Ипотека в новостройке: можно ли не платить «за воздух»?

Что делать ипотечнику, которому приходится выплачивать кредит за несуществующее жилье? В такой ситуации оказались многие: ипотека есть, а застройщик не только не начал возводить дом, но и готовится к банкротству. Нужно ли продолжать ежемесячно вносить платежи «за воздух», разбираемся вместе с экспертами сайта.

Первое, что приходит на ум закредитованному покупателю первички, – перестать гасить ипотеку. Ведь объекта обеспечения ипотеки – квартиры в непостроенном доме – в реальности не существует. А значит, банк не сможет обратить на объект взыскание.

Но на самом деле такая тактика является ошибочной и может привести покупателя к печальным последствиям. Ведь банк оценивал свои риски по кредитованию под залог строящегося жилья, но ошибся. Однако, в отличие от банка, который лишается лишь обеспечения, заемщик лишается и квартиры, которой, к тому же, просто нет. При этом никто не снимал с заемщика обязанности выплачивать кредит.

«Долг в любом случае придется отдавать, – говорит эксперт ОНФ Вячеслав Курилин. – Если будут просрочки, банк вправе обратиться в суд с требованием о взыскании долга. У суда просто нет оснований отказать банку. После принятого решения приставы будут это решение исполнять. Они будут в том числе вправе обращать взыскание на иное имущество (помимо прав требований на квартиру)».

За год число банкротящихся строительных компаний в России увеличилось втрое – с 22 до 61. На их балансе 385 недостроенных объектов, или 50,9 тысячи квартир. Такие данные предоставило Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) на основе сведений Единого реестра застройщиков и Единого федерального реестра сведений о банкротстве.

Собеседник отмечает, что подобные вопросы встречались и ранее, в 2005–2006 годах. Некоторые дома даже не начинали строиться. Люди даже забывали про кредиты, а спустя годы получали иски с огромными суммами. Некоторым удавалось сокращать требование в несколько раз, с учетом пропуска сроков исковой давности. Но «обнулить» долг все равно не получится.

«Даже в этой ситуации банк не в убытке, – комментирует адвокат Александр Щербинин. – Когда квартира, в том числе строящееся жилье, покупается с использованием кредита и передается в ипотеку (залог), то в случае непогашения ипотечного кредита банк имеет право предъявить два требования: о взыскании долга и об обращении взыскания на заложенное имущество. Если обратить взыскание не на что, то взыскание долга остается. Так что теоретически человек – заемщик квартиру не получает, а банку остается должен полторы – две стоимости квартиры (с учетом процентов). Кроме того, банки часто обязывают заемщиков страховаться на случай недостроя. Так что банк в этом случае получает страховку и остается этим весьма доволен».

Эксперты уверены: шлейфом подобных историй может стать рост числа банкротств физических лиц. Но практика уже показала, что этот процесс – дело небыстрое и весьма накладное. «Только официально нужно заплатить госпошлину 6 тыс. руб. и еще 25 тысяч (раньше 10) – вознаграждение финансовому управляющему. На практике сталкиваемся с тем, что управляющие требуют дополнительных доплат. В итоге банкротство может обойтись в 150-300 тысяч рублей. А есть ли у потенциального банкрота такие деньги – большой вопрос», – резюмирует Александр Щербинин.

«После ситуаций прошлых лет был введен механизм страхования ответственности застройщиков, однако он себя не оправдал, страховые компании так же банкротятся, –добавляет Вячеслав Курилин. – Считаю, что в целях недопущения подобных ситуаций в будущем необходимо создавать для застройщиков механизм, аналогичный АСВ (Агенство страхования вкладов), существующему в банковской системе. В этом случаи покупатели первички будут защищены».

Ольга Белова