Земля в центре Челябинска – за рубль

В центре Челябинска нашли земельный участок, который стоит всего один рубль. Правда, речь идет о кадастровой стоимости этой земли, которая находится под одним из офисных зданий. В общей сложности, в областном центре насчитали порядка 40 подобных объектов. Почему цена оказалась такой низкой, разъяснили в Минимущества и природных ресурсов Челябинской области.

В Челябинске сегодня есть несколько земельных участков, прилегающих к нежилым зданиям, кадастровая стоимость которых не превышает одного рубля. Они оценены как участки улиц, площадей, аллей и бульваров. Однако на деле эта земля находится в аренде у юридических лиц, которые используют ее по своему усмотрению, оплачивая при этом копеечную арендную плату. Один из таких участков находится в самом центре города – около Кировки.

По словам начальника управления земельных отношений КУИЗО Челябинска Виталия Слепышева, этот земельный участок, прилегающий к нежилому зданию, по улице Кирова площадью 437 квадратных метров предоставлен на праве аренды юрлицу: «На сегодняшний день он имеет кадастровую оценку в один рубль. Соответственно, арендные платежи в год составляют порядка трех копеек. Такая низкая цена рассчитывалась в соответствии с действующей методикой. Для участка применялась оценка как для земель общего пользования».

Из-за того, что кадастровая стоимость земли подчас оказывается сильно заниженной, город не получает в бюджет колоссальные суммы. Всего в Челябинске насчитывается около 40 объектов, где кадастровая стоимость земли также оценена в рубль. При этом потери городского бюджета только от арендной платы за такую землю составляют около 7 миллионов рублей в год – и это только по Челябинску.

Однако вскоре владельцам земли с низкой кадастровой стоимостью придется платить заметно большие налоги, а арендаторам – арендные платежи. В 2015 году Минимущества и природных ресурсов Челябинской области проводит государственную кадастровую оценку земель населенных пунктов. При проведении этой процедуры применяются методы массовой оценки. Поэтому стоимость рассчитывается не по конкретному участку, а по группе похожих объектов. Например, это могут быть участки, предназначенные для многоэтажной жилой застройки, участки для объектов торговли, административных и офисных зданий – всего 17 групп. В итоге удельный показатель кадастровой стоимости для каждой группы в каждом из муниципалитетов будет разным. Сегодня в государственный кадастровый реестр включено порядка 970 тысяч земельных участков Челябинской области.

Порядок, цели и задачи кадастровой оценки земли определены в «Правилах проведения государственной кадастровой оценки» (ПП РФ № 316 от 08 апреля 2000 года). Весь комплекс работ выполняется только лицензированными оценщиками и позволяет оптимизировать вопросы государственного оборота земель и совершения сделок с земельными участками. Стоимость земли, указанная в документе, является объективной стоимостью для начисления налога на недвижимость физических и юридических лиц.

«Переоценка земельных участков Челябинской области регламентирована законом об оценочной деятельности, – объясняет замдиректора Центра оценки и землеустройства по Уральскому и Приволжскому Федеральным округам Александр Штейников. – Период проведения кадастровой оценки – не реже одного раза в пять лет. Последний тур кадастровой оценки был проведен в 2010 году. За эти пять лет в городах области произошли инфраструктурные изменения. Меняется территория, меняется рынок недвижимости, что и отражается на рыночной, а соответственно, и на кадастровой стоимости. Кроме того, дополнительно в регионе на учет были поставлены 140 тысяч земельных участков».

Спикер также подчеркнул, что кадастровая стоимость определяется для целей налогообложения, она влияет на величину земельного налога и размер арендной платы. При этом кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. «В таких крупных городах области, как Челябинск, Магнитогорск, Миасс, Копейск и других уровень рынка недвижимости достаточно развит. Поэтому и изменения кадастровой стоимости земельных участков там могут быть существенными», – добавил Александр Штейников.

В этом туре кадастровой оценки такие участки были оценены в соответствии с видами разрешенного использования. Например, непосредственно для использования зданий. По прогнозам, это позволит сохранить доходную часть городского бюджета от арендной платы за землю и земельного налога.

Результаты кадастровой оценки, которую провели в этом году, начнут применять для начисления земельного налога и расчета арендной платы уже с 2016 года. Напомним, что земельный налог является местным и полностью зачисляется в муниципальные бюджеты. Эти средства направляются на ремонт дорог, благоустройство и другие нужды города.

Оценщики уже подготовили проект отчета об определении кадастровой стоимости. До 28 сентября он размещен на сайте Росреестра. Каждый гражданин или юрлицо имеет право с ним ознакомиться и направить свои замечания. Оспаривание кадастровой оценки будет возможно лишь после утверждения данного отчета.

Прошли кадастровую переоценку и крупные земельные участки, отданные под жилую застройку. Так, за последние пять лет на улице Бейвеля в Челябинске на месте пустыря вырос целый микрорайон. На участке площадью около трех гектаров появились новостройки – несколько многоэтажек с торговыми помещениями и подземной автостоянкой. За это время к участку была проложена дорога, в микрорайоне построили детские сады. Повысилась и транспортная доступность участка – рядом появились остановочные комплексы.

«Все эти факторы повлияли на рыночную привлекательность земельного участка и на его кадастровую стоимость – говорит консультант отдела кадастрового учета земель Минимущества и природных ресурсов Челябинской области Мадина Лагунова. – В 2010 году кадастровая стоимость одного квадратного метра этого участка составляла около четырех тысяч рублей. По расчетам выполненным в текущем году она должна составить 5200 рублей за "квадрат". Стоимость увеличилась на 30 процентов».

Но не всегда после такой оценки кадастровая стоимость становится выше. Известны случаи, когда кадастровая стоимость объекта понизилась. Например, если на земельном участке был изменен вид разрешенного использования. Так, в жилом районе Чурилово по улице Зальцмана земельный участок был предназначен для строительства жилых домов с пристроенными магазинами продовольственных товаров, аптекой и кулинарией. В 2014 году орган кадастрового учета отнес его к землям «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». Поэтому его кадастровая стоимость составила свыше 74 миллионов рублей. В ходе кадастровой оценки, которая проводилась в 2015 году, данные по этому участку специалисты уточнили и исправили. В итоге его кадастровая стоимость рассчитана иначе – как для земельного участка, предназначенного для размещения домов многоэтажной застройки. В результате эта стоимость снизилась до 72 миллионов 841 тысячи рублей.