Комната: вложить нельзя разориться

«Стоит ли приобретать комнату, чтобы сохранить средства, – задается вопросом типичный читатель сайта DomChel.ru, опасающийся грядущего кризиса. – Можно ли в дальнейшем «навариться» на сдаче части коммунальной квартиры в аренду?». Дежурный по метрам решил разобраться в «комнатном» рынке и помочь определиться челябинцам, которые хотят во что бы то ни стало потратить накопления на недвижимость.

У читателя сайта Павла Пономарева есть кое-какие накопления. Но их не хватает на приобретение отдельной квартиры, даже студии на стадии строительства. Молодому человеку хочется не потерять копилку в случае воплощения самых нерадужных экономических прогнозов. «Банковские вклады не кажутся такими стабильными, как реальная недвижимость, да и жилплощадь со временем, конечно, в посткризисные периоды, дорожает. Ипотеку я сейчас не рассматриваю – неизвестно, какой будет зарплата и осилю ли платежи. Да и жить в общем-то есть где, – продолжает челябинец. – Собранных денег (650 тысяч рублей) как раз хватает на комнату. Так почему бы и не купить часть квартиры, да еще и немного заработать хотя бы на коммунальные платежи, сдавая ее в аренду».

Павел рассуждает, на первый взгляд, логично. Проанализируем рынок и постараемся разобраться в этом вопросе с помощью экспертов нашего сайта.

Кто в коммуналке живет?

Сегодня рынок комнат достаточно оживлен, признают эксперты. Конечно, жилплощадь в квартире «на хозяев» челябинцы покупают не от хорошей жизни. Основные интересанты – люди, которым приходится разменивать квартиру, а на две-три полноценных не хватает. «Обычно это супруги, которые делят общее жилье после развода, большие семьи, которые решили разъехаться в силу своих обстоятельств, – говорит руководитель департамента вторичного жилья АН «Компаньон» Елена Головкова. – Большинство покупает комнаты для проживания».

На комнаты спрос такой же, как и на малогабаритные квартиры, добавляет директор ЦН «Елькина, 85 Валерий Шкодских. По его словам, хорошая большая комната сегодня стоит 700-800 тысяч рублей. Однако челябинские коммуналки сосредоточены в районах. И в основном это те квартиры, которые всю свою советскую и постсоветскую жизнь были коммунальными.

«В новых домах коммуналки практически не встречаются, – уточняет эксперт. – Бывают редкие истории, когда доли в квартире принадлежат, скажем, трем братьям, и кто-то из них не дает согласия на продажу жилья, поэтому квартира выставляется на продажу по частям».

Судя по базе объявлений сайта DomChel.ru на 30 октября, на продажу выставлено 1204 комнаты. Лидерство по числу продающихся коммуналок завоевали Тракторозаводский (24 процента от общего числа предложений), Ленинский (19 процентов) районы и северо-запад (21 процент).

Основная часть комнат (более 75 процентов) предлагается собственниками по цене от 500 до 800 тысяч рублей. Самые дешевые варианты могут стоить и 300-400 тысяч рублей. В таком ценовом диапазоне встречаются 10-метровые комнаты в Металлургическом районе, части комнат или даже 4/9 доли в однокомнатной квартире. Дороже миллиона рублей можно найти 23 помещения. За 1,1-1,2 миллиона продаются, к примеру, половина «трешки» на Сони Кривой, комната с балконом в трехкомнатной квартире на Академика Королева или двухкомнатный блок в общежитии на Салютной.

В поиске комнат находится 96 челябинцев (8 процентов от желающих приобрести жилплощадь).

Комната с прицелом на выгоду

Какой должна быть комната, чтобы через пару-тройку лет остаться ликвидной? Во-первых, как рассказывает Елена Головкова, стоит рассматривать только малонаселенные квартиры – чем меньше хозяев, тем лучше. Общаги коридорного типа не считаются. Во-вторых, большое значение имеют соседи и состояние жилья. Но чтобы этот паззл сложился, нужно, наверняка, пересмотреть все коммуналки в Челябинске. По данным риелтора, сегодня много желающих подселиться в чистые квартиры с хорошими хозяевами, но большинство выставленных на продажу комнат не отвечают этим требованием.

Удастся ли подзаработать на сдаче купленной, но пустующей комнаты в аренду? Судя по базе объявлений нашего сайта, где сдаются 505 комнат, расценки разные. Более 65 процентов такого жилья сдается за 5-6 тысяч рублей в месяц, часть собственников отдельно прописывают необходимость оплаты за свет или по всем квитанциям за коммунальные услуги. Конечно, есть несколько предложений и за 8 тысяч в месяц, но это или проживание в квартире с закрытой хозяйской комнатой, или в помещении в самом центре города. С другой стороны, ищут комнату для временного проживания 17 процентов от общего числа будущих арендаторов.

Как отмечает частный риелтор Ольга Зорина, подобрать обычную комнату сегодня можно от 4,5 до 6 тысяч рублей. Причем за шесть и выше – это уже будет просторная площадь с хорошим ремонтом и хорошим состоянием мест общего пользования. Потребность в комнатах у арендодателей есть. Парадоксально, но снимать многие хотят в коммунальных квартирах на нескольких жильцов, а сдаются комнаты обычно вместе с подселением к хозяевам.

«Жить в комнате в типичной коммуналке проще – никто не ставит условий, все жильцы на равных, поэтому они и больше пользуются спросом, – говорит риелтор. – У арендодателей, особенно пожилых людей, есть свои заморочки. Например, самый желанный съемщик – одинокая девушка, а парней или семейные пары подселять мало кто хочет».

По мнению Валерия Шкодских, заработать на сдаче комнаты в аренду проблематично – зачастую арендаторами становятся представители определенных слоев населения, от которых сложно добиться своевременной оплаты.

Секреты коммунальной страны

Перед тем как покупать понравившуюся комнату, нужно предложить живущим в квартире соседям ее приобрести. Только после того как они откажутся от преимущественного права пользования, можно купить жилье. Это основное отличие сделки с комнатой от традиционных операция с квартирами.

Кроме того, обычно продается доля в квартире, то есть по кусочку в каждой комнате и общей площади. В этом случае желательно, чтобы было соглашение о порядке пользования комнатами. Однако приобретать долю в собственности без возможности выделения отдельных комнат не рекомендуется, особенно для последующей перепродажи.

Непокупательский сезон

Идея превратить комнату в объект инвестиций приходит в голову не многим, убеждены эксперты. «Это примерно такой же объект недвижимости, как гараж. Есть люди, которые решаются и на такие инвестиционные покупки, – говорит Валерий Шкодских. – Но я бы посоветовал нашему герою все-таки подумать над ипотекой и взять в кредит самую дешевую на сегодня сегмент – студию. С 50-процентным первоначальным взносом он получит достаточно выгодные условия и низкую ставку. И это будет отдельная квартира в новостройке, что ценится гораздо больше».

Исполнительный директор АН «Альфа» Светлана Нуждина

и вовсе считает, что сейчас стоит придержать деньги и отложить желание срочно куда-то их вложить – есть вероятность, что вы купите жилье по искусственно завышенной стоимости. «В предкризисный период приобретать квартиры невыгодно – цены приближены к своему пику, – рассуждает эксперт. – Лучше всего следить за рынком и покупать, когда цены достаточно упадут. К примеру, во время прошлого кризиса стоимость упала до 40 процентов».

Риелторы признают, что число инвестиционных сделок во всех сегментах рынка существенно сократилось в нынешнем году. Да и не советуют рассматривать недвижимость в качестве краткосрочного вложения денег – можно не только не заработать (ведь ставки аренды тоже обычно снижаются во время финансовых неурядиц), но и потерять вложения.