Ипотека с голландским душком

В жизни российских ипотечников появится новое понятие – «голландский аукцион». Именно через него планируется в будущем продавать залоговое имущество должников. Такой вариант торгов предполагает не только повышение стоимости лота, но и снижение. В российской практике впервые решили использовать голландский метод продаж. Челябинские банкиры эту идею оценили положительно. Они сходятся во мнении, что на «голландских торгах» реализация имущества будет проходить быстрее и по более реальным ценам, чем это делается сейчас

В закон «Об ипотеке» российские чиновники намерены ввести новое понятие – «голландский аукцион». 23 апреля 2010 года на пленарном заседании депутаты Государственной думы в первом чтении одобрили соответствующие поправки. В правительстве отмечают, что подобный метод ведения торгов абсолютно нов для российского законодательства.

«Голландский аукцион» предполагает игру на понижение. Цена объекта в ходе таких торгов может не только увеличиваться, но и снижаться. Изначально участникам аукциона предлагают приобрести лот по стартовой стоимости, равной рыночной цене объекта. При наличии нескольких заинтересованных претендентов цена будет расти. Если желающих заплатить начальную ставку не находится, аукционист предлагает понизить ее на один шаг. Понижение продолжается до тех пор, пока хотя бы один из участников торгов не согласится на предлагаемую цену. Отмечают, что цена не может опуститься ниже цены отсечения, прописанной в конкурсной документации.

Если после очередного понижения цены на лот заявляются несколько претендентов, цена объекта снова начинает расти, пока не останется один-единственный желающий приобрести объект. В любом случае победителем аукциона становится тот, кто предложит максимальную цену.

Депутаты также предлагают ввести упрощенный механизм регистрации сделок по заложенному имуществу: при реализации залогов во внесудебном порядке запись об ипотеке в ФРС погашается на основании заявления залогодержателя в течение трех дней. За принятие поправок проголосовали 372 депутата.

Член комитета по собственности Екатерина Семенова считает, что принятие законопроекта позволит снизить риски кредиторов. «Реализация заложенного имущества на торгах позволит обеспечить в короткие сроки продажу малоликвидного недвижимого имущества. Такая возможность облегчит получение кредитов субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе под залог помещений, выкупленных предпринимателями на внеконкурсной основе», – отметила Екатерина Семенова.

В комитете по собственности отметили также, что при доработке законопроекта ко второму чтению необходимо включить в него описание порядка и условий проведения аукционов со снижением начальной цены, поскольку в настоящее время законодательный механизм такого аукциона отсутствует. Все остальные замечания правового характера также могут быть устранены ко второму чтению, на концепцию законопроекта они не влияют.

Руководитель кредитно-кассового офиса ООО «Городской Ипотечный Банк» в Челябинске Оксана Обогрелова считает, что проблем с реализацией идеи в жизнь возникнуть не должно при условии отработки необходимых регламентов. По ее словам, такой метод ведения торгов способен определить реальную стоимость продажи предмета залога с учетом спроса на объект. «Для банков положительным моментом является повышенная вероятность реализации, что избавляет от принятия на баланс такого объекта, – комментирует банкир. – Для должников банка – это достаточно быстрый расчет по долгам. В таком случае не понадобится взыскание на другое имущество и зарплату должника».

Оксана Обогрелова добавляет, что ситуацию с долгами по ипотеке в городе тяжелой назвать нельзя. По ее словам, сейчас быстрее и выгоднее для должников происходит досудебная реализация предмета залога. Если заемщик, попавший в трудное финансовое положение, адекватен и сам делает активные шаги для продажи предмета ипотеки, то существенно экономит на судебных издержках, а также тратах при осуществлении исполнительного производства и при уплате процентов банку.

Начальник ОКДВСП ОАО «Уралпромбанк» Данила Филатов уверен, что сложившаяся сейчас практика реализации заложенного имущества не отвечает ни интересам кредиторов, ни должников, ни потенциальных покупателей.

«Имущество в рамках действующего исполнительного производства имеет либо завышенную цену и на торгах не реализуется. Соответственно, принимается на баланс кредитора, а затем реализуется им уже самостоятельно, что значительно увеличивает его издержки и сроки реализации, – поясняет свою позицию эксперт. – Либо имеет заниженную цену и реализуется ниже рыночной стоимости в ущерб интересам должника. К явным положительным моментам «голландского аукциона» можно отнести вариативность при проведении торгов. На заемщиков по ипотечным кредитам, это напрямую не повлияет, разве что позволит ускорить сроки реализации имущества должников».

Директор ООО «Кредитный Брокер» Игорь Семененко считает, что голландский аукцион будет выгоден только залогодержателям, так как позволяет реализовать недвижимость быстро, в то же время не ниже определенной суммы, хотя по сути определённая аукционом цена и есть рыночная цена на данный момент. «Вопрос только в том, чтобы возможность участия в аукционе обеспечивалась всем желающим и он был действительно честным, – уточняет Игорь Семененко. – Долги есть, и для многих должников единственным выходом является реализация недвижимости, проблема только в том, что недвижимость сильно подешевела по сравнению с 2007-2008 годами, а кредиты оформлялись с минимальными первоначальными взносами и на длительные сроки. При аннуитетных платежах за два-три года заемщики выплатили лишь небольшую сумму основного долга и погасить его остаток при продаже квартиры по нынешним ценам невозможно».

Марина Григорьева