы действует несколько фирм, создано около 80 рабочих мест, компании платят налоги. ЗАО «Пластик» планирует увеличить объем производства импортозамещающей продукции на Радонежской — выпуск комплектующих для рулевых колес для «АВТОВАЗа». Все коммуникации и объекты позволяют это сделать. Инвестпроект оценивается в 100 миллионов рублей и позволит дополнительно создать до 50 новых рабочих мест.

— Мы подготовили инвестпредложения, получили поддержку в Министерстве промышленности. А Министерство имущества отвечает: освобождайте земельный участок от спорных объектов и получите его обратно для инвестпроекта. Как так можно решать вопросы? — удивляется предприниматель.

Сергей Мячин не понимает, зачем резать по живому и сносить действующие много лет предприятия, сокращать рабочие места.

— Последний ответ чиновников после личной встречи поразил меня до глубины души. С нами уже и разговаривать не хотят, — показывает Мячин ответ первого замминистра имущества Ольги Морозовой. — Мол, ты больше сюда не ходи, не пиши, не мешай.

История со строительством производственной базы на улице Радонежской началась 20 лет назад. Ситуация довольно запутанная. Но почему Министерство имущества всеми силами стремится отобрать землю у действующего предприятия и снести постройки вместо того, чтобы помочь в их оформлении по закону? Может, у властей есть виды на это место, например, в генплане заложен важный объект? 74.RU попросил чиновников прокомментировать ситуацию.

— В границах земельного участка расположены объекты недвижимости, строительство которых произведено на основании договора долевого участия в строительстве, который не соответствует законодательству, поскольку распоряжение земельным участком в пользу ООО ПКФ «Рейтинг-С» осуществлено незаконно, в обход установленного законом запрета, — говорится в ответе регионального Минимущества.

Представители ведомства напомнили, что министерство неоднократно обращалось в суд с исками.

— Судами установлено наличие у возведенных на данном земельном участке спорных объектов признаков самовольных построек, реконструкция склада, многочисленные несоответствия объектов требованиям ГОСТов и СНиПов, а также прямо указано на наличие угрозы жизни и здоровью граждан в результате ряда несоответствий здания склада требованиям ГОСТов и СНиПов, — сообщили в региональном Минимуществе. — Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (статья 222 Гражданского кодекса РФ). Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается, она подлежит сносу.

В соответствии с Земельным кодексом РФ преимущественное право на приобретение земельного участка принадлежит собственникам объектов недвижимости, расположенных на таком участке.

— Отсутствие зарегистрированных прав на объекты недвижимости исключает возможность предоставления ПКФ «Рейтинг-С» земельного участка без торгов, — объяснили в Минимуществе.

Что касается выводов представителей ПКФ «Рейтинг-С» о необоснованных имущественных притязаниях министерства на земельный участок, то они основаны на неправильном толковании законодательства и субъективной оценке всех обстоятельств, добавили в ведомстве.

Дело по иску министерства о сносе самовольных объектов недвижимости, находящихся на земельном участке по улице Радонежской, в настоящее время рассматривается в Арбитражном суде Челябинской области. Решение о вовлечении земельного участка в оборот будет принято по результатам рассмотрения всех судебных разбирательств в соответствии с действующим законодательством, подчеркнули чиновники.

Ситуация непростая и требует внимательного изучения документов — есть ли разрешения на строительство, на какие именно объекты оно выдавалось, зарегистрированы ли они и так далее, отметили юристы.

— С одной стороны, положительный момент в том, что суды уже отказали по искам. С другой, театр от земли отказался, а у ООО прав на землю нет, — объяснил адвокат компании «Филатов и партнеры» Алексей Чернышев. — С объектами сложнее. Если бы на них было право собственности — это одно. А раз оно не зарегистрировано, то собственника нет. Объекты и собственнику земли не могут перейти, и землю под ними просто так не получить в аренду.

По словам юриста, у обеих сторон всё не очевидно. Поэтому — идти только судебным путем и, скорее всего, до Верховного.

Другой адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин считает, что в рассмотренных арбитражных делах вскрыта история возникновения самовольных объектов.

— По моему мнению, земельный участок и разрешение на строительство компании никогда не выдавалось, а после строительства один из объектов был еще реконструирован также без получения обязательного разрешения. В суде проведены экспертизы, выводы которых сводятся к тому, что объекты возведены с нарушением обязательных строительных требований и норм, — указал Андрей Саунин.

К такому же мнению — больше правоты на стороне Минимущества — склоняется руководитель консалтинговой компании «Лигал Эксперт» Ольга Попова. История давняя, но это не означает, что за давностью лет можно спокойно приобрести права на объекты и земельный участок.

— Когда-то театру предоставили землю, потом заключили договор долевого участия в строительстве, и по факту через этот договор театр передал двум юрлицам — «Рейтинг-С» и «Пластик» — право строительства на земельном участке. Фактически это был обход закона для того, чтобы предоставить землю для строительства объекта юрлицам, которым в надлежащем порядке эта земля не предоставлялась, — объяснила руководитель консалтинговой компании «Лигал Эксперт» Ольга Попова.

По ее словам, состоявшиеся судебные дела подтверждают, что постройки, возведенные на данном земельном участке, самовольные.

— Если бы изначально театр строил самостоятельно или с привлечением подрядных организаций объекты на своей земле и приобретал на них право собственности, всё было бы нормально. То есть и землю можно было оформить, и право на объекты зарегистрировать. В данном случае Камерный театр полностью выбыл из этих обязательств, то есть в обход закона он предоставил землю коммерческим организациям для строительства объектов. Организации возвели объекты, в дальнейшем театр и от земли отказался, и, по сути, от доли в объектах — изначально предполагался 1%, а потом вообще ноль процентов в долях, — разобрала ситуацию Ольга Попова. — И потом, когда суды разбирали эти споры, они сделали четкий вывод: одно из заинтересованных лиц ликвидировано, а другое («Рейтинг-С») пыталось зарегистрировать право собственности, получило отказ и оспаривало этот отказ. Суд признал правомерным отказ госрегистрации и уже тогда сделал вывод о том, что предоставление земли осуществлено в обход закона. Театр не мог таким способом распоряжаться земельным участком, это нарушение.

Суды сделали вывод, что объект является самовольной постройкой — потому что земля в надлежащем порядке «Рейтингу-С» не предоставлялась. Соответственно, компания не имеет шансов ни на регистрацию права собственности, ни на предоставление земельных участков под этими объектами, подчеркнула юрист.

— Неважно, сколько они владеют — хоть 50 лет! Тем более что споры идут, и Минимущества постоянно заявляет свои права. Вероятность получения объектов в собственность и приобретения прав на земельные участки под этими объектами стремится к нулю, — считает Ольга Попова.

Почему же Минимущества проиграло несколько исков? По мнению главы консалтинговой компании «Лигал Эксперт», суды установили наличие нарушений ГОСТов, СНиПов при строительстве объектов и угрозы жизни и здоровью граждан. Статья 222 Гражданского кодекса не позволяет признать право собственности за Минимуществом при таких нарушениях. По сути, только по этой причине отказали ведомству. А если бы объекты соответствовали всем нормам, Минимущества уже бы приобрело право собственности на эти объекты.

Что дальше? Если недостатки будут устранены, то у ведомства появятся шансы зарегистрировать свои права и в дальнейшем распоряжаться объектами. Но сомнительно, что Минимущества готово нести какие-то затраты на устранение недостатков. Если «Рейтинг-С» лишается объектов, то предприятию тоже не интересно устранять недостатки. А правового механизма узаконить право собственности «Рейтинг-С» на построенные объекты не существует, закон не позволяет это сделать, резюмировала Ольга Попова.

За полтора десятка лет и власти, и предприниматели потратили столько сил, времени и денег, что можно было в промзоне построить город-сад. С точки зрения здравого смысла возникает простой вопрос: неужели нельзя было решить «бумажную» проблему в самом начале?