В Челябинске за миллиард рублей выставили на продажу ТК, с которого начался «винный бунт»

В Челябинске по цене больше миллиарда рублей выставили на продажу торговый комплекс «Теорема». ТК на Северо-Западе работает много лет и приносит своему владельцу прибыль, но не все специалисты по коммерческой недвижимости считают запрошенную сумму адекватной.

Объявление о продаже «Теоремы» появилось на маркетплейсе непрофильных и залоговых активов Portal DA. За комплекс общей площадью 13 233 квадратных метров назначили цену в 1,135 миллиарда рублей — порядка 86 тысяч рублей за «квадрат» (впрочем, обозначено, что торг уместен). К покупателю перейдет юридическое лицо, которому принадлежит ТК.

Здание торгового комплекса «Северозападный» построили в 1982 году, универсам был одной из главных торговых площадок растущего спального района, старожилы вспоминают, что туда приезжали со всего Челябинска и даже из области. В августе 1990 года с очереди в универсам за спиртными напитками начались массовые беспорядки, вошедшие в историю как «винный бунт».

В конце 1990-х выставленный на торги по приватизации комплекс купил Владимир Ланде. Бизнесмен рассказывал, что узнал о конкурсе случайно, заскочил купить «пшикалку от комаров» после пробежки. В начале нулевых ТЦ переименовали в «Теорему», под тем же названием заработал один из первых челябинских супермаркетов с уклоном в гастрономический бутик.

«Торговый центр „Теорема“ — знаковый локальный бренд с устойчивой положительной репутацией, — говорится в объявлении о продаже. — Ежедневно „Теорему“ посещают около 4 000 человек. Посетители — платежеспособная аудитория, готовая к покупкам».

Продавец указывает, что пригодная для сдачи в аренду площадь ТК — 8000 кв. м. По данным 2GIS, в здании работает около 50 торговых и сервисных точек.

Владимиру Ланде принадлежит еще один крупный торговый комплекс на Северо-Западе — «Фокус». На разных площадках регулярно появлялись сообщения о его продаже, например, в 2022 году ТРК выставили на торги со стартовой ценой около трех миллиардов, за два года до этого продавали по цене 3,5 миллиарда рублей. Эксперты предположили, что в этих случаях речь идет о прощупывании почвы.

По телефону, указанному в объявлении, отказались комментировать причину продажи ТК, посоветовав обратиться напрямую к собственнику. Владимир Ланде на звонки корреспондента 74.RU не ответил.

По словам куратора отдела коммерческой недвижимости АН «Этажи» Валерии Павлухиной, 86 тысяч рублей за «квадрат» — рыночная цена для небольших торговых центров в спальных районах.

«В Челябинске ставки по аналогичным объектам с устойчивым трафиком варьируются от 70 тысяч до 95 тысяч рублей за квадратный метр — в зависимости от локации, технической оснащенности и качества арендного пула», — отметила риелтор.

Управляющий партнер компании IBC Global Станислав Ахмедзянов уверен, что с назначенной ценой «Теорема» не сможет заинтересовать ни местных, ни федеральных игроков.

«Ситуация та же, что с „Фокусом“ и другими так и не проданными торговыми комплексами в Челябинске: собственники формируют цену, исходя из своего опыта покупки или продажи коммерческой недвижимости, но это не коммерческая недвижимость в классическом понимании, это готовый арендный бизнес, и покупателю интересен сформированный и стабильный денежный поток. Здесь всё просчитывают с точностью до миллиметра, — объяснил эксперт. — Окупаемость должна быть такой, какая необходима при ставке рефинансирования, текущая ставка ЦБ — 15,5%, то есть выход на чистый операционный доход может быть через шесть с половиной лет. Если мы уверены, что ООО „Астреб“ аккумулирует всю прибыль объекта, и рассчитываем на прибыль порядка 80 миллионов, то 560 миллионов — это то, сколько объект стоит».

«Комплекс довольно удачно расположен, хотя и не в самом престижном районе, но может брать количеством посетителей, а в „Теорему“, где можно найти что-то редкое и уникальное для Челябинска, могут приехать и издалека, — отметил риэлтор и ипотечный брокер Кирилл Павлов. — Площади там, насколько я знаю, не пустуют. Но большой вопрос, кто сможет купить этот объект и на каких условиях».

«Появление такого предложения в открытом доступе — редкость. Крупные торговые активы в Челябинске чаще продаются через закрытые сделки, — указала Валерия Павлухина. — Это может говорить о том, что собственник заинтересован в прозрачной и быстрой сделке».

Станислав Ахмедзянов напомнил, что в последние годы доходность торговых комплексов снижается, так как бизнес все больше уходит в сторону дистанционных продаж.

«Эти процессы были запущены еще во время пандемии, через 12-13 лет торговые центры окончательно перестанут быть центрами точек продаж. Там могут концентрироваться возможности для развлечения, семейного отдыха, обучения, сервисы, пункты выдачи заказов, это будет место, где можно сделать все, что необходимо, но не место для покупок», — подытожил он.