Защита дольщика разорит строителя?

Закон об обязательном страховании застройщиков может не только взвинтить цены на жилье, но и негативно сказаться на строительном рынке. Возможное увеличение затрат застройщика составит от четырех до 10%. Вероятнее всего, эта сумма будет переложена в себестоимость строительства. Пока компании ищут приемлемые для себя способы страхования, эксперты высказывают опасения – не ответят ли строители за грехи аферистов финансовым крахом? Как будет работать новая схема, выяснял сайт DomChel.ru.

С 2014 года в силу вступил закон о страховании ответственности застройщиков перед дольщиками. Если нет страховки, то застройщик не может регистрировать договоры долевого участия и привлекать деньги дольщиков. Чтобы Росреестр дал добро на регистрацию долевки, застройщикам предложили три варианта действий. Первый – оформить страховку в страховой компании. Второй – получить банковскую гарантию. И, наконец, третий – вступить в Общество взаимного страхования. По мнению законодателей, так можно уберечь страну от обманутых дольщиков. Ведь в случае банкротства строительной фирмы у дольщиков будет больше шансов получить компенсацию.

«В какой-то степени Общество взаимного страхования – это аналог Агентства по страхованию вкладов, – считает руководитель рабочей группы «Единой России» по защите прав вкладчиков и дольщиков Александр Хинштейн. – Разница лишь в том, что АСВ выплачивает возмещение вкладчикам разорившихся банков за государственный счет, а ОВС – будет делать это за счет других застройщиков».

В России сегодня насчитывается 80 тысяч обманутых дольщиков, долг перед которыми превышает 40 млрд рублей. В Челябинской области остается 230 участников долевого строительства, не дождавшихся своего жилья.

Интересно, что закон об обязательном страховании не запрещает продавать в долевку объекты, уже поставленные на госрегистрацию. И по прогнозам, в области этой недвижимости хватит на первые месяцы нового года. А вот что ждет застройщиков потом – остается загадкой. Пока ни один из челябинских застройщиков не в состоянии строить объекты целиком на собственные средства и продавать их уже готовыми. А между тем в Росреестре уже отказывают в регистрации незастрахованных объектов. Как сообщили в Управлении Росреестра области, на сегодня в Челябинске приостановлена регистрация дома, возводимого некрупным застройщиком – объект еще не застрахован.

Тем временем 23 января в Заксобрании области прошло заседании специальной комиссии по вопросу страхования застройщиков. Об его результатах рассказал гендиректор СРО «Союз строителей Южного Урала и Сибири» Юрий Десятков. «Из высказанных мнений на заседании ясно, что банки готовы рассматривать страхование застройщиков в индивидуальном порядке, на условиях – от одного до четырех процентов от суммы, на которую нужно застраховать весь дом, в зависимости от финансового положения застройщика, – сообщил собеседник. – Также обсуждались оплата натурально-материальными ценностями, под залог имущества, например строительных кранов, офисов. Но это сомнительный вариант: набрать имущества на миллионы сложно. Страховые компании также не вырабатывают свои правила, общего подхода ко всем застройщикам не будет. Пока согласились участвовать в этом только Военно-страховая компания и «Промсвязьбанк»».

Юрий Десятков уточнил, что единственное в России Общество взаимного страхования, которое находится в Москве, готово принять в свои круги застройщиков по ставке 1,65 процентов от стоимости объекта. Сейчас в Обществе числятся 50 организаций из 17 регионов страны. «Этого мало, учитывая, что в России тысячи застройщиков, – продолжает спикер. – Проблема еще в географическом расположении общества, которое находится в Москве при Минрегионе. С одной стороны, то, что общество одно-единственное и возникнуть другого не может по существующему законодательству, это хорошо. Когда все в одних руках, легче контролировать. Но с другой стороны, взаимное страхование должно быть до конца взаимным, то есть каждый застройщик должен знать подробно обо всех участниках данного общества. На большой территории России это сделать невозможно. Поэтому есть ощущение, что создать единый центр взаимного доверия вряд ли получится».

В 2014 году Общество взаимного страхования намерено застраховать жилья на 100 млрд рублей.

Тем не менее страховые компании и банки уже «разворачивают» застройщиков в направлении к Обществу. «Для страховых компаний уставный капитал компании-застройщика должен быть не менее 120 миллионов рублей, а собственные средства – не менее 400 миллионов рублей, – комментирует замдиректора Челябинского филиала ОАО «СОГАЗ» Татьяна Хасанова. – Страховой случай наступает, если вдруг компания-застройщик по какой-либо из причин не сможет выполнить обязательства перед дольщиком: после оформления необходимых документов, предполагается, что несостоявшийся владелец недвижимости в новостройке сможет вернуть свои деньги. Однако в части страхования не все так просто. Дело в том, что страховщики практически не имеют возможности в полной мере оценить и проконтролировать риски застройщиков в отношении дольщиков. По этим же причинам сложно спрогнозировать вероятность наступления страхового случая и высчитать страховой тариф. Поэтому многие специалисты, в том числе и сами застройщики, сходятся во мнении, что наиболее популярной формой обеспечения обязательств перед дольщиками станет вступление представителей строительной отрасли в общество взаимного страхования. За состоящего в таком обществе застройщика солидарную материальную ответственность несут все остальные входящие в него компании. А при принятии в свои ряды нового члена, застройщики, которые, как никто, хорошо знают свой рынок, смогут реально оценить каждого девелопера и отсеять недобросовестных».

Однако для самих застройщиков вступление в Общество взаимного страхования – крайний случай. «Закон не позволяет создавать региональные общества, но закрывать своими деньгами всех застройщиков страны мне не хочется, – высказал мнение директор СК «Артель-С» Николай Янов. – Я рассматриваю это для себя как крайний вариант, не исключено, что придется строить либо на свои деньги, либо привлекать заемные средства. Но будем надеяться, что удастся добиться создания регионального Общества взаимного страхования».

«Понимаю, почему в России не стали создаваться в массовом порядке общества взаимного страхования, у них тоже не очень понятный механизм, – сообщал ранее на пресс-конференции финансовый директор ООО «Легион» Иван Клушин. – К примеру, предлагается высокий входной билет – 500 тыс. рублей, и дальше необходимо отчислять 1,6% с каждого договора долевого участия. А если кто-то из членов общества прогорит, всем опять придется дополнительно скидываться. Не исключено, что мы вовсе откажемся от продажи квартир на этапе строительства, а будем реализовывать только готовые объекты».

«Застройщики здесь ни при чем, – высказал мнение по поводу сложившейся ситуации замглавы администрации Челябинска по градостроительным вопросам Дмитрий Градобоев. – Те дома, которые входят в строительство в 2014 году и не имели договоры долевого участия, обязаны быть застрахованы. Проблема в том, что сегодня страховые компании города такие риски на себя не берут. Застройщики пытались выходить в Москву и попробовать застраховать риски там, но стоимость одной сделки выходит 400 тысяч рублей с объекта. Это дороговато и будет закладываться в стоимость квадратного метра. Пока проблемы острой нет, потому что новый закон касается домов, которые начинают строиться в этом году. Львиная масса домов в Челябинске – это переходящие с прошлых лет объекты, но все-таки это проблема общегосударственная».

Игроки рынка не уверены, что предложенная законодателем схема поможет защитить дольщиков. «Целую отрасль приравняли к мошенникам, – негодует директор ООО «Альянс строителей Урала» Станислав Садовников. – Застройщикам, грубо говоря, предложили строить на собственные средства. Но проблема строителей в том, что у них нет таких оборотных средств. Если одна панелька стоит 200–300 миллионов рублей, где компании взять такие деньги? Закон драконовский. В результате с рынка уйдет половина застройщиков, которых не примут в Общество взаимного страхования. Другая половина взвинтит цены на жилье. К защите интересов дольщиков и качеству стройки закон не имеет никакого отношения. Страховые компании уже 10 лет отказывают в страховании жилищного строительства. И банки не дают кредиты. Сейчас пытаются организовать искусственный обвал рынка, как в 2009 году. Долевой договор будет уничтожен, упадет предложение квадратного метра, цены вырастут, и люди будут меньше покупать. Главное в законе – отказ государства участвовать в достраивании брошенных объектов. Мы можем получить эффект неразорвавшейся бомбы. Если сейчас застройщики допродают жилье, где уже были дольщики, а новые объекты не регистрируются, то что будет сдаваться в 2014–2015 годах? Как говорится, чтобы ребенок через семь лет пошел в школу, нужно, чтобы он уже сегодня родился. Будет большой «привет» всем планам по вводу жилья».

Застройщики рассказали сайту, что в городе будет создана специальная комиссия, которая подробнее рассмотрит вопрос страхования объектов. Сайт DomChel.ru будет следить за развитием событий.