Свой угол за наличку: мечта или реальность?

Половина покупателей квартир в Челябинске готовы выложить от одного до 2,7 миллионов рублей наличными за панельную «однушку» или «двушку». На первый взгляд кажется, что основная часть челябинцев располагает суммами, которых едва хватит на 10-процентный первоначальный взнос на покупку в ипотеку не самого дорогого жилья. Оказывается, люди, которые могут достать из кармана большую сумму, не только существуют, но и отнюдь не принадлежат к касте богачей. Вместе с экспертами сайта DomChel.ru мы составили портрет приверженца кэша и узнали, кто и на что тратит свои деньги.

Наличка против ипотеки

На сделки по купле-продаже жилья за наличные приходится от 20 до 50 процентов от общего числа операций. А суммы, с которыми покупатели могут расстаться сразу, находятся в диапазоне от одного до 2,7 миллионов рублей.

Мнения челябинских участников рынка о соотношении ипотечных сделок и расчетов за наличные расходятся. Например, руководитель ЦН «Елькина, 85» Валерий Шкодских считает, что сегодня сделок за «живые» деньги очень много – не менее 50 процентов. Сюда входят все операции, в которых не используются кредитные средства, но около половины от сделок за наличные составляют те случаи, когда люди выкладывают наличными деньгами полную стоимость жилья – обычно не более 1,5 миллионов рублей.

Другие эксперты снижают значимость сделок за наличные. Директор АН «Паритет» Андрей Ветхов отмечает, что на ипотечные сделки и другие с использованием кредитов и сертификатов традиционно приходится около 80 процентов. Операции с недвижимостью с участием наличных от миллиона рублей составляют 20 процентов в общем объеме.

Третьи и вовсе не готовы говорить о соотношении налички и ипотеки. По словам директора по развитию РК «Служба недвижимости» Дениса Стукалова, информация о таких сделках не может быть объективной: подробную статистику по рынку челябинской недвижимости составить невозможно. Причина – данные не всегда открыты, часть информации конфиденциальна и не разглашается агентствами недвижимости, кроме того, многие сделки, особенно крупные, проводятся через знакомых, риелторов-частников, собственных агентов.

Власти разных стран против больших потоков наличности на рынке. Например, с 1 июля 2011 года в Болгарии все сделки с недвижимостью ценой более 10 тысяч левов (около пяти тысяч евро) должны проходить через банк. Сделки за наличные, которые превышают эту сумму, объявлены вне закона. В Испании подобный метод пополнения госбюджета (за счет налогов с продаж через банк) хотят применить в этом году – наличными можно будет оплачивать покупки не дороже трех тысяч евро. Как обещают законодатели, эти меры повысят прозрачность рынка и безопасность покупателей. Россию тоже может ожидать ужесточение мер для неплательщиков налогов: в январе 2012 года Минфин предложил ограничить хождение наличных на рынке. Это коснется не только тех, кто не пользуется карточками для покупки продуктов, но и тех, кто за наличные приобретает недвижимое и движимое имущество.

Тем не менее в последнее время число покупок за наличные растет. И это, признают эксперты, неудивительно – на рынок ворвались недорогие квартиры-студии в «Парковом» и «Залесье» и повлияла реализация отложенного спроса и ожидания кризиса. «Раньше на рынке преобладали сделки с участием ипотеки, теперь же число ипотечных и сделок за наличные практически сравнялось, – рассказывает руководитель департамента вторичного жилья АН «Компаньон» Елена Головкова. – Это связано с тем, что люди, у которых на руках есть деньги, перестали ждать лучших времен. Повлияли и грядущие выборы – челябинцы опасаются повышения цен, изменения условий, предлагаемых банками. Поэтому многие сегодня стремятся вложить накопления в недвижимость, другие же реализуют отложенный спрос: долго ждали и подбирали варианты, но лишь сегодня принимают решение».

Директор РК «Марис-недвижимость» Сергей Малетин, напротив, наблюдает падение числа сделок, которые целиком состоят из наличных средств, – до широкого распространения ипотеки в 2004–2006 годах сделок за наличку было гораздо больше. Сегодня же около 60 процентов покупателей предпочитают кредиты.

Покупатели выбирают подешевле

По данным собеседников, за наличный расчет челябинцы приобретают самые разные квартиры. В основном выбор падает на «однушки» и «двушки» в типовых серийных домах, реже приходится сталкиваться с покупателями «трешек». Жилье обычно попадает в диапазон от 1,5 до 2,7 миллиона рублей, говорит Елена Головкова. На вторичном рынке спросом в последнее время почти перестали пользоваться квартиры в хрущевках. Теперь люди настроены на покупку более нового, панельного жилья.

Как признают эксперты, интересуют покупателей, располагающих определенным кэшем, и новые панельки в микрорайонах экономкласса или квартиры от застройщиков, которые продаются на условиях беспроцентной рассрочки.

Человека, готового распроститься с наличными деньгами, трудно отличить в толпе. Покупатели – ничем не выдающиеся люди, принадлежащие к среднему классу, среди них встречаются даже бюджетники. По мнению Валерия Шкодских, средняя семья со стабильным доходом может, если ограничит себя во многом, за 2-3 года накопить около 1,5 миллионов рублей.

Обмен, наследство, инвестиции

Есть особая категория продавцов недвижимости, которая настаивает, чтобы покупатель готовил «живые» деньги. Из 300 просмотренных объявлений в разделе, посвященном вторичному жилью, четыре владельца намерены продать свою квартиру за наличные с пометкой «срочно». Еще в трех объявлениях указано, что возможен обмен на более просторную квартиру с доплатой. Гораздо больше выбора у покупателей, которые предпочитают ипотеку: из 13 тысяч опубликованных предложений 4806 жилых помещений можно купить на кредитные средства.

Что руководит людьми, приобретающими квартиры за наличные? Значительная часть покупателей полностью оплачивает стоимость квартиры «живыми» деньгами, так как продает одну квартиру и сразу же переезжает в другую. Есть случаи, когда люди перебираются из города в город, поэтому им приходится рассчитываться таким образом, подчеркивает Андрей Ветхов.

Часто наличными доплачивают недостающие деньги при альтернативных сделках. По данным Дениса Стукалова, суммы доплаты ограничиваются в основном 300-500 тысячами рублей. Кроме этого, бывают ситуации, когда люди отдают крупные суммы в счет первоначального взноса по ипотеке на покупку элитных квартир – если жилье стоит около 10 миллионов рублей, даже 10-процентный взнос будет равняться миллиону.

Мотивы у людей, готовых в одночасье расстаться с наличкой, могут быть разными. Например, в сторону наличного расчета могут смотреть яростные противники ипотеки, которые предпочитают хранить сбережения в банке и обладают достаточной силой воли, чтобы откладывать средства. Также таким способом расчета пользуются те, кому в накоплении помогают родственники.

Еще одна весомая часть сделок, по данным Сергея Малетина, приходится на профессиональных инвесторов, которые чаще всего обращают внимание на помещения в новостройках или строящихся домах выплачивают за них полные суммы, обязательно торгуясь.

Риск не страшит

Преимущества сделок с наличными очевидны: не нужно ждать решения банка и беспокоиться о ежемесячных платежах. Конечно, если у вас есть необходимый кэш. Вместе с тем бытует мнение, что иметь дело с покупателями-ипотечниками гораздо безопаснее, чем с теми, кто хочет рассчитаться наличными: сомнения вызывает как процесс передачи денег и добросовестность обеих сторон, так и подлинность банкнот. Чтобы обезопасить себя, можно арендовать ячейку в банке и составить договор, оговаривающий условия доступа к ней. Также банк может предоставить услугу по проверке купюр.

Большинство челябинцев не боятся обмана или просто не хотят тратить дополнительные деньги на помощь банка. По словам Валерия Шкодских, заказывают ячейку для передачи денег не более 10 процентов покупателей. «В основном люди ограничиваются проверкой чистоты сделки: если квартира была в собственности более трех лет, за все время у нее было один-два владельца, то можно не опасаться мошенничества», – дополняет эксперт.