Как я брала ипотечный кредит

«Наш банк снизил ставки по ипотеке!» – то и дело проскакивают подобные рекламные сообщения. Но насколько сегодня доступно жилье в кредит? Как его получить и как ведут себя банки по отношению к потенциальным заемщикам? Думаю, мой личный опыт получения ипотеки будет интересен и, возможно, полезен читателям сайта ChelFin.ru.

Сразу оговорюсь, что, несмотря на обилие упоминаний банков, в этом тексте нет рекламы. Самой большой наградой для меня стала купленная квартира.

Об ипотеке всерьез задумалась год назад, в сентябре 2008 года начала собирать справки. Только успела сделать несколько копий справок формы 2-НДФЛ, как… да-да, грянул кризис. И я продолжила снимать квартиру. В Челябинске арендую жилье с первого курса университета, и за восемь лет жизни здесь сменила семь квартир. Говорят, что аренда выгодней ипотеки, но это работает только на короткое время. Если посчитать, сколько мне пришлось отдать за съем жилья, как раз выйдет цена однокомнатной квартиры.

Всегда считала себя порядочным арендатором – деньги платила в срок, квартиру «не убивала», с соседями дружила. Но каждый раз история повторялась: приходил собственник квартиры и сообщал, что продает жилье. Да и отдавать свои кровные человеку и видеть, как он их тратит на новую машину или на поездку по новым странам, было грустно. К 25 годам у меня сформировалось четкое желание иметь свой угол. В августе этого года я снова задумалась об ипотеке…

Кого любят банки

«Сейчас почти никому не дают ипотеку, а если один из банков отказал в кредите, то и остальные «завернут» твои документы», – «обрадовал» меня один знакомый, подрабатывающий в свободное время риелтором. Действительно, со стороны ситуация выглядела не очень весело: первоначальный взнос за год поднялся с 10-15% до 30-40%, ставки по кредитам тоже отпугивали.

Но для начала немного о себе. В 25 лет имею почти восьмилетний опыт работы, высшее образование, больше трех лет тружусь в интересной профессии на стабильную компанию (здесь надо трижды сплюнуть). Не замужем, из иждивенцев только кошка, закон уважаю, все кредиты оплачивала в срок. На этом мои достоинства как заемщика заканчивались, и начинались всевозможные но. Прописка областная, собственности не больше, чем у главного героя сказки про кота в сапогах, зарплата хоть и приличная, но «черно-белая». Первоначального взноса нет, материнского капитала и жилищных сертификатов – тем более. Но мне очень хотелось купить на «вторичке» однокомнатную квартиру в районе Северо-Запада. Цена вопроса – около 1,1 млн рублей.

Для начала занялась веб-серфингом и определилась, какие банки готовы выдавать ипотечные кредиты. В августе их было еще не так много, поэтому обошлась без услуг ипотечных брокеров. В списке интересов были Сбербанк РФ, ВТБ 24, Челябинвестбанк, Челиндбанк, Альфа-банк, банк «Снежинский», Городской ипотечный банк и еще несколько коммерческих банков. Еще на стадии просмотра сайтов отпали несколько вариантов. Одни установили запретительные ставки под 30% (Банк Москвы), другие взвинтили «первоначалку», а срок кредитования максимально сократили. Третьим не нравилась областная прописка и отсутствие челябинской регистрации. Например, в Альфа-банке мне сообщили, что место моей прописки... не входит в зону охвата банка. Четвертые требовали исключительно «белый» доход. Пятые настаивали на двух поручителях. В итоге я отправилась на консультацию в Сбербанк и ВТБ 24. Все же, как ни крути, крупные госбанки, хоть какая-то гарантия стабильности…

Как под микроскопом

В Сбербанке после не очень приветливой консультации мне сообщили, что, во-первых, с зарплатой в районе 17 тысяч рублей заемщик может рассчитывать немногим более чем на 600 тысяч рублей на 30 лет при наличии первоначального взноса (размер ставки, увы, не вспомню – повторюсь, что мониторила банки в августе). Банк работает только по справкам 2-НДФЛ. К собственным документам нужно было приложить всевозможные справки на двух поручителей. Но это уже было неважно, денег от Сбербанка мне бы не хватило на решение квартирного вопроса.

В ВТБ 24 мне рекомендовала обратиться моя коллега, которая взяла с мужем ипотеку в апреле. Да не обидятся на меня работники других банков: мне как клиенту было приятно консультироваться в ВТБ 24. Первая беседа заняла минут десять. За это время персональный консультант посчитала, сколько я могу получить с «черно-белым» доходом. Банк, к моему удивлению, готов был ссудить 750 тысяч рублей на 10 лет. Ежемесячные выплаты составили бы чуть менее 13 тысяч рублей (аннуитет). Если учесть, что на тот момент аренда квартиры плюс «коммуналка» обходились мне в зимние месяцы почти в девять тысяч рублей, выбор был очевиден. Ставка, правда, не самая низкая: 16,85%. Кстати, забегая вперед, скажу, что буквально на следующий день после того, как банк «дал добро» на ипотеку, ВТБ 24 объявил о снижении ставок. Но на мою ранее одобренную заявку это снижение, увы, уже не распространялось.

Итак, из дополнительных условий по кредиту: мораторий на досрочное погашение – три месяца, затем досрочное погашение возможно дополнительными суммами не менее 15 тысяч рублей плюсом к основному платежу.

В банке мне выдали перечень документов для меня и поручителя, которым выступила моя мама. Кстати, как оказалось, достаточно одного поручителя, в число которых я могла включить только ближайших родственников либо отсутствующего у меня супруга. Имейте в виду, банкам важны госгарантии. А потому бюджетник с хорошей должностью и пенсией по выслуге лет в глазах банкиров – весьма надежный поручитель. Моему поручителю посоветовали подготовить документальное подтверждение дохода на уровне не менее 10 тысяч рублей. Для нас это было легко выполнимо.

Конечно, большое значение имеет наличие у вас кредитных обязательств. У меня были две кредитных карты разных банков – на 40 и на 60 тысяч рублей. По одной из них долг был полностью погашен, по другой же он составлял около 22 тысяч рублей.

Кредитки – это всегда дополнительный риск для вас как для заемщика. Потому что вне зависимости от того, сколько денег у вас на них осталось, банк прибавляет к вашим ежемесячным расходам на погашение «карточного» кредита 10% от суммы общего лимита карты (например, 10 тысяч от 100 тысяч рублей). Пришлось немного побегать по банкам и собрать документы, подтверждающие своевременное и добросовестное внесение всех платежей. Впрочем, есть и другой вариант: максимально сократить карточный лимит, но это – дополнительное время.

Практически любая справка, которую потенциальный заемщик подает в банк, имеет графу «Действительна до...». И в процессе сбора документов (своих и поручителя) самое сложное – уложиться в эти сроки. Случается, что к моменту получения последней справки срок действия первой уже истекает. Мама подготовила документы раньше меня, а когда я собрала свой пакет справок, ее документы оказались просроченными. Так что собрать все требуемые банком бумаги удалось со второго захода.

Здесь, конечно, спасибо персональному консультанту, которая всегда отвечала на мои вопросы оперативно, иногда даже по электронной почте.

Пришлось попотеть над анкетой заемщика. Она довольно обширна, и после первого заполнения не обошлось без ошибок. Будьте готовы отвечать на вопросы типа «Не ожидается ли у вас длительных командировок, изменения в составе семьи, рождения ребенка или свадьбы?».

Поразила оперативность принятия решения по кредиту. Насколько я помнила, банк брал на это около двух недель. Но все произошло быстрее: документы подали в пятницу, и уже во вторник мне предложили подписать согласие на выдачу ипотечного кредита.

Первый взнос – трудный самый

Думаю, многих раздумывающих о получении ипотечного кредита настораживает необходимость внесения первоначального взноса. Признаюсь, что я копить не умею. Так или иначе, но банк ждал от меня готовности продемонстрировать 350 тысяч рублей, чтобы ссудить мне 750 тысяч рублей. Помогли родители и друзья. Если позволяет зарплата, на «первоначалку» или ее часть можно взять потребительский кредит.

Имейте в виду, с момента одобрения кредита у вас есть несколько месяцев (сегодня банки, как правило, дают два месяца) на то, чтобы использовать кредитные деньги. Ипотечный кредит считается выданным с момента заключения вами сделки купли-продажи. Ни раньше и ни позже. До этого момента вы свободны от любых обязательств по ипотечному кредиту. А значит, ничто не мешает вам брать иные (потребительные) кредиты, с чистой совестью указывая в анкете заемщика, что других кредитных обязательств у вас нет. Параллельно со мной сделку оформляла моя приятельница, которая успешно взяла потребкредит на 100 тысяч в одном из коммерческих банков, который потратила на первоначальный взнос по ипотеке.

Купить жилье за две недели

На дворе был уже октябрь. Мне оставалось подобрать подходящий объект, который устроил бы банкиров по всем параметрам. Квартира должна быть ликвидной, то есть ни в коем случае не ветхоаварийной и без деревянных перекрытий.

Я определилась с агентством недвижимости и заключила с ним договор. Считаю, что с риелторами мне очень повезло, потому что дальше события развивались просто стремительно. В течение трех дней мне показали девять квартир в нужном мне районе Северо-Запада. День ушел на анализ предложений, я выбрала понравившийся вариант, и продавцы согласились скинуть мне 50 тысяч рублей. Затем агенты заказали оценку недвижимости, запросили с собственников прочие необходимые документы на квартиру.

Что было дальше, помню смутно: сбил с ног жуткий грипп. К счастью, мне не пришлось стоять с кошельком в очереди на оплату всевозможных госпошлин или разговаривать с представителями разных ведомств – все делали риелторы. На подписании кредитного договора в банке они сидели рядом и вместе со мной изучали документы (нашли ошибку в расчете одного из коэффициентов, которую банковские работники быстро устранили). На подготовку документов по объекту и одобрение его банком ушло пять рабочих дней.

В числе условий ВТБ 24 по выдаче ипотеки – страхование объекта недвижимости, титула и жизни заемщика, а также жизни и здоровья поручителя. Агенты недвижимости изучили программы аккредитованных банком страховых компаний и предложили оптимальный вариант (в моем случае ими оказались ВСК, «Ингосстрах» и «Альфа-страхование», я выбрала ВСК). Ну а дальше – два визита в регпалату: на оформление сделки купли-продажи и получение свидетельства о регистрации права собственности. В первых числах ноября я стала собственником прекрасной, хоть и не слишком большой «полуторки» на «северке». На оформление сделки и выбор объекта у меня ушло почти две календарных недели, четыре визита в банк и порядка 80 тысяч рублей на прочие расходы. Сюда вошли услуги риелторов, госпошлины, оценка недвижимости, плюс банковские расходы: одна тысяча рублей за открытие счета продавца (я заплатила две тысячи – квартирой владели два собственника), чуть больше тысячи рублей за рассмотрение заявки на кредит, 20 тысяч рублей за выдачу кредита (если открыть в ВТБ-24 вклад с первоначальным взносом в течение пяти дней с момента одобрения кредита, то вместо 20 с вас возьмут 10 тысяч рублей).

Подводя итоги, могу сказать, что из всей моей ипотечной истории я сделала для себя два вывода. Во-первых, оформить ипотеку можно самостоятельно, не тратя денег на кредитных брокеров. Во-вторых, на хороших риелторах лучше не экономить. Настоящие профессионалы не ограничатся показом нескольких вариантов и заказыванием окошка в регпалате. Они будут сопровождать сделку вплоть до передачи ключей новому собственнику и получения им «зеленки», учтут интересы клиента в банке и страховой компании и, в конце концов, сэкономят вам массу времени. К тому же они способны разрулить самую сложную ситуацию, а иногда даже сотворить маленькое чудо, например, договорившись с банком о подписании срочных документов по кредитному договору... в выходной день.

Уже несколько дней я обживаю новую квартиру. Слежу за новостями. СМИ периодически рассказывают мне о том, что банки предлагают новые, более выгодные для заемщиков условия по ипотечным кредитам. Впрочем, теперь, когда я справила новоселье, меня это уже мало волнует. У меня есть свой дом, а это к тому же еще и хорошие инвестиции, которые со временем вырастут в цене.