Жилье: как сделать из неликвида конфетку

Мода на недвижимость все время меняется. И то, что было популярно еще вчера, сегодня забыто и не пользуется спросом. Неликвидного жилья становится все больше, собственники ломают голову, как бы с большей выгодой избавиться от него. Можно ли реанимировать неликвид и как это сделать, выяснял сайт DomChel.ru.

Еще какие-то полвека назад те же сталинки считались элитным жильем. Большие потолки и окна как будто бы подтверждали статус недвижимости и ее собственников. Да что там, напряженка с жильем в свое время делала и хрущевки с брежневками лакомым кусочком. Однако времена меняются, и на смену серым безликим зданиям приходит все более комфортабельное жилье, да и доходы населения, как правило, растут, а значит, многие рассчитывают на более удобные и привлекательные дома. Неудивительно, что серийные панельки уходят в прошлое, а сталинки сейчас в цене, пожалуй, только у любителей антиквариата.

Конечно, такие прогнозы не добавляют оптимизма собственникам неликвидного жилья, которые, возможно, тоже не прочь пожить в новой квартире бизнес-класса. Вот только реализовать старые метры оказывается не так-то просто. Например, рекламная цена квадратного метра в сталинках в августе упала до 39,4 тыс. рублей. Эксперты советуют вычесть из этой цифры еще 10-20 процентов, и тогда получится реальная рыночная цена.

Тот факт, что сталинки потеряли былую ценность, подтверждает и руководитель компании «Дан-Инвест» Валентин Корытный. В первую очередь, это касается домов, расположенных в центре города. «В 50–60-е года эта категория жилья действительно приравнивалась к элитной. Многим нравились квартиры с высокими потолками, к тому же, находящиеся в самом выгодном месте Челябинска, – говорит эксперт. – Но в 2000-х годах, во время массовой застройки города, сталинки начали терять свои позиции. У потребителя появился выбор не менее качественных, а главное, новых квартир».

Сегодня сталинки в центре Челябинска – пожалуй, одна из самых неоднозначных категорий жилья. С одной стороны, дома далеко не новые, слабо оснащенные парковочными местами и качественной придомовой территорией. А с другой – престижность месторасположения не потерялась. Тем не менее цена на такую недвижимость даже в центре города не растет, а, наоборот, падает. Что уж говорить о сталинках на окраинах Челябинска. «Все лето пытаюсь продать свою квартиру в Ленинском районе, – жалуется челябинец Семен. – Мало того, что доставшаяся от родителей квартира в сталинке находится почти на границе с Копейском, так еще и на первом этаже.

По привычке сначала я загнул цену, ведь раньше сталинки были в цене. А что? Просторная, с высокими окнами и потолками – такой конструкции любая новостройка позавидует. Да только оказалось, что сейчас все эти потолки никому не нужны. Для людей гораздо важнее комфорт, а у нас даже регулярного горячего водоснабжения нет. В общем, цену я скинул, но желающих почему-то больше не стало».

В РК «Служба недвижимости» соглашаются, что продать неликвидное жилье сегодня сложнее. «Старые дома – двух-трехэтажные и ветхие – менее привлекательны, – рассказал директор по развитию компании Денис Стукалов. – А спросом пользуется то, что оправдывает ожидания. То есть если мы планируем потратить на квартиру 1,5 млн рублей, то, вероятнее, мы выберем хрущевку в хорошем состоянии, в хорошем доме, желательно не на первом этаже. Если нужен большой ремонт, объект проиграет в цене. Хотя и это спорный вопрос.

Сталинки и хрущевки – это сегмент очень дешевого жилья. Его покупают в крайнем случае, когда денег совсем не хватает. Сегодня за те же 1,5 миллиона можно купить полуторку в новостройке. Их чаще и выбирают люди, не привязанные к конкретному месту, к центру, например. А вообще, что нужно сделать, чтобы купили старенький москвич 87-го года выпуска? Даже если очень скинуть цену, нереально будет его продать». По наблюдениям эксперта, к неликвидному жилью в Челябинске относятся также чрезмерно большие квартиры и недвижимость вблизи промзон.

Может, стоит изменить подход к проблеме и задуматься о другом использовании неликвида? Мы выделили несколько способов это сделать.

Отметим, что сдача жилья в аренду – наиболее простой способ получения дохода с неликвидной недвижимости. В этом плане не отстают и хрущевки. Однокомнатные квартиры в них особенно ценятся на рынке аренды. И в первую очередь это связано с низкой ставкой. Именно поэтому сдаваемые хрущевки редко пустуют. А вот те же квартиры улучшенной планировки или элитку сдать куда сложнее. Ведь арендатор, как правило, не слишком прихотлив. Во многом потому, что каждая прихоть выльется в охапку целковых. А вот в сдаче в аренду всегда востребованных хрущевок есть немало плюсов. Например, чем это не ежемесячный дополнительный доход, например, прибавка к пенсии?

«Сегодня замечена тенденция, что люди покупают хрущевки с целью создания «личного пенсионного фонда» – а именно сдавать квартиру в аренду долгие годы, получая стабильный доход в качестве прибавки к наступающей пенсии, – рассказал одному из сайтов генеральный директор АН «Интеллект», партнер Корпорации риелторов Дмитрий Филиппов. – Эти покупатели, прежде всего, ценят надежность, что не является преимуществом новостроек». Часто хрущевки приобретаются людьми на различные жилищные сертификаты, при ограниченном бюджете на покупку. В результате при относительно небольших инвестициях приобретается жилье, которое приносит ежемесячный доход в виде арендной платы и достаточно быстро окупается. Так стоит ли отказываться от такого неликвида?

«Можно, например, предложить владельцам квартир в «сталинских» домах притормозить с продажей, сделать качественный ремонт и сдавать помещение в аренду, – рассуждает Валентин Корытный. – В центре города, конечно, это сделать проще. Спрос на аренду качественных помещений там есть всегда, и в данной ситуации на рынке недвижимости стоит задуматься именно над популярной арендой, нежели над продажей сталинки с серьезным дисконтом».

Впрочем, иногда выгоден и другой способ «реанимации» неликвида – перевод помещения из жилого в нежилое. И если квартира на первом этаже – это не особо комфортное жилье, то нежилое помещение – вполне достойный товар. Эксперты отмечают, что такие квартиры имеют особую ликвидность. Их можно сдавать по более выгодной цене в аренду малому бизнесу в качестве ателье, парикмахерских, небольших магазинов и прочего. Однако прежде, чем пойти на этот шаг, необходимо оценить местоположение дома, ведь далеко не все дома находятся в людных местах. Лучше всего, если это будет густонаселенный район, с активным пешеходным трафиком.

Если все сошлось, даже самые невостребованные трехкомнатные хрущевки могут приносить неплохой доход своим владельцам. «Первоэтажные» магазинчики в этом случае вполне могут стать любимым пунктом приобретения местными хлеба и предметов гигиены. Достаточно взглянуть на новостройки, в полной мере оценившие плюсы сдачи первых этажей в аренду, – и застройщики довольны, и жильцам удобно.

Ну а если предпринимательская жилка в вас не сильна, и развивать ее у вас нет ни времени, ни интереса, можно просто обменять, а, точнее, продать свою неликвидную квартиру и на вырученные деньги купить новую. Но тут, возможно, придется доплатить. В расчет нужно брать месторасположение продаваемой и приобретаемой недвижимости.

Также вполне вероятно, что на вырученные от продажи жилья в центре города деньги вы сможете позволить себе неплохую квартиру, скажем, в промышленном районе и даже еще сэкономите при этом. А также не лишне будет приглядеться к особенностям регионального рынка. Так, если по России в целом наблюдается удорожание вторички, то Челябинск является, скорее, исключением из правил – у нас вторичка периодически «проседает». Также хорошо было бы посмотреть, что еще из недвижимости есть у вас в собственности. Потому что схема обмена больше подходит людям, у которых уже есть жилье. Но есть здесь возможности и для людей с ограниченными финансами. Сегодня на рынке существует программа trade-in, когда по взаимозачету зачисляется стоимость имеющегося жилья для покупки нового.

Если неликвидное жилье стало таковым по причине своего состояния, то можно попробовать дождаться его сноса. После чего, весьма вероятно, вам выдадут новое жилье. Уже сейчас многие дома старых серий сносятся. По различным программам сноса ветхого жилья в городах владельцам квартир власти предоставляют новое жилье в соответствии с санитарными нормами.

Следует помнить, что если квартира в собственности, то вы получите равнозначную по площади квартиру. Если вы проживаете по договору социального найма, то размер нового жилища будет определен, исходя из норматива 18 кв. м на человека. Это пассивный вариант ожидания, когда неликвидная недвижимость сама по себе превратится в ликвид. Однако пользуются им, в основном, те, чье материальное положение не позволяет в ближайшем будущем решить квартирный вопрос самостоятельно. Кроме этого, это выгодно и тем, кто не испытывает острых жилищных проблем, проживая на территории супруга или родственников.

Так что и у старого жилья есть вторая жизнь, нужно только взвесить все за и против.