Жилье ждет покупателей

Челябинцам все сложнее продать свою вторичку. По этой причине в последнее время разваливаются целые цепочки сделок. Как не допустить этого? Реально ли взять ипотеку? И стоит ли ждать дальнейшего снижения цен? На эти и другие вопросы ответили эксперты рынка недвижимости на совместном круглом столе, организованном сайтами DomChel.ru и Chelfin.

Эксперты констатируют: бум на строительном рынке Челябинска в сочетании с кризисным падением потребительского спроса спровоцировал переизбыток предложения. Проще говоря, объявлений о продаже квартир намного больше, чем желающих купить заветные квадраты. И если программы господдержки ипотечного кредитования еще хоть как-то стимулируют новостройку, то с продажей вторички дело обстоит совсем грустно. По словам руководителя АН «Мега» Александра Шерстобоева, особенно плохо находят своего покупателя квартиры в старом жилфонде: брежневках, хрущевках, полнометражках. «Дисконт на них составляет до 30%», – уточняет спикер. Кстати, высокостатусное жилье тоже заметно подешевело.

«Мы понимаем, что продажи в новостройках стоят, потому что не продается вторичка. Поэтому, как и во время предыдущего кризиса, запустили программу trade in, – говорит руководитель отдела вторичной недвижимости и ипотечного кредитования АН «Риэлт Стройком» Анна Шипина. – Здесь все, как с автомобильным trade in: вы приходите со своим старым объектом, а уходите с новым. Наше агентство сотрудничает с 9 застройщиками города, которые возводят объекты на любой кошелек. Мы помогаем продать вторичку, даже если это комната, и подобрать более просторный объект в новостройке».

Как говорят представители банков, сегодня одобрение получают до 80% заявок на ипотечный кредит. Причем, по данным банка «Челябинский ВТБ24», сделки со вторичкой занимают 52% от общего объема. Для сравнения: год назад процент покупателя вторички доходил до 70%. Многих заемщиков продолжают отпугивать ставки по ипотеке: «бэушным» квартирам тут сложно конкурировать с новостройками, где и цена зачастую ниже, и состояние лучше, и ставки по ипотеке меньше.

«Но я бы рекомендовала оценивать прежде всего размер ежемесячных платежей, а не искать самую низкую ставку по кредиту, – комментирует директор по управлению офисными продажами Челябинской территориальной дирекции розничного бизнеса ОАО «УРАЛСИБ» Вероника Васильева. – Бывает, что процентная ставка в 13% дает дает больший аннуитетный платеж, чем процентная ставка в 15%. Кстати, при высоком первоначальном взносе ставка по ипотеке на вторичную квартиру может быть нами снижена и до 13,4% годовых».

Таким образом, с помощью ипотеки сегодня можно провести выгодную сделку. Тем более что лето традиционно является «тихим» временем для рынка, что оптимально для покупателя. «Совсем недавно банк одобрил нашим клиентам ипотеку на вторичку под 14,5% годовых и первоначальным взносом в 30%, – приводит пример руководитель департамента вторичной недвижимости “IBC-Недвижимость” Ольга Никитина. – Согласие банка получили в течение недели и в итоге смогли продать двухкомнатную хрущевку и переселить семью в отличную комфортную четырехкомнатную квартиру на северо-западе».

В целом большинство банков берет за основу ипотечные программы АИЖК. Чтобы понравиться банкам, нужно, как и раньше, подтвердить свою финансовую состоятельность, показать белую зарплату (за серые доходы банки повышают процентную ставку) и т.д. Но есть случаи отказов даже для тех, кто имеет безупречную кредитную историю. Как поясняют представители банков, это может быть связано с неуплаченными налогами или арестом на активы, поэтому рекомендуется проверить все непогашенные платежи перед подачей заявки на кредит.

Впрочем, взять ипотеку – это еще половина дела. Ведь если собственная квартира не продается, одобрение на кредит попросту пропадет. Банки дают 2-3 месяца на то, чтобы выйти на сделку, и заодно призывают не заниматься самостоятельной продажей имеющегося жилья. Тем более что работа с риелтором в кризис может быть не только быстрой, но и выгодной.

«Мы сотрудничаем с крупными банками, и это позволяет дать нашим клиентам преференции в виде снижения ставок на ипотеку, – говорит директор «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Ирина Сухорукова. – Например, недавно мы подписали сотрудничество с банком «Открытие» и готовы помочь с кредитом на вторичную недвижимость по ставке 12,25%. Другие крупные банки точно так же дают нам преференции в виде снижения ставки от 0,25 до 0,5 процентных пункта. Удобно и то, что офисы «Миэль» есть во многих городах России. Если человеку нужно переехать, то ему достаточно обратиться к нам и не искать риелторов в других городах нашей сети».

«Поскольку риелтор владеет большим объемом информации по рынку, он помогает выгодно и безопасно продать старую и купить новую квартиру, – добавляет руководитель направления готового жилья АН «Компаньон» Елена Головкова. – На время лета мы запустили акцию: продажа объекта за 50 тысяч рублей и услуга по подбору – за 30 тысяч рублей. Это беспрецедентная акция, и пока еще можно ею воспользоваться. К нам также вернулись обменные операции: мы стыкуем продавцов разной недвижимости так, чтобы каждый из них получил желаемое жилье. Все это с минимальным привлечением кредитных средств».

«Порядка 40% ипотечных сделок у нас происходит с участием риелторов, – рассказывает управляющий директор по ипотеке РОО «Челябинский» ВТБ24 Ольга Щербакова. –Для постоянных партнеров банка в июле запущена программа преференций. У клиентов наших партнеров есть возможность получить выгоду дважды: и от риелторов, и от банка в виде понижения процентной ставки. Челябинцам сейчас нужно ловить момент низких цен».

Чего не советуют специалисты, так это ждать «дна» цен или же уповать на скорейший их рост. Ожидание в большинстве случаев приводит к потере средств: выгоду съедают инфляция, колебание курса рубля и другие экономические факторы.

Самая главная ошибка, которую только может допустить продавец жилья, – это неверно выставленная цена. Из-за нее объект может простаивать даже годами. «Мы пытаемся продать свой домик с участком за городом уже второй год, – рассказала читательница сайта Валентина. – Дом хороший, отец строил для своего сына на совесть, не экономил. Пришло время – мы решили продать объект и распределить доход между двумя детьми. Первые полгода звонки шли, но все срывалось. Находился покупатель, шел за ипотекой – и не получал на нее одобрение, и так было трижды. Вторые полгода мы продолжали надеяться на лучшее, но звонков почти не стало. В итоге все равно обратились к риелторам».

Если продавец все же рискнул отправиться в свободное плавание по рынку недвижимости, то вот несколько рекомендаций, которые помогут упростить сделку:

• подготовить квартиру к продаже: навести порядок, убрать все личные вещи (иконы, сувениры, детские игрушки, белье, домашних питомцев и т. д.). Возможно, потребуется навести порядок и в подъезде;

• перед размещением объявлений в открытых источниках сделать качественные фотографии объекта;

• промониторить рынок. Не стоит выставлять ту же цену на квартиру, что и продавец в соседнем подъезде. Постарайтесь узнать, каков диапазон торга на схожие с вашим объекты;

• выставьте конкурентоспособную цену. Сейчас, когда рынок просто болен перенасыщением предложений, это обязательное условие;

• если необходим кредит, заранее проконсультируйтесь в банках о ваших шансах на ипотеку;

• составьте план показа квартиры. Презентация должна быть максимально четкой, понятной и отражать выгодные стороны объекта;

• оцените риски. Арест на объект, неправильно переданный аванс за квартиру, некорректно оформленные документы – подводных камней в деле купли-продажи жилья много. Поэтому помощь квалифицированного юриста вам наверняка пригодится.

Как продать жилье быстрее, где найти свежие объявления продавцов вторички и актуальные предложения от банков – смотрите в сюжете 74.ru.