Кому выгодно удешевление ипотеки на полпроцента?

Ипотечные ставки почти сравнялись с инфляцией. С 1 октября процентные ставки ипотечных кредитов по программе федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию снизились на 0,5% процентных пункта. Минимальный предел для ипотечных кредитов отныне установлен на уровне 11% годовых, максимальный – 14% годовых.

С 1 октября при доле кредитных средств АИЖК в стоимости жилья в размере от 30% до 50% ставка по кредиту снизится на 0,5 процентных пункта: при сроке кредитования до 15 ставка составит 11% годовых в рублях, от 15 до 30 лет – 12% годовых. При доле финансирования АИЖК стоимости жилья на уровне от 50% до 70% ставка по кредиту сроком до 15 лет с составит 12,5% годовых вместо 12,75%, от 15 до 30 лет – сохранится на уровне действующих 13% годовых. Если АИЖК предоставляет заемщику кредит в размере 70-90% от стоимости жилья, процентная ставка по кредиту сроком до 15 лет снижается до 13,5% с 14%, при сроке от 15 до 30 лет – до 14% с 14,5%.

Снижение процентных ставок произошло несколько раньше запланированного срока, что, по словам генерального директора Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняки, стало возможным благодаря использованию положительной конъюнктуры рынка, а также благодаря предпринимаемым агентством мерам по повышению эффективности деятельности системы рефинансирования ипотечных кредитов и последовательному снижению затрат на всех этапах выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов. В соответствии с национальным проектом «Доступное жилье» планируется, что в 2008 году ставка по рублевым ипотечным кредитам составит 10% годовых, а к 2010 году снизится до 8%.

«Снижение ставки по АИЖК на 0,5% годовых не повлияет на «бычий» рынок жилой недвижимости, – уверен челябинский бизнес-аналитик Дмитрий Гребенюк. – Можно расценивать действия АИЖК как пиаровский ход в поддержку программы доступного жилья, в реализацию которой, по результатам опроса «Аналитического центра Юрия Левады», не верят 77% россиян».

«Досрочное снижение ставки по ипотечному кредиту на 0,5 процентных пункта является продуманной рекламной акцией, экономических предпосылок для осуществления этого шага именно сейчас нет, – соглашается управляющий челябинским филиалом «Внешторгбанка 24» Александр Ковыров. – Ипотека активно развивается, большинство рознично ориентированных банков разработали собственные программы кредитования на приобретение жилья, но программа, предложенная федеральным Агентством ипотечного жилищного кредитования, пока остается одной из наиболее привлекательных в глазах потребителей в силу большого предельного срока кредитования, что позволяет максимально снизить размер ежемесячного платежа».

По мнению Дмитрия Гребенюка, большинство банков отреагируют на снижение ставки ипотечных кредитов по программе АИЖК ответным незначительным снижением ставок по собственным программам ипотечного кредитования.

Сбербанк России снизил процентные ставки по ипотечным кредитам еще полтора месяца назад, установив по вновь выдаваемым рублевым кредитам на приобретение недвижимости ставки от 13% до 15% годовых, а по валютным – от 13,5% до 15,5% годовых. С 20 сентября процентные ставки по ипотечным кредитам в рублях снизились на 0,5-1% годовых и во «Внешторгбанке 24». По кредитам на приобретение готового жилья на срок до 7 лет ставка снижена до 12,5% годовых, сроком на 10 лет – до 13% годовых, сроком на 15 лет – до 13,5% годовых. При этом величина процентной ставки не зависит от размера первоначального взноса, в том числе и в тех случаях, когда кредит предоставляется без первоначального взноса. Эти же процентные ставки действуют по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства с момента оформления недвижимости в собственность заемщика, а также по программе рефинансирования ипотечных кредитов. Процентные ставки по кредитам в долларах и евро остались без изменений. До Челябинского филиала банка распоряжение о снижении процентных ставок по рублевым ипотечным кредитам пока не дошло, но, как предполагается, улучшение условий кредитования произойдет в самом ближайшем будущем.

Одновременно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, с 1 октября 2006 года, «Международный Московский банк» также изменил условия ипотечного кредитования по программам «Кредит на квартиру» и «Кредит под залог квартиры» в Москве и региональных филиалах банка. Новые условия предоставления ипотечного кредита отличаются снижением процентных ставок: по кредитам в долларах ставки снижены на 0,5-1,5%, по рублевым кредитам – на 0,5-3,5%. Кроме того, ММБ объявил о том, что отныне ипотечные кредиты будут предоставляться и в евро. Таким образом, с 1 октября в «Международном Московском банке» ипотечный кредит можно будет оформить по ставкам от 9% годовых в долларах США или евро и от 10,5% годовых в рублях. Изменения коснулись и других условий ипотечного кредитования. Так, сняты ограничения на максимальную сумму кредита, теперь размер кредита зависит только от дохода заемщика. Кроме того, с октября в ММБ при определении суммы кредита может рассматривать не только совокупный доход супругов, но и доход ближайших родственников заемщика: родителей или детей, а также дополнительные доходы заемщика, подтвержденные документально (доходы от работы по совместительству, арендные платежи, регулярные страховые выплаты, премиальные выплаты, пенсия). Как и раньше максимальный срок кредита составляет 20 лет. Минимальный размер первоначального взноса находится на уровне 15% стоимости квартиры, а ежемесячные платежи по кредиту не могут превышать 60% дохода заемщика. Важным изменением в условиях «Кредита под залог квартиры» стало положение о том, что квартира, предоставляемая в залог, может находиться в собственности не только заемщика и поручителя, но и в собственности их родителей или детей.

Новые условия ипотечного кредитования появились и в программе челябинского филиала «МДМ-Банка»: срок кредита увеличен до 25 лет, процентные ставки снижены до 11,5- 13,5% годовых в рублях. Новшеством, по словам начальника отдела розничных банковских продуктов челябинского филиала «МДМ-Банка» Жанны Донской, стала возможность оформления кредита лицам, работающим или проживающим не только на территории Челябинской области, но и за ее пределами, если заемщик работает или имеет постоянную регистрацию в городе, где есть филиал банка.

На днях о старте специальной акции по ипотеке объявил и московский «Абсолют Банк». Согласно условиям акции, первоначальный взнос для каждого заемщика, подавшего заявку на получение ипотечного кредита до 31 октября 2006 года, составит всего 10% от стоимости приобретаемого жилья, ставка – 10% годовых на первый год кредитования на вторичном рынке жилья, а оформление кредита обойдется всего в 10 долларов.

Необходимо отметить, что «Абсолют Банк» рассматривает развитие ипотечного кредитования в качестве приоритетного направления в розничном бизнесе и намерен войти в число явных лидеров. По итогам первого полугодия 2006 года, по данным рейтинга аналитического агентства РБК, «Абсолют Банк» занимает шестое место в России по объему выданных ипотечных кредитов. На сегодняшний день банком выдано более 2 500 кредитов на общую сумму свыше 170 миллионов долларов. Широкая партнерская сеть «Абсолют Банка», в которую входят ведущие строительные и риелторские компании, позволяет банку снижать стоимость ипотечного кредита, финансировать сложные риелторские цепочки и альтернативные сделки.

По словам советника вице-президента – директора департамента управления и развития сети «Абсолют Банка» Халимы Харисовой, кредитно-кассовый офис «Абсолют Банка» в Челябинске в октябре также предложит выгодные условия получения ипотечных кредитов в рамках маркетинговой акции, когда завершится процедура аккредитации оценочных и риелторских компаний. Напомним, кредитно-кассовый офис «Абсолют Банка» открылся в Челябинске в июне, сразу заявив о намерении занять видные позиции в сегментах ипотечного и автокредитования. В октябре в Металлургическом районе Челябинска, перспективность которого до последнего времени была недооценена банковскими учреждениями, откроется офис банка, что позволит расширить перечень предлагаемых услуг и увеличить клиентский поток.

«Райффайзенбанк Австрия» о снижении ставок по кредитам пока не заявил, но также улучшил условия ипотечного кредитования, предложив клиентам новую схему расчета с продавцом недвижимости. Теперь вся сумма по договору купли-продажи недвижимости может быть передана продавцу после предъявления расписки о подаче документов на регистрацию в ГУ ФРС. Таким образом, клиенты могут воспользоваться более широким списком объектов недвижимости, из которого они выберут интересный вариант для покупки по программе ипотечного кредитования. Нововведение доступно пока только в Челябинске и Екатеринбурге. В соответствии с новой схемой в случае залога приобретаемой квартиры, продавец должен предоставить анкету, пройти внутрибанковскую процедуру проверки и выступить поручителем по кредиту до момента, пока квартира не будет зарегистрирована в собственность заемщика и в залог банка. Нововведение повысило риски мошенничества, поскольку заемщик получает кредит раньше, чем происходит регистрация сделки в регистрационной палате, поэтому эти изменения потребовали модификаций в стандартной схеме оценки заемщика и продавца недвижимости. Максимальная сумма кредита при такой схеме составляет 100000 долларов США либо эквивалент в рублях.

«Сейчас на рынке недвижимости, особенно при ипотечном кредитовании, очень большую роль играют сроки расчетов с продавцом, поэтому наша новая программа является очевидным откликом на пожелания клиентов», – утверждает член правления «Райффайзенбанка Австрия», начальник дирекции по работе с физическими лицами Роман Воробьев.

В среднем за последние пять лет ставки, предлагаемые банками по ипотечным кредитам, снизились с 18-21% до 10-12% в валюте и с 21-25% до 12-14% в рублях. Срок кредитования увеличился с 10 до 25-30 лет, а требования по первоначальному взносу снизились с 30-40% до 0-15%. По данным Банка России, за прошедший год объемы выданных ипотечных кредитов выросли в три раза – с 17,8 до 52,8 миллиарда рублей. По прогнозам экспертов, по итогам 2006 года объемы ипотечного кредитования превысят 100 миллиардов рублей, а в 2007 году приблизятся к отметке в 150 миллиардов рублей.

Между тем, по мнению риелторов, рост объемов ипотеки не способствует доступности жилья, поскольку кредитование увеличивает спрос и в результате приводит к повышению цен на рынке недвижимости.

«За 12 месяцев, с сентября прошлого года до сентября нынешнего, жилье в Челябинске подорожало на 59,5%, – говорит, ссылаясь на ежедневные сводки по челябинскому рынку жилой недвижимости, руководитель квартирного центра «Энергия» Максим Ландихов. – С начала года цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости прирастала ежемесячно на тысячу рублей, сейчас динамика роста снизилась до 500 рублей за квадратный метр в месяц. По итогам первых девяти месяцев года цена на жилые квартиры выросла на 27%, к концу года этот показатель, судя по всему, достигнет 40%. Удорожание квадратного метра в строящихся домах еще более значительно: 30%-ный рост за четыре месяца, с мая по август».

По мнению Максима Ландихова, смягчение банками условий предоставления ипотечных кредитов делает их более доступными и тем самым оказывает косвенное влияние на рост стоимости квадратного метра, но отнюдь не являет единственной или наиболее определяющей причиной быстрого удорожания жилья. Главной причиной по-прежнему является небольшой объем предложения, особенно на рынке первичного жилья, который не может удовлетворить все возрастающий спрос. Многие инвесторы, осуществлявшие ранее спекулятивные операции на рынке жилой недвижимости, из-за дефицита перспективных объектов вынуждены были реинвестировать средства в иные отрасли. Тем не менее, о неожиданном появлении у потенциальных покупателей больших денежных сумм говорит и тот факт, что если в прошлом году наибольшим спросом пользовались высоко ликвидные однокомнатные квартиры, то сегодня «хит продаж» – двухкомнатные, резко подскочившие в цене. Спрос на трехкомнатные, напротив, упал и в августе прошлого года наблюдалось даже некоторое кратковременное понижение стоимости квадратного метра в «трешках». С каждым годом доля сделок по приобретению жилья, оформляемых с использованием ипотечных схем, растет: сегодня, по оценкам Максима Ландихова, в кредит приобретается не менее 30% квартир.

Однако, по словам Александра Семеняки, имеющиеся данные не подтверждают, что развитие ипотеки является фактором роста цен на жилье. По данным АИЖК, с помощью ипотеки финансируется всего 6% всех сделок с жильем в России, поэтому улучшение условий выдачи ипотечных кредитов не может оказать существенного влияния на рост цен на недвижимость в стране. Косвенным подтверждением этого, по мнению Александра Семеняки, является тот факт, что в регионах, где выше процент сделок с использованием ипотечного кредитования, цены растут более медленными темпами.

«Есть регионы, в которых ипотека развивается стремительными темпами, например Алтай, Кемеровская область, где доля сделок на рынке жилья с участием ипотечных кредитов превышает 25%, и это никак не влияет на стоимость квартир в данных регионах, они более чем стабильны», – утверждает Александр Семеняка.

Банкиры придерживаются таких же суждений. «На сегодняшний момент основная причина быстрого роста стоимости квадратного метра в Челябинске – это существенное опережение спроса над предложением, – говорит заместитель председателя правления Челябинвестбанка Сергей Бурцев. – С использованием ипотечных схем сегодня продается только 5% квартир, поэтому дальнейшее развитие ипотеки не оказывает существенного влияния на ценообразование на рынке жилой недвижимости. Основная причина быстрого удорожания квадратного метра – это недостаточные объемы строительства жилых домов. В Китае, к примеру, сегодня возводится 1,3 квадратного метра на человека в год, в европейских странах – 1 квадратный метр на человека. В России строится примерно 51 миллион квадратных метров жилья на 140 миллионов населения, что в пересчете на одного человека составляет около 0,35 квадратного метра в год».

Истина, вероятнее всего, как и всегда, где-то посередине: напрочь исключать влияние развития рынка ипотечного кредитования на резкое повышение спроса на рынке жилой недвижимости стоит. Но смягчение условий предоставления ипотечных кредитов делает ипотеку более доступной лишь в сознании потенциальных заемщиков. По-настоящему доступной ее может сделать лишь значительное увеличение объемов строительства и повышение доходов населения. По мнению экспертов, показателем адекватной стоимости жилья считается совпадение стоимости одного квадратного метра с размером средней заработной платы. В Челябинске этот показатель завышен как минимум втрое.