Кризис «перестраивает» офисы под жилье

Кризис заставляет девелоперов переделывать коммерческую недвижимость в жилые комплексы. Тенденция отмечается во многих крупных городах, где простаивают торговые и офисные площади. На рынке коммерческой недвижимости Челябинска эксперты тоже видят значительный рост вакантных офисных площадей. Однако переделку офисов в апартаменты для нашего региона они считают не эффективной.

Рынок офисных площадей сегодня во многих мегаполисах перегружен предложениями. Арендные ставки продолжают падать, а вакантность торговых и офисных помещений растет. Девелоперы не спешат выводить на рынок новые объекты, а стараются реализовать уже имеющиеся площади. Все чаще они решают отправить пустующие коммерческие площади на рынок жилой недвижимости.

Но к строительству жилых домов сегодня есть ряд жестких требований. Из-за этого застройщики ограничиваются лишь перепрофилированием офисов в апартаменты. Такие помещения относятся к нежилому фонду, но используются для проживания. В отличие от квартир, в таком формате жилья не нужно блюсти особых правил по инсоляции, шумоизоляции, вентиляции и прочих норм СанПиН. По словам столичных участников рынка, все больше собственников заказывают для своих бизнес-центров проект такой перепланировки. Чтобы получить из коммерческих метров апартаменты, большие помещения дробят, добавляя перегородки и санузлы с плитами.

В Москве сейчас активной переделкой в апартаменты занимается компания «Пионер» с брендом Yes (проект на Митинской улице). В апартаменты также перепрофилирован БЦ «Савеловский Сити» компании MR Group. Кроме того, жильцы появятся в «Парк плаза» на Ленинградском шоссе. Существенно уменьшена офисная часть в офисно-жилом комплексе «Садовые кварталы».

На рынке коммерческой недвижимости в столице Южного Урала складывается аналогичная ситуация. Количество вакантных коммерческих площадей, в частности, офисных, в Челябинске постоянно увеличивается, подтвердил руководитель «IBC-Недвижимость» Станислав Ахмедзянов: «Люди стали тратить меньше денег на товары и услуги. Конечно, это привело к проблемам в бизнесе, часть коммерсантов была вынуждена закрыться. В большинстве случаев арендные ставки на офисы снижаются. Правда, часть собственников продолжает держать их на максимальном уровне. Считаю такой подход недальновидным. Помещения найдут арендатора только при условии адекватной ставки и дисконта со стороны арендодателя».

Перепрофилирование пустующих офисов в апартаменты могло бы быть актуально для Челябинска. Но на практике девелоперу придется столкнуться с трудностями. Например, могут возникнуть сложности с получением разрешительной документации и последующим узакониванием перепланировки. Вся эта подготовка может занять до полутора лет. Не известно, будет ли это предложение актуально, или ситуация на рынке офисов выровняется и собственнику будет выгоднее оставить помещение с его прежним функционалом. Кроме того, большинство пустующих офисных площадей располагаются в старых зданиях. «Чаще всего они не имеют парковки, и в самом здании сделать перепланировку проблематично, – говорит руководитель АН «Компаньон-premium» Максим Фридман. – А в новых торговых комплексах, где есть и парковочные места и пространство для переделки, нет необходимости менять функционал помещения. Сегодня на ликвидных объектах и так есть арендатор».

Эксперты уверены: время перепрофилирования офисных площадей в апартаменты для Челябинска еще не пришло. «Не знаю конкретных случаев, когда челябинские офисы переделывались бы под апартаменты. В городе сегодня строят много домов, развит рынок аренды жилья, поэтому большой потребности в появлении апартаментов нет», – заключает Максим Фридман. «К сожалению, такой формат, как апартаменты, нашему городу практически не знаком, – соглашается Станислав Ахмедзянов. – Если такое жилье будет предлагаться по цене ниже рыночной, возможно, на него появится спрос и собственники офисов смогут получить выгоду».

Редевелопмент – это реконструкция отдельных объектов недвижимости, групп зданий (фабрик, заводов), районов или целых населенных пунктов с целью более эффективного их использования. По данным Минстроя РФ, больше всего перспективных промзон находится в Екатеринбурге: их насчитывается до 40%. В Москве перспективными для редевелопмента считают 16% промзон, а в Петербурге – всего 13%.

Сложности с поиском арендаторов и покупателей зачастую испытывают и промышленные предприятия. Собственники таких объектов не против дать им вторую жизнь и предложить застройщикам возвести там жилые комплексы. Идея редевелопмента вполне успешно реализуется в Москве, Екатеринбурге и других городах. По мнению челябинских участников рынка, это больше подходит для промышленного Челябинска, чем переход офисов в апартаменты. Правда, чаще всего промзоны осваиваются не под жилую застройку, а под торговые площади.

В качестве примеров успешного редевелопмента в Челябинске можно назвать здание бывшей ткацкой фабрики, где сейчас разместился ТРЦ «Фиеста»; завод «Калибр» стал одноименным торговым центром; часовой завод «Молния» превратился в ТРЦ «Куба»; завод «Строммашина» перестроен в ТРК «Горки»; Челябинская мебельная фабрика стала ТЦ «Мебель на Мебельной»; Челябинская табачная фабрика переделана под ночные клубы и рестораны. Исключением стал радиозавод «Полет», который превратился в жилой комплекс «Лесопарковый».

«Да, редевелопмент уже знаком челябинским инвесторам. Но там, где это уже можно было сделать, появились новые объекты. На сегодняшний день просто не вижу вариантов для застройки промзон. Если они появятся, это может быть интересно застройщикам, так как есть положительный опыт», – добавил Максим Фридман.