Ипотека и залог квартиры

Ипотека представляет собой не что иное, как разновидность финансовых отношений, связанных с залогом недвижимости, возникающих на основании договора. Суть ипотеки заключается в том, что прежде чем приобрести квартиру, необходима некая сумма денег. Если их у вас и ваших близких нет, а жить в человеческих условиях хочется, то единственный выход – взять кредит. Услуги по предоставлению денежных средств взаймы оказывают банки и другие кредитные организации. Однако ни одна кредитная организация не даст денег взаймы, если не будет уверена в их полном и своевременном возврате.

В этом случае вам остается воспользоваться ипотекой. Вы получаете кредит и передаете приобретаемую квартиру в залог (ипотеку) до тех пор, пока не выплатите полностью кредит и проценты по нему. Поэтому в данном случае речь идет об обременении прав собственника квартиры правами банка. Специально для читателей DomChel.ru мы рассказываем о том, что необходимо знать о залоге приобретаемой по ипотеке квартиры.

Квартира может стать предметом залога в двух случаях: если вы берете в банке потребительский кредит под обеспечение своей квартиры или если вы берете ипотечный кредит для приобретения жилья, при этом приобретаемая квартира становится залогом или залог оформляется договором между банком и гражданином.

При покупке квартиры на средства банковского кредита, в соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке» квартира находится в залоге у банка с момента регистрации права собственности заемщика.

Заявление на регистрацию договора купли-продажи подает заемщик-покупатель и продавец (если простая письменная форма). В подтверждение регистрации ипотеки и прав залогодержателя-банка делается отметка на договоре купли-продажи и банку выдается зарегистрированная закладная (при оформлении таковой залогодателем).

В соответствии с действующим законодательством, никто не вправе ограничить заемщика в регистрации в принадлежащей ему собственности, как членов семьи, так и иных граждан. Тем не менее, банки иногда включают в кредитные договора пункт об ограничениях в регистрации новых граждан в заложенной квартире. Это означает, что если возникает необходимость в прописке кого-нибудь из родственников, необходимо письменно запрашивать у банка разрешение.

Незарегистрированная квартира не может использоваться в качестве обеспечения по кредиту, так как не подтверждено право собственности. А это – обязательное условие при предоставлении заемщиком имущества в залог. Обязательным условием предоставления кредита в Сбербанке России является наличие обеспечения для своевременного и полного исполнения обязательств заемщиком. В соответствии с действующим законодательством и нормативными актами получить кредит в банке под залог ипотеки (например, недостроенную квартиру) возможно. Однако, существует ряд сложностей при оформлении документов на кредит по этому виду обеспечения. Но для оформления кредита вам прежде всего необходимо, чтобы недвижимость (квартира) была зарегистрирована и соответствующим образом оформлена.

Однако, есть ряд ограничений на действия, производимые с квартирой, которая находится в залоге. Например, нельзя сдавать квартиру в аренду. Проводить перепланировку квартиры без согласования с кредитором также запрещено. Нельзя также продавать или передавать в залог квартиру до полного погашения кредита (возможно получение разрешения кредитора на данные действия по договоренности сторон: кредитора, заемщика и стороны, желающей купить или взять в залог данную квартиру). Владелец квартиры не имеет права сознательно допускать ухудшение состояния квартиры. Если будет доказано, что заемщик своими действиями привел к уменьшению рыночной стоимости квартиры, кредитор вправе потребовать досрочного возврата кредита.

Согласно законодательству, обременение представляет собой ограничение прав собственника имущества правами других лиц. По общему правилу, только собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Если же это обременяется правами других лиц, то эти лица, не будучи собственниками, все же приобретают определенные права на имущество.

Согласно условиям кредитного договора, кредитор может потребовать от заемщика предоставить заложенную квартиру для осмотра. Это может произойти в следующих случаях:

– Для ежегодного осмотра состояния квартиры;

– Если заемщик допускает просрочки по погашению кредита;

– Если кредитору стала известна информация об ухудшении состояния квартиры, а также о проведении несогласованной перепланировки.

Косметический ремонт без перепланировки заемщик может проводить без согласования с кредитором. Если же заемщик решил произвести перепланировку или переустройство квартиры, то он обязан законным путем получить разрешение на перепланировку и получить согласие банка на производство таких работ. Одновременно с тем заемщик обязан уведомить о ремонте и страховую компанию, которая страховала имущество при получении кредита.

Смена кредитора по кредитному договору может произойти в результате договора цессии (договора покупки прав требования) или в результате договора продажи закладной. Обе эти процедуры предусмотрены законодательством и являются нормальной практикой в банковской деятельности. Кроме того, ваш кредит может быть залогом по кредиту, получаемому банком у другого банка, при этом вы получаете уведомление, что в случае неисполнения обязательств банком вы будете платить другому кредитору. Тем не менее, ваше согласие на подобную сделку необходимо.

Смена кредитора может произойти в следующих случаях:

– Банк работает по программе иного банка/инвестора, при этом заранее известно, что кредит будет практически сразу после выдачи продан иному банку/инвестору. Банк-кредитор при этом выполняет только операторские функции и уже на момент принятия заявления на ипотечный кредит должен уведомить заемщика о том, кто в дальнейшем будет кредитором по кредиту. В данном случае, уже подписывая заявку, вы даете свое согласие на последующую продажу данного кредита.

– Продажа кредита вызвана изменением рыночной ситуации и ранее не планировалась. Так как в этом случае требуется ваше согласие, оно обычно предусмотрено в кредитном договоре. Если данного указания нет и вы никакого иного соглашения не подписывали, то вы можете отказаться от продажи вашего кредита.

– Кредитор обанкротился, и ваш кредит попал в конкурсную массу и был передан другому кредитору. внесением изменений в законодательство об ипотеке предусмотрена защита интересов в этом случае, то есть ваши права не могут быть изменены в сторону ухудшения.

1 января 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 213-ФЗ от 30.12.04 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ». Согласно указанным изменениям, переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Сегодня же единственной возможностью для членов семьи сохранить право проживания является прямое указание в договоре, на основании которого переходит право собственности, на то, что конкретные лица (с указанием их идентифицирующих данных) сохраняют право проживания. Данная норма направлена на гарантирование прав покупателей жилых помещений и обеспечение полноты реализации права собственности собственника жилых помещений.

Список документов, необходимых при оформлении ипотеки:

1. Акт приемки передачи закладных

2. Договор купли-продажи квартиры и залога(ипотеки) в силу закона

3. Договор купли-продажи квартиры и ипотеки

4. Договор поручительства физического лица

5. Договор займа физического лица

6. Закладная

7. Кредитный договор (общая форма)

8. Кредитный договор при ипотеке в силу закона

9. Отчет об оценке жилого дома

10. Отчет об оценке квартиры

11. Справка о заработной плате (2-НДФЛ)