Иван Петриди, генеральный директор Управляющей компании «Стройком»: «Нас спасла финансовая подушка безопасности»

С началом кризиса строительная отрасль попала под особый прицел СМИ. Кто-то из строителей «поймал» медиаволну и активно пиарился, а кто-то занял выжидательную позицию и от комментариев воздерживался. Крупнейшая строительная компания Челябинска «Стройком» долгое время находилась в информационной тени, что не раз служило поводом для слухов.

Об обманутых дольщиках, справедливой цене квадратного метра, малоэтажном будущем мегаполиса и альтернативе ипотеке сайту DomChel.ru рассказал генеральный директор «Управляющей компании «Стройком» Иван Петриди.

«Мы реально оцениваем дно кризиса»

– Иван Александрович, какое-то время строители уже поработали в состоянии кризиса. Деятельность «Стройкома» не раз критиковалась читателями нашего сайта, компания начала обрастать слухами. Как вы сегодня оцениваете положение компании?

– Кризис ударил по всем отраслям. Я прекрасно понимаю озлобленность многих людей, особенно тех, кому пришлось остаться без работы. Также я понимаю, откуда возникают слухи – давайте не будем лукавить, строительная отрасль переживает не лучшие времена, но и утрировать происходящее не стоит. Если очень кратко описать реальное положение дел, то могу сказать: «Стройком» твердо стоит на ногах, сейчас занимаемся реализацией антикризисной программы.

– Но ведь уровень продаж квартир упал?

– Да, объем сбыта упал в 6-8 раз. Если не брать в расчет квартиры, проданные нами государству для нужд военных и под расселение из ветхоаварийного жилья, то картина будет примерно следующая. Раньше в месяц продавалось свыше 100 квартир; теперь – около 20. При этом прежние темпы строительства тоже исчезли: вместо одновременного возведения 35 объектов компания может строить 5-6. Поэтому у многих сложилось впечатление, что «Стройком» перестал строить. На самом деле это не так.

Когда мы увидели, что в строительной отрасли положение резко ухудшается и придется массово сокращать людей, перед нами был выбор одного из двух сценариев. Либо распустить штат и оставить только риелторскую компанию, чтобы реализовывать наработанные впрок активы, либо сфокусироваться на повышении эффективности компании и корректировать бизнес-процессы. Мы пошли по второму пути и не отказались от глобальной цели – стать в России одним из лидеров строительного рынка. Например, мы приобрели и внедряем очень серьезный программный продукт для управления инвестиционными проектами Primavera Oracle, который доказал свою эффективность у таких бизнес-гигантов, как «Газпром», «ЛУКОЙЛ», «Сбербанк», Boeing, Rolls Royse и т.д.

– Если компания, перейдя на международные стандарты, станет привлекательной для более крупного игрока, может ли «Стройком» быть продан?

–До сих пор строительные компании находились в таком состоянии, что приобретать их никакой западный инвестор не захотел бы. Беспорядок в административных процессах, сроках согласования разрешительной документации у многих как были, так и остаются. «Строительный бум» последних лет «расслабил» некоторых строителей, и они перестали задумываться над оптимизацией бизнес-процессов. Мы сейчас именно этим активно занимаемся. Ни о какой продаже «Стройкома» речи, конечно же, не идет, но в целом наша задача сейчас как раз состоит в том, чтобы создать открытую и эффективную строительную компанию, которая будет привлекательна для инвесторов.

Мы реально оцениваем дно кризиса и не надеемся, что он неожиданно и к счастью для всех закончится в 2009-2010 году. Прекрасно понимаем, что рост, который может начаться в 2010 году, – это очень постепенный и длительный процесс. Поэтому топ-менеджеры «Стройкома» и его собственники очень серьезно нацелены на увеличение эффективности бизнес-процессов. Остро стоит задача реорганизации группы и ее реформирования. Мы готовы менять и включать новые управленческие технологии на уровне мировых стандартов.

– И все же, что позволяет «Стройкому», как вы сказали, твердо стоять на ногах?

– Прежде всего – позиция собственников компании, которые сегодня готовы инвестировать все полученные финансовые средства в освоение новых объектов строительства, это и есть наша подушка безопасности. Ранее мы вложили много средств в освоение новых домов. Поэтому сегодня у нас есть задел впрок, и мы абсолютно не испытываем проблем с нашими клиентами и дольщиками.

– О каком заделе вы говорите?

– «Стройком» имеет около 10 домов высокой степени готовности, это около 100 тысяч квадратных метров. Плюс есть порядка 500 квартир «под ключ», 200 из которых мы сдали в эксплуатацию в июне. В 2008 году «Стройком» сдал более 130 тысяч кв. м жилья. В текущем году планируем сдать около 71 тыс. кв.м, это более 1000 квартир. 40 тысяч метров мы сдали в первом полугодии. Показатель, безусловно, ниже, чем в прошлые годы, но остается достаточно значительным.

Платежеспособный спрос падает, мы имеем объективные факторы кризиса, такие, как неуверенность клиентов в собственном будущем, отсутствие рабочей схемы ипотечного кредитования и просто отсутствие финансовых ресурсов. Поэтому сроки сдачи на некоторых объектах мы пролонгировали.

В первом полугодии 2009 года все усилия и финансовые потоки мы сконцентрировали на домах, где заключены договора с клиентами. Так что на сегодняшний день все дома, по которым у нас были обязательства, – либо сданы, либо находятся в высочайшей степени готовности. В июле мы сдаем один из последних таких объектов – третью очередь на улице Героев Танкограда. Сегодня приступаем к строительству домов, по которым обязательств перед клиентами нет, например, в 33 микрорайоне «Тополиной аллеи» возобновили строительство домов со строительными номерами 6 и 7. На этих домах нет ни одного заключенного договора с дольщиками – это наши собственные инвестиции.

Таким образом, разговоры о возможных задержках передачи квартир дольщикам и невыполнении «Стройкомом» своих обязательств беспочвенны. 71 тысяча квадратных метров – это очень значительный показатель. И это больше, чем в докризисное время у любого из наших уважаемых конкурентов.

«Провала не будет»

– Пришлось ли отказаться компании от реализации каких-либо проектов?

– Полностью ни один проект не заморозили. Есть много подготовительной работы, когда нужно разработать концепцию развития земельного участка, подготовить бизнес-план и инвестиционный меморандум, произвести архитектурное и рабочее проектирование. По такой схеме работают все мировые лидеры строительной индустрии. На всех проектах эта работа ведется. Например, на проекте «Манхэттен» сейчас проектируем коммуникации, выбираем место под строительство котельной, оформляем документацию. Сказать, что мы совсем остановили процесс, нельзя.

Политика компании такова – вся чистая прибыль инвестируется в новые объекты. Полученные, хоть и сниженные финансовые потоки мы распределяем так, чтобы достроить дома, где нужно выполнить обязательства перед клиентами. Я, честно говоря, не понимаю, когда нас упрекают, что мы перенесли срок сдачи того же «Манхэттена». Куда бы вы направили резко сократившиеся инвестиции: на комплекс с квартирами бизнес-класса, которые в ближайшие годы не будут востребованы, или на доступные квартиры экономкласса, дефицит которых многие предрекают уже в 2011 году?

– Понятно, что отсутствие либо сокращение инвестиций сегодня действительно может «аукнуться» дефицитом новостроек завтра. Когда может быть провал?

– Сценарий, когда квартиры экономкласса в новостройках станут дефицитом, а цена на них резко возрастет – действительно возможен. Давайте отдавать себе отчет в том, что сегодня более 45 процентов жителей страны реально нуждаются в жилье. Обеспеченность жилой площадью в России – в среднем в почти в 3 раза хуже, чем в Европе, и почти в 4 раза – чем в США. И текущий кризис, снижение спроса, недостаток финансов в экономике на эти цифры никак не повлияет. Другое дело, что, когда экономика начнет восстанавливаться, мы можем столкнуться с фактом, что готовых квартир просто нет.

Длительность периода строительства новых объектов не позволят строительным компаниям своевременно откликнуться на возникший после выхода из кризиса отложенный спрос. Поэтому сейчас все – и застройщики, и власти, и банки – ищут варианты решения, при котором строители смогут приступить к достройке уже имеющихся объектов и к строительству новых домов. Мы ведем активные переговоры с АИЖК, так как у них появились очень интересные программы, которые направлены как раз на то, чтобы стимулировать строительство новых домов. Конечно, докризисных темпов строительства вы пока не увидите, но и полной остановки строительства, во всяком случае у группы компаний «Стройком», не будет.

– Вы говорите о «Тополиной Аллее»?

– Не только, мы ведем строительство на Героев Танкограда, «Тополиной Аллее» и жилом комплексе «Кировский».

– А потом на какие площадки зайдете?

– На наш малоэтажный проект на берегу Шершней – «Осиновка-Малиновка». Это очень интересный проект – по сути, город-спутник. В среднем, там порядка пяти тысяч пятен застройки – от маленького одноэтажного домика до пятиэтажных зданий.

– Это поселок бизнес-класса?

– Нет, концепция смешанная. Мы всегда анализируем рынок, и в этом проекте попытаемся удовлетворить потребности разных слоев населения. Строительство на «Тополиной Аллее» показало, насколько важно челябинцам место их будущего жилья. Никому не надо объяснять, что такое челябинская экология. Через несколько лет проблема только усилится.

Микрорайоны «Тополиной Аллеи» как раз и расположены по розе ветров так, что ветер дует из-за города и всегда наполняет жилой массив свежим воздухом. Так же благоприятно расположен наш малоэтажный проект, только на большем удалении от центра города. Там начинает появляться «вкус» воздуха. Кроме того, единая социальная среда и окружение приобретает все большее и большее значение для покупателей – сейчас они не готовы брать квартиры в домах «точечной» застройки в старых микрорайонах с высокой социальной напряженностью, на удаленных площадках без развитой инфраструктуры.

– В каком состоянии сейчас этот проект? Когда начнете продавать дома?

– Сейчас проект находится на стадии проектирования. Проект планировки уже почти готов, после этого приступим к работе над инфраструктурой и коммуникациями. В течение месяца должны начать рабочее проектирование каждого дома. Строить и продавать дома там, я думаю, мы начнем через три года.

– Почему челябинцам должен быть интересен этот проект? Ведь в городе анонсируется несколько десятков малоэтажных поселков.

– Во-первых, территорию Малиновки и Осиновки будет застраивать не только «Стройком». Нашими соседями являются несколько известных строительных компаний, которые уже на стадии проектирования решили объединить свои усилия, чтобы создать действительно масштабный проект, который станет гордостью Челябинска и области.

Во-вторых, у нас есть много маркетинговых секретов, которые мы получили эмпирическим путем. Например, «Тополиная Аллея» еще на стадии проектирования в далеком 2003 году была задумана как объект комплексной застройки, сочетающий, во-первых, полноценную инфраструктуру: школы, детские сады, дороги, магазины и т.д. Во-вторых, уникальное в плане экологичности и качества жизни расположение. В-третьих, проект был нацелен на самых разных клиентов – от покупателей недорогих полуторок в панельных домах до среднего класса – покупающего квартиры большого метража в кирпичном доме. Тогда скептики говорили, что у «Стройкома» ничего не получится, и никакой микрорайон на «Тополиной Аллее» построить не удастся. Ведь все застройщики в то время строили точечно безликие девятиэтажки. Сегодня, спустя всего несколько лет, так не скажет уже никто. Более того, сейчас многие наши конкуренты пошли по этому пути и пытаются строить красивые дома в микрорайонах, имеющих собственную инфраструктуру. Вот только по расположению «Тополиная аллея» по-прежнему вне конкуренции, а «Стройком» является единственной компанией, которая может реализовать проект подобного масштаба.

Точно так же – для комплексной застройки коттеджного поселка мало построить на берегу Кременкуля несколько домов. Их нужно обеспечить очень качественной инфраструктурой. И я уверен в том, что наличие подобного опыта станет серьезным конкурентным преимуществом «Стройкома». В частности, мы уже ведем переговоры с городом по поводу качественных коммуникаций. И у нас сегодня есть новые идеи по поводу этого проекта, которых пока нет ни у кого в Челябинской области.

– То есть вы рассчитываете на помощь от мэрии в части подведения инженерной инфраструктуры?

– Да, безусловно – и от мэрии, и от области. Экология, инфраструктурные объекты, чистая вода – будем строить собственные очистные сооружения. Аналогичного продукта на рынке пока нет. В Малиновке и Осиновке будут применяться разные строительные материалы в зависимости от стоимости конкретного объекта. Полагаю, большая часть поселка будет доступна рядовому потребителю. Это будет очень серьезный проект для Южного Урала.

«Пока еще клиенту выгодно приобретать недвижимость»

– Не так давно чиновники федерального уровня заявляли, что «справедливая» цена за квадратный метр – не более 30 тысяч рублей. Это, в целом, соответствует цене, установленной государством для выкупа жилья у строителей. Вы с этим согласны?

– Это цена очень приближена к себестоимости. Она не позволит строительной индустрии развиваться – строить новые объекты, возводить нормальную инфраструктуру. Совершенствовать качество готовых квартир. К тому же объективно себестоимость в последний год только растет. Цены на технику растут следом за долларом. Многие материалы подорожали, стоимость коммуникаций возросла. Ставки по кредитам банков повысились...

– Но ведь «Стройком» пошел на продажу жилья министерству обороны почти, как вы говорите, по себестоимости.

– Мы прогнозировали кризис и уже в августе прошлого года начали готовиться к нему. В ноябре спрос упал молниеносно. А количество затрат во столько же раз мы моментально сократить не могли. Поэтому решили, по сути, «в ноль» реализовать порядка 300 квартир.

Мы всегда инвестировали объекты впрок, и поэтому нас спасла наша подушка безопасности. За счет этого обеспечили себе освобождение от излишних затрат, начали постепенно оптимизировать рабочие процессы, перераспределять людей, договариваться с банками.

– Вы планируете и дальше участвовать в торгах от Минобороны?

– В текущих тендерах пока нет. В будущем – возможно.

– А по какой цене есть смысл продавать?

– Думаю, по 34-37 тысяч за квадратный метр. 20 процентов прибыли позволит нормально работать.

– На вторичном рынке уже полгода идет падение цены. А что с «первичкой»? По какой цене «Стройком» продает жилье сегодня?

– Последнее поднятие цены за квадратный метр было несколько месяцев назад. Мы зафиксировали цену на уровне 43-49 тысяч рублей и выше не пошли. Вместо снижения цены компания идет другим путем: например, предлагает при 100-процентной оплате скидки до 20 процентов. Так что средняя цена квадратного метра за готовую квартиру с отделкой в доме на «Тополиной аллее» находится в пределах тех самых 37 тысяч рублей. Сделки по июню это подтверждают.

– Когда планируете опять поднимать цены?

– Пока не планируем. Планируем оптимизировать все процессы внутри компании и развиваться дальше, отслеживать изменения на рынке.

Если говорить про цены – я очень внимательно отсматриваю, то что пишут ваши читатели в своих комментариях о цене на квадратный метр. Довольно интересно. Но, если честно, я не совсем понимаю рассуждений о «справедливой» цене. Давайте будем откровенны. Справедливая цена определяется не мной и не вами – справедливая цена определяется рынком. Например, в прошлом году цена метра в Челябинске была 46-50 тысяч рублей. В двух часах езды в Екатеринбурге цена была значительно выше. Про Москву можно и не говорить. И это не значит, что себестоимость в Свердловской и Челябинской области была разная. Нет. В России рыночная экономика и цена метра определяется рынком.

Тем более, что «Стройком», в отличие, например, от поставщиков тепла и электроэнергии, постоянно повышающих стоимость своих услуг, монополистом не является. Среди строительных компаний Челябинска всегда была очень сильная конкуренция.

Да, сегодня платежеспособный спрос упал и цены снизились. Завтра может возникнуть дефицит готовых квартир – и цены резко возрастут. Послезавтра экономика вернется к докризисным показателям, и цены квадратного метра вернутся к докризисным показателям. Это нормальная рыночная ситуация.

– Самая большая проблема для строителей, как вы уже заметили – упавший платежеспособный спрос. А с чем сегодня идут заключать сделки ваши клиенты?

– Обычно это собственные сбережения, ведь ипотека пока работает слабо, а долевка сегодня слишком рискованна. Но мы понимаем, что не у всех накопилась полная сумма на новую квартиру, поэтому разрабатываем новые стимулирующие продукты и акции для наших клиентов. Например, снизили процентную ставку по рассрочке до 14 процентов. А еще за новую квартиру улучшенной планировки мы готовы брать частичную оплату вторичным жильем клиента.

– Не так давно компания также объявила о формировании паевых фондов...

– Да, этого конкурентного преимущества нет ни у одного челябинского застройщика. Сегодня закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости – наше лидирующее конкурентное преимущество. Необходимо понять, что все процессы в фондах очень жестко контролируются ФСФР. Клиент получает госгарантии в том, что он получит свое жилье в срок, и сделка будет прозрачной. Фондом руководит независимая управляющая компания, а все данные по инвестиционным фондам находятся в открытом доступе, в том числе и сети Интернет. Мы сформировали два паевых фонда, сейчас формируем третий.

Кроме этого, фонды дают нам серьезные преимущества на переговорах с потенциальными инвесторами и АИЖК.

– Иван Александрович, очень много уже было сказано про «дно» кризиса. Как вы считаете, когда нужно покупать квартиру?

– Все зависит от принципов и убеждений каждого человека: кто-то живет сегодняшним днем, а кто-то пытается сыграть на падении цены. Если нужна квартира, ее надо покупать сейчас. Несложно спрогнозировать, что вторичный рынок скоро пойдет в рост. Так что пока клиенту выгодно приобретать недвижимость, и, кстати, мы видим, что крупные инвесторы заинтересованы скупать жилье большим объемом. И на нас с подобными предложениями выходят все чаще и чаще. Они хотят вкладывать деньги в ликвидные активы.

– Будете просматривать комментарии после интервью, отвечать на вопросы?

– Постараюсь сам хотя бы один раз в день просматривать все комментарии и отвечать на существенные вопросы и попрошу руководителей подразделений также отвечать на вопросы, относящиеся к их компетенции.

– Не боитесь критики? Некоторые из наших читателей бывают резки в своих, возможно, не всегда обоснованных высказываниях...

– Что касается необоснованной критики – ничего страшного: «Собака лает – караван идет». К сожалению, в России есть традиция, когда даже перед лицом кризиса вместо взаимной поддержки и объединения люди часто разбегаются по углам и думают только о себе – отсюда и возникает необоснованная критика, вызванная завистью и досадой от собственных неудач. В данном случае право каждого человека определять свою жизненную цель, смысл и путь.

Объективной же критики бояться не надо. За счет нее надо расти. Поэтому я желаю всем вашим читателям успехов и развития в нелегкое, но потенциально очень сильное время.