Опасный риелтор: как распознать?

На рынке жилья Челябинской области вновь активизировались мошенники. По данным Региональной Гильдии риэлторов «Южный Урал», от действий нечестных маклеров пострадало два десятка человек. Члены гильдии советуют жителям Челябинска и Копейска не попадаться на уловки мошенников. О том, как распознать недобросовестных посредников на рынке, шла речь на пресс-конференции в редакции газеты «Комсомольская правда» 4 апреля.

Мошенники, которые были замечены Копейске и Челябинске, по словам вице-президента Российской Гильдии риэлторов Арсена Унаняна, называют себя агентством недвижимости. Жалобы на нечестных на руку посредников поступили от южноуральцев в комиссию по этике гильдии. «Они работают по такой схеме: начинают сделку, не доводят ее до конца в регистрационных органах, откладывая завершение на следующий день, – отмечает Арсен Унанян. – При этом горе-риелтор предлагает продавцу не возить деньги с собой, а оставить их на хранение у себя. Но средства не возвращаются владельцу». По данным экспертов, на сегодняшний момент заявления в правоохранительные органы на недобросовестных маклеров подали два десятка человек. Из имена пока не могут быть обнародованы, так как дела рассматриваются, а судебных решений не вынесено. Однако покупателям и продавцам недвижимости стоит быть осторожнее и не доверять свои деньги третьим лицам.

Как распознать в риелторе мошенника? Участники профессионального сообщества утверждают, что в идеале компания, в которую стоит обращаться за оказанием посреднических услуг на рынке жилья, должна быть сертифицирована. В процедуру сертификации входит несколько этапов: обучение и аттестация сотрудников, проверка юристами типовых договоров и другие. По словам исполнительного директора Региональной Гильдии Риелторов «Южный Урал» Людмилы Храмцовой, сертификация производится по общероссийским стандартам, например, аттестованными должно быть 100 процентов брокеров компании и 50 процентов агентов. «Обучение сотрудники могут проходить в учебных центрах, существующих при крупных риелторских агентствах, но аттестаты, которые имеют ценность в профессиональном сообществе, выдаются только Региональной Гильдией, – подчеркивает эксперт. – Получить сертификат может любая южноуральская фирма за 10 тысяч рублей. Перед этим она должна обучить сотрудников: на получение годового аттестата для брокера компания, не являющаяся членом Гильдии, потратит четыре тысячи рублей, для агента – две тысячи рублей».

В то же время в городе сертифицировано лишь 28 риелторских компаний. Почти все из них входят в гильдию, а значит, в случае чего страховая компания возместит их клиентам стоимость сделки. Всего же, по оценкам экспертов, в Челябинске не более 30 игроков, которых можно назвать профессионалами, но посредническими услугами занимаются 300-400 агентств и частных лиц. Конечно, есть фирмы, которые не входят в РГР, но имеют сертификацию, существуют агентства, где есть аттестованные сотрудники. Обращаться к подобным игрокам рынка можно, главное при этом проверить наличие документов как у компании, так и у агента. Людмила Храмцова добавляет, что в области работает около 1000 аттестованных агентов и 60 брокеров.

Репутация агентства может быть понятна при первом обращении в офис, говорит президент Региональной Гильдии риэлторов «Южный Урал» Валентин Корытный. «Крупное агентство, которое не собирается уходить с рынка, имеет отдельный офис с вывеской, внутри есть информационный стенд с перечнем документов и сертификатов. А прайс на услуги не считается секретом и висит на видном месте, – отмечает докладчик. – Все денежные средства клиент должен передавать не на руки агенту, а через кассу, получая взамен чек».

Кстати, о деньгах. Платить за услуги нужно лишь после того, как с агентством заключен договор, а перед оплатой необходимо подписать авансовое соглашение. В Челябинске общепринятыми расценками за услуги риелторов являются 30-80 тысяч рублей (или 4-5 процентов от суммы сделки).

Покупатель жилья может нарваться не только на недобросовестного риелтора, но и на нечестного продавца. Чтобы избежать проблем, стоит проверить сделку на юридическую чистоту. Крупные агентства обычно делают это самостоятельно. Но если вы покупаете жилье без помощи или обратились к посреднику «по знакомству», стоит перепроверить все детали. Чтобы убедиться в чистоте сделки, юристы советуют изучать документы владельцев квартир и заказать некоторые справки. «Необходимо проверить, что лицо, которое называет себя продавцом, действительно обладает правом собственности, является ли он единственным собственником, получил квартиру на законных основаниях по договору купли-продажи, по наследству или иным путем, – говорит директор службы юридической помощи «Центр по защите прав» Алексей Мотылев. – Проверить, не находится ли квартира под каким-нибудь запретом (в залоге, аресте), нет ли запрета на совершение регистрационных действий. Это можно сделать, заказав справку из ЕГРП». Также не повредит поинтересоваться о семейном положении владельца недвижимости. Если хозяин квартиры состоит в браке, не обойтись без получения согласия на совершение сделки у его супруга или супруги.

В Копейске будут судить двух женщин, которые под видом риелторов обманывали горожан, желавших купить или продать квартиры. Одна из фигуранток дела входила в доверие к людям, обещала помощь в подборе квартиры и брала деньги с покупателя на хранение. Вторая посредница получала задаток несколько раз за одну и ту же квартиру без оформления документов. Подробности читайте на сайте Сhelyabinsk.ru.

«Может быть ситуация, когда собственником квартиры является супруга/супруг умершего. У того в свою очередь есть дети и родители, – продолжает правозащитник. – Если квартира была приобретена в браке, необходимо также получить согласие на продажу жилья у родственников умершего».

Что же касается риелторов, то специалисты советуют не слишком уповать на честное слово таких посредников. По словам Александра Мотылева, при составлении предварительного договора купли-продажи или просто при передаче аванса необходимо убедиться, что договор заключается с владельцем квартиры, а не с риелтором, потому что последний не имеет полномочий на составление договора и получение денег. Нередко оказывается, что собственник ничего не знает о получении риелтором задатка. «К нам примерно раз в полмесяца обращаются с просьбами помочь разобраться в ситуации, когда риелтору передали задаток за сделку, а он либо пропал, либо владелец не знал, что тот договаривался с покупателями, и сам продал квартиру, либо заключил договор с другим лицом», – добавляет эксперт.

«Мы не раз наблюдали случаи, когда граждане обращаются за помощь в риелторские компании, платят большие суммы денег, а в итоге не «выходят» на ипотечную сделку и не могут купить желаемую квартиру, – рассказывает заместитель гендиректора по экономике ОАО Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Лариса Гусак. – Такие ситуации возникают, если агент по недвижимости не имеет должной квалификации. Опыт работы ЮУ КЖСИ показал, что зачастую необходимости в риелторском сопровождении нет. Многие застройщики и агентства недвижимости, реализующие их объекты, сами успешно справляются с этой задачей. Специалисты помогают не только взять новое жилье на «первичке», но и, например, совершить цепочку сделок с продажей предыдущей квартиры или дома».

Эксперт также подтверждает: на глаз компетентность риелтора определить невозможно. Поэтому первое, что нужно сделать, – это заключить договор, где будут четко прописаны все обязанности и ответственность риелтора, а также стоимость оказываемых услуг. Также при расчете с риелтором желательно получить платежный документ (чек, квитанция, расписка и другое).

Нечистые на руку маклеры нередко заманивают покупателей дешевой и гарантированной ипотекой. Эксперты призывают не переплачивать за те услуги, которые можно получить с минимальными рисками напрямую, без посредников. «Так, в ЮУ КЖСИ мы обязательно проверим документы по предмету залога, – добавляет Лариса Гусак. – Перед сделкой приглашается продавец жилого помещения с паспортом и оригиналами документов на квартиру. Проверяется стоимость предмета залога, чтобы не было завышения или сильного занижения цены. Сотрудник корпорации перед сделкой выезжает на место нахождения предмета залога. Если же есть необходимость, то выставляется требование о страхования титула. Такой порядок работы защищает потенциальных покупателей от возможных махинаций со стороны недобросовестных посредников».