Инструкция 74.ru: как челябинцам не купить квартиру покойника

Пара челябинцев с двумя детьми обзавелась новой «двушкой» в ипотеку и... серьёзными проблемами. После сделки выяснилось, что жильё они купили у покойника, от имени которого по доверенности действовал мошенник. Администрация Ленинского района выселяет семью из выморочной квартиры. Как не стать жертвой аферистов, разбирался 74.ru.

История началась ещё в 2013 году, когда семья из Челябинска решила купить квартиру — до этого своего жилья у них не было. Счастью не было предела, когда они нашли подходящий вариант — под боком школа, магазины, остановка. Посмотрев двухкомнатную хрущёвку на улице Гагарина лично, они решились взять на неё ипотеку — 1,65 миллиона рублей.

— Интересы хозяина представлял молодой человек — по доверенности от владельца квартиры, — рассказала 74.ru челябинка Оксана. — Нам объяснили, что собственник живёт в другом городе и не может лично вести дела. Конечно, меня смутила эта доверенность. За наличку я бы никогда не стала так рисковать. А мы брали ипотеку — я была уверена, что все документы тщательно проверит банк, у которого имущество будет в залоге, страховая, Росреестр. Взяли ипотеку на 20 лет с ежемесячным платежом 18 тысяч. Я и подумать не могла, что дело не чисто.

«Представитель» собственника признался, что хозяин квартиры по-прежнему прописан по этому адресу, но обещает в ближайшее время решить этот вопрос. Банк разрешает регистрировать такую сделку, если человек обещает выписаться из квартиры в течение двух недель.

— В конце 2013 года сделка прошла, и мы получили ключи от квартиры, — продолжает Оксана. — Но владелец не спешил выписываться, и в феврале 2014 года я вновь обратилась к его представителю. Тот заверил, что летом вопрос решится, но и позже этого не произошло. Я обратилась в суд и добилась того, чтобы прежнего собственника выписали из нашей квартиры. После этого к нам домой пришёл оперуполномоченный и сказал, что квартира была продана мошенниками.

Позже предприимчивого «представителя» собственника поймали — нынешние хозяева квартиры его опознали, на молодого человека завели уголовное дело.

— Только после этого мы узнали, что прежний собственник нашей «двушки» умер ещё до сделки купли-продажи, — говорит Оксана. — А парень, который якобы работал по доверенности, вклеил в паспорт умершего своё фото. До сих пор не понимаю, как банк, страховая и Росреестр не смогли увидеть, что паспорт поддельный?

Сейчас суд рассматривает иск администрации Ленинского района о признании сделки купли-продажи недействительной и выселении семьи. Жильё покойного — выморочное, а значит его единственный собственник — администрация. Семья решила обратиться в суд со встречным иском. Они готовы доказать, что были добросовестными покупателями жилья, ставшими жертвами мошенников. Очередное заседание назначено на 25 апреля.

Сделки по поддельным документам — одна из самых распространённых разновидностей квартирных афер. К примеру, суд также рассматривает иск администрации Челябинска к семье Леонтьевых, которые купили двухкомнатную квартиру, а через год узнали, что её прежний хозяин умер ещё до сделки. Мэрия требует аннулировать право собственности, выселить родителей с младенцем, а жильё передать в казну.

По мнению юриста, семья Оксаны может отстоять своё единственное жильё.

— Верно, что они предъявили встречный иск, — прокомментировал 74.ru председатель челябинской общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» Алексей Бабин. — По моему мнению, суд в данной ситуации должен встать на сторону граждан, а не администрации. Конституционный суд запретил отбирать жильё у добросовестных покупателей. Высшая судебная инстанция указала, что нельзя лишить выморочного жилья людей, которые при его покупке опирались на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и прошли регистрацию права собственности на имущество. Исключением может стать случай, когда человек знал, что у продавца нет права распоряжаться этим жильём.

Юрист уверен, что длительных судебных разбирательств с выморочным жильём можно избежать, если следовать нескольким советам. Одно из них — не полагаться на сотрудников многофункционального центра, которые не обязаны проверять достоверность документов.

— Сотрудники МФЦ могут лишь изучить паспорт, проверить соответствие даты рождения владельца срокам выдачи документа, могут использовать электронную базу данных недействительных паспортов на сайте ГУ по вопросам миграции МВД России, — уточнил Алексей Бабин. — Эти способы не позволяют определить подлинность фотографии или изменения, которые могли внести мошенники. Подделку документов может установить только техническая экспертиза. Возможно, необходимо оборудовать МФЦ техникой, с помощью которой возможна проверка подлинности паспортов.

Пока такой возможности у МФЦ нет, челябинцам нужно использовать все возможные средства проверки квартиры и её продавца.

— Чтобы убедиться в том, что вы имеете дело с настоящим собственником, можно получить в Росреестре выписку из ЕГРН — это документ, подтверждающий факт проведения регистрации права, — добавил юрист. — Подлинность паспорта можно проверить на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России, введя реквизиты документа, и выяснить, входит или нет данный документ в список недействительных российских паспортов.

Любимая схема квартирных аферистов — это сделка по нотариальной доверенности. Поэтому кроме проверки квартиры и собственника надо убедиться в порядочности и самого доверенного лица. Проверить подлинность нотариальной доверенности можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Для этого на сайте нужно указать реквизиты доверенности — дату удостоверения, реестровый номер и фамилию нотариуса, который её удостоверял.

Обязательно нужно хотя бы раз встретиться лично с собственником.

— Выясните причину, по которой сделку будет совершать доверенное лицо, — советует Алексей Бабин. — Действительно ли хозяин квартиры намерен её продать. Если встретиться лично не получается, то всегда можно поговорить по телефону или через скайп. Запросите также у продавца или его представителя справку из паспортного стола и ЖЭКа. Эти документы также позволят избежать ситуации, когда квартира продаётся от имени умершего человека.

— Заплатить продавцу до проведения государственной регистрации перехода права собственности, то есть в момент сдачи документов в МФЦ, — это большой риск, — уверены в региональном управлении Росреестра. — В этом заключается самая распространённая ошибка людей, чем активно пользуются квартирные аферисты. А ведь передача денег продавцу и сдача документов на регистрацию сделки в МФЦ ещё не означают, что покупатель стал полноправным собственником жилья. Покупатель может обезопасить себя и зарезервировать предоплату до успешного окончания сделки. Например, можно воспользоваться банковской ячейкой или депозитом нотариуса. Так деньги продавец получит только после того, как сделка будет зарегистрирована.