В Челябинске утвердили для реновации пять площадок. Что ждет жителей и бизнес

Шесть лет назад москвичей взбудоражила новость о реновации. Сообщение о сносе домов привело к массовым пикетам. Одни боялись покидать старенькие квартиры, так как не были уверены, что получат новые. Других не устраивали альтернативные варианты по переезду. В этом году программа добралась до регионов, Челябинск — не исключение. В нашем городе утвердили уже пять микрорайонов, которые очистят от аварийных домов, киосков и промышленных строений, а на их месте возведут жилые кварталы. Настало время подробно разобраться, как будет происходить расселение, можно ли отказаться от реновации, и если все-таки она состоится — какие для жильцов предусмотрены компенсации (их, кстати, намного больше, чем при привычном расселении аварийного жилья). Подробно об этом мы поговорили с вице-мэром по правовым и имущественным вопросам Надеждой Рыльской и главным архитектором города Павлом Крутолаповым.

Реновацию в Челябинске (официально ее называют КРТ — комплексным развитием территории) намерены начать с трех пилотных площадок, о которых уже говорили ранее — это Каширинский рынок, окрестности элеватора в Советском районе и жилой квартал в Ленинском районе. Но недавно этот список пополнили еще два участка — промплощадка на проспекте Ленина и земля напротив торгового центра в Калининском районе. Планируется, что дальше число площадок будет только расти. По количеству прорабатываемых территорий под реновацию Челябинск — один из лидеров в УрФО.

Всего к реновации в Челябинске заявляли 32 территории, 5 из них уже утверждены. Одни войдут в программу по инициативе города, другие (например, промплощадка на проспекте Ленина и участок на пересечении Свердловского проспекта и улицы Работниц) — по инициативе их собственников.

Про оставшиеся 27 участков, которые еще находятся в работе, в мэрии пока подробно не говорят — считают эту информацию преждевременной, которая может ввести в заблуждение горожан. Известно только, что из этого числа 24 квартала с жилой застройкой расположены во всех семи районах Челябинска, там в основном находятся аварийные дома. Остальные территории — с нежилой застройкой в трех районах — Центральном, Калининском и Тракторозаводском.

— По жилой и нежилой территории часто идет путаница. Если говорим о нежилой, почему-то все думают, что там жилье строить не будут. Но это не так, там можно строить и социальные объекты, и жилые дома. От вида [имеющейся] застройки зависит только то, как застройщик будет заходить на территорию, — объясняет Надежда Рыльская. — На участке с жилыми домами компания сможет работать только по итогам торгов. А там, где нежилые объекты, возможны два варианта. Если все собственники нежилой недвижимости и земли согласны на комплексное развитие, тогда КРТ проводится без торгов. Если хотя бы один собственник не согласен, тогда администрация города проводит торги (в течение 90 дней) среди застройщиков на право заключения договора о КРТ. При этом проводится изъятие земельных участков и расположенной на них недвижимости для муниципальных нужд с возмещением рыночной стоимости. В случае отказа собственников изъятие будут проводить через суд.

Дома сравняют с землей

Ленинский район — один из самых подготовленных к комплексному развитию, считают в администрации. Там намерены по-новому взглянуть на квартал в границах Копейского шоссе, улиц Обуховской, Туркменской и Уральской. К расселению планируют 17 многоквартирных домов, в том числе 6 аварийных и 11 — с износом более 55 процентов. И пока это единственная утвержденная площадка в городе, на которой во время реновации снесут жилье.

— Преимущество реновации в том, что дом необязательно должен быть аварийным на 100 процентов, — говорит Надежда Рыльская. — Достаточно, чтобы износ дома был более 55 процентов. Это расширяет возможности.

Для принятия решения — участвовать в реновации или нет, жильцы должны провести общее собрание собственников (с голосованием не менее 50% владельцев жилья). На это у них есть 45 дней. В Ленинском районе такие собрания состоятся 11 декабря. Чтобы участвовать в программе, нужен положительный ответ 2/3 собственников.

В случае принятия решения о реновации издается распоряжение о КРТ, и в течение 90 дней идет подготовка к торгам. В данном случае это будет апрель — май.

— Застройщик-победитель будет вести расселение за свой счет. При этом он может получать субсидии. Например, по пяти домам в Ленинском районе мы подали заявку в Фонд реформирования ЖКХ для привлечения средств федерального бюджета, — добавила заместитель главы города.

Жители Челябинска мало чем отличаются от москвичей в своей реакции на реновацию, у людей всё те же страхи. Но Надежда Рыльская считает, что эти опасения напрасны — новый закон хорошо защищает переселенцев.

— Процедура реновации более гибкая, чем при развитии застроенной территории, законодатель четко прописал последовательность действий, — говорит Надежда Рыльская. — Большая часть используемых в ней средств — это вложения застройщика-инвестора, и он имеет право сам договариваться с жильцами о разных условиях.

Нанимателей эти изменения мало коснутся. Им как было положено предоставление жилья по социальному найму, так это и осталось. Новеллой для нанимателей стала возможность по письменному заявлению получить другое жилое помещение в собственность на основании договора передачи жилого помещения в собственность. А вот у собственников теперь более широкие права. И при разговоре с застройщиком можно обсуждать самые разные варианты нового жилья.

— Проблема всегда была с собственниками. Возьмем тот же Ленинский район. У них коммуналки. По закону, если бы расселяли по программе развития застроенных территорий, мы были бы обязаны предоставить владельцу только рыночную стоимость жилого помещения. В законе же о реновации говорят собственнику: «Пожалуйста, у тебя есть целый набор инструментов, ты можешь договариваться с застройщиком», — отмечает Надежда Рыльская. — За счет предоставления собственнику другого жилого помещения, он получает лучшие условия для проживания, в том числе остается жить на прежнем месте.

Также собственник квартиры может рассчитывать на компенсацию в виде:

• рыночной стоимости его жилья и общего имущества в многоквартирном доме, включая стоимость земли под домом (с учетом доли в праве общей собственности);

• убытков, причиненных изъятием жилья и связанных с изменением места проживания, временным съемом другого жилья до приобретения в собственность новой квартиры, переездом, поиском новой квартиры для ее покупки, оформлением права собственности на новое жилье, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
  

Размер возмещения определяет независимая оценочная организация.

Для расширения жилплощади правительство Челябинской области предусмотрело возможность привлекать средства материнского капитала, жилищные субсидии и социальные выплаты.

Но есть очень важный момент. По закону при расселении застройщик может предоставить новое жилье взамен старого в любом районе. Главное — в черте города.

— Из диалога с застройщиками мы поняли, что они рассматривают вариант переселения в те дома, которые появятся на месте комплексного развития территории. Если так, то это бы улучшило диалог с жителями, — надеется вице-мэр.

«Вокруг красота, а посреди нее — старый дом»

Но если страхи все-таки остаются, закон предусматривает возможность отказа от реновации. В этом случае дом исключают из программы, и обновление застройки проводят по границам этого дома.

— КРТ — это реальный инструмент для того, чтобы жители не боялись и улучшали свои жилищные условия. Обидно будет, если они решат не участвовать в этом. Мы разовьем территорию, будет красота, а посреди нее останется старый дом, — рассуждает вице-мэр по правовым и имущественным вопросам.

— А потом жильцы смогут передумать и откатить всё назад?

— Пока такой механизм не предусмотрен, — отвечает Надежда Рыльская. — Но в федеральном правительстве эти предложения сейчас прорабатываются. Возможно, собственникам дадут такое право, но видите, в чем дело, чтобы войти в реновацию, застройщику нужно разработать документацию по планировке территории. Кроме того, при заключении договора инвестору нужно просчитать всю экономику: есть 100 квартир, нужно столько же квартир, какой они должны быть площади. В это жилье надо инвестировать и построить его. Поэтому я считаю, что жители должны принимать взвешенные решения на стадии вхождения в реновацию.

Главный архитектор Челябинска Павел Крутолапов видит выход из такой ситуации с помощью проведения реновации в несколько этапов.

— Когда мы понимаем, что какой-то дом отказался входить в программу, мы должны заложить градостроительную возможность, некую двухэтапность, — считает он. — На первом этапе будем реновировать дома, которые согласились участвовать в КРТ, а на второй этап оставим тех, кто достигнет консенсуса чуть позже. Возможно, это будет уже другая программа, но мы можем это предусмотреть.

«Минимальный пакет» для современного ЖК

О том, что появится на месте снесенных домов в Ленинском районе, говорить пока преждевременно. По словам Павла Крутолапова, параметры будущей застройки определяют в документации по планировке территории. Ее застройщик обязан разработать после того, как с ним заключат договор о комплексном развитии территории.

Для такой документации есть стандартный минимальный пакет: жилье, объекты социальной инфраструктуры (школы, садики, поликлиники) и объекты административного назначения — офисы, ТРК и так далее.

— И сейчас мы начинаем делать аналитику по объектам спорта, — добавил главный архитектор — Мы уже неоднократно говорили о том, что в Челябинске нужно реализовать концепцию 15-минутного города, где рядом с домом доступно всё необходимое.

Когда застройщик разработает документацию, он должен будет согласовать ее в управлении архитектуры, а управление архитектуры в свою очередь — с прочими структурными подразделениями, такими как Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям, Комитет дорожного хозяйства и так далее. Администрация города вправе ввести некую вилку по этажности, указать плотность застройки и виды разрешенного использования объектов.

— Документация планировки территории подразумевает в том числе проведение публичных слушаний. Это понятная всем процедура. Жители могут ознакомиться с планами и высказать свои замечания, даже когда наши публичные слушания проходят заочно, — подчеркнул главный архитектор.

В Ленинском районе выбирать застройщика будут весной, соответственно, документацию по планировке территории разработают только в следующем году. Сейчас известно наверняка только то, что наряду с жилыми домами там появятся и новые социальные объекты.

Промышленная дыра

Пока в Ленинском районе только собираются провести голосование и торги, в Тракторозаводском районе уже запустили реновацию. Там по инициативе собственника (ООО «Специализированный застройщик КЛЧ») заключен договор о комплексном развитии территории на промышленной площадке площадью 4,1 га. Более того, уже утвержден проект планировки этой территории.

Строительство будут вести на бывших земельных участках КОНАРа и соседствующего Челябинского компрессорного завода.

— В рамках реновации на месте промышленных площадей на проспекте Ленина, 4б появится новый жилой комплекс. Дата реализации — 2024 год. Планируется построить 46,7 тысячи квадратных метров жилья, — уточнил Павел Крутолапов. — Полгода мы прорабатывали архитектурно-градостроительную концепцию. Вымеряли масштабы, социокультурные и градостроительные контексты, прорабатывали детали (архитектурные элементы, контекст прилегающей среды, подсветку). С целью формирования комфортной среды проектируемая «первая линия» зданий вдоль проспекта Ленина выполнена пятиэтажными домами с нежилыми первыми этажами. Белые высотные здания-доминанты расположены внутри квартала, буквально растворяясь в небе и не нарушая восприятия пешеходов на проспекте Ленина.

— Экстерьеры зданий разработаны с пропорциями и элементами, характерными для конструктивизма. Именно этот стиль формирует историческую застройку этой территории. Данный проект — это качественно новый подход к формированию жилой застройки, — отмечает Павел Крутолапов.

В проекте реновации в Тракторозаводском районе указан квартал в границах проспекта Ленина, улиц Танкистов, Первой Пятилетки, Марченко и Ловина. Но по факту застраивать будут лишь небольшую его часть.

— Осуществлять реновацию рядом расположенной территории можно только, если многоквартирные дома изношены более чем на 55% и их высота не более 4 этажей. В противном случае реализация этой программы невозможна, — объясняет Надежда Рыльская. — Но и стоит учесть, что от смежных территорий заявки на реновацию в администрацию не поступали.

Еще одна площадка с нежилыми строениями, которая попала в Челябинске под реновацию, находится в самом центре — на пересечении Свердловского проспекта и улицы Работниц.

О ней пока очень мало информации. Известно только то, что реновацию будут проводить по инициативе собственника земли — ООО «Третий автобусный парк» (занимается автобусными перевозками городского и пригородного сообщения). Договор с ним сейчас разрабатывают.

— В границах этого участка планируется строительство многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями, — сообщила заместитель главы Челябинска по правовым и имущественным вопросам.

Дома на месте рынка и развалин

Каширинский рынок заявляли одним из первых как территорию для комплексного развития. Но по скорости реализации программы он, скорее всего, не будет в лидерах.

— Особенность этой территории (между улицами Братьев Кашириных, Ижевской, Игнатия Вандышева) заключается в том, что там есть якорные собственники земли и объектов капитального строительства. И есть большое количество владельцев других сооружений, например, гаражей, — заметил Павел Крутолапов.

По оценкам мэрии, всего собственников на этой площадке не менее 50, поэтому ее реновацию разбили на этапы (пока речь идет о трех). Территория будет осваиваться планомерно.

— На территории, кроме того, расположен объект культурного наследия, который принадлежит Минобороны, и работа с этим объектом немного отодвинет реновацию, — рассказала Надежда Рыльская. — До принятия решения о КРТ мы не говорим, что это за объект, его статус пока определяется. Мы просто объясняем, почему развитие территории немного растянется. Нам необходимо узнать, как Министерство обороны будет работать с этим объектом, получить все согласования. Пока ведется вся эта работа, у жителей не должно возникнуть ощущения, что территория брошена. Она должна осваиваться планомерно.

При разработке объемно-планировочных решений на территории Каширинского рынка (без детализации) рассмотрены два сценария — реновация полной территории или ее фрагментов.

— Какую часть можно будет быстрее оформить, ту и заберем в работу, — говорит Надежда Рыльская. — По договору срок реновации — 7 лет, за это время надо показать результат, чтобы люди видели, что КРТ работает.

Как именно будет выглядеть новый квартал на месте Каширинского рынка, тоже будет понятно только после заключения договора с застройщиком и разработки документации по планировке территории.

В районе элеватора (между улицами Карла Либкнехта, Кирова, Орджоникидзе, Цвиллинга, Овчинникова и Елькина) тоже будут проводить реновацию в три или даже четыре этапа. Там тоже более 50 собственников.

— Я осмелюсь перейти на гражданский лад и скажу, что в этом случае очень подходит выражение «дорогу осилит идущий», — говорит Павел Крутолапов. — С точки зрения статистических данных, нам было бы проще не браться за эту территорию, но она находится в самом центре города, и ее просто нельзя игнорировать. Она очень важна для развития Челябинска.

Несмотря на то, что сейчас там только нежилая застройка, в будущем возле элеватора планируют возводить дома.

— А сам элеватор реконструируют?

— Элеватор — один из самых значимых памятников архитектуры. Предметом охраны являются только два его фасада, но, безусловно, здание интересное, — считает главный архитектор Челябинска. — Как мы любим говорить, здание открыточное. Его не один раз пытались реновировать, но это абсолютно невозможно было сделать, потому что там нет потребителя. Если же при комплексном развитии территории в этом районе появится жилье, появятся и потенциальные потребители тех или иных сервисов и услуг, и у элеватора появится громадный потенциал. Понятно, что он должен нести какую-то социокультурную функцию. На этапе разработки документации по планировке территории мы рассмотрим градостроительную ситуацию таким образом, чтобы элеватор был образующим элементом будущей застройки.

— Большой шаг в реализации КРТ нам позволяют сделать сами жители. Они задают вопросы нам, взаимодействуют с застройщиками и потенциальными инвесторами. Пытаются разобраться в механизме и выражают намерение об участии. Они, как никто, заинтересованы в реновации территории, чтобы не ждать расселения в будущем, а формировать интересную территорию сейчас. — говорит Надежда Рыльская. — Преимущественно такой интерес проявляют жители ветхоаварийных домов в Металлургическом и Ленинском районах.

Заявления без исключения (и жильцов, и собственников нежилых строений) рассматривают на рабочей группе. Сроки рассмотрения — в среднем 30 дней. Если необходима дополнительная проработка, максимум требуется 2 месяца, чтобы понять, пойдет территория под реновацию или нет.

— Практика же показывает: рабочая группа была создана летом и буквально за три месяца у нас уже 5 решений, которые фактически приняты и начинается реализация. Это высокий результат, и такими темпами Челябинск идет благодаря взаимодействию города, Правительства Челябинской области и Министерства строительства и инфраструктуры региона по принятию всех документов. Благодаря диалогу, в котором власти друг друга слышат, у нас создана полная нормативно-правовая база для реализации КРТ, чего нет на уровне многих субъектов России, — заметила вице-мэр. — А дальше нам нужно поэтапно отслеживать, как прошли общие собрания, на чем споткнулись. Мы же тоже первый раз участвуем в этой работе, и важно, какая будет обратная связь жителей, чтобы совершенствовать законодательство. Всего учесть невозможно — пока это совершенно новые законы, по которым мы работаем.