Что покупают челябинцы за городом

Риелторы Челябинска столкнулись с серьезным дефицитом покупателей загородной недвижимости. Но при этом резко выросло число тех, кто хочет избавиться от соток или частных домов. Что все-таки удается продать и какую стоимость объекта эксперты считают адекватной — разбирался корреспондент N1.RU.

Новый строительный сезон в малоэтажной сфере огорчает всех: и застройщиков, и риелторов, и землевладельцев. Заветная мечта обзавестись собственным домом и разбить под окнами сад с грядками уже не манит жителей мегаполиса так сильно, как раньше. Статистика управления Росреестра по Челябинской области говорит сама за себя: в сравнении с прошлым годом число сделок с земельными участками сократилось на 22,5 %. Жители региона оформили около 73 тысяч сделок с землей. Это худший показатель за последние пять лет. Так, например, в прошлом году в области за аналогичный период провели 93,7 тысячи сделок.

Директор по маркетингу риелторской компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов говорит, что ситуация вполне закономерна. Ведь за последний год покупательная способность жителей региона не улучшилась, на предприятиях продолжаются сокращения сотрудников. Земля — покупка еще более ответственная, чем квартира. Вслед за сделкой придется начинать стройку и вести ее максимально быстрыми темпами, а денег у большинства на это попросту нет. Те же, кто когда-то прикупил землю впрок, но так и не развернул строительство, теперь выставили участки на продажу.

Но, кроме экономической, есть еще и другая причина перенасыщения рынка загородной недвижимости. Так, сразу несколько крупных агентств недвижимости не раз заявляли, что продолжается экомиграция жителей в Краснодарский край, Санкт-Петербург, Москву, Екатеринбург. Руководитель Центра недвижимости «Форум» Игорь Чернядьев констатирует, что многие решаются на переезд из-за экологической обстановки в Челябинске. Термин «НМУ» — «неблагоприятные метеоусловия» — теперь уже знает, пожалуй, каждый горожанин. Кроме клубов сизого дыма и едкого запаха, которые появляются в мегаполисе с завидной регулярностью, ситуацию подогревают новости о строительстве горно-обогатительного комбината от Русской медной компании. Предприятие планировали разместить как раз под Челябинском, под боком у нескольких недешевых коттеджных поселков.

Чьи шансы выше?

Руководитель регионального отдела жилой недвижимости компании «А1-Недвижимость» Наталья Ухарцева отмечает, что продать сотки все-таки можно, но они должны отвечать нескольким критериям. Во-первых, покупателям интересней всего участки в обжитых местах — западное направление рядом с Челябинском, поселки Лазурный, Непряхино, территория близ Кременкуля, район озера Еловое. Во-вторых, мало кто готов взять несколько гектаров под усадьбу. Чаще всего покупатели предпочитают брать для постоянного проживания 10 соток, причем находиться они должны на расстоянии до 20 километров от центра Челябинска. За участок такой площади с необходимой для жизни инфраструктурой — газом и электричеством — люди готовы заплатить около 1,5 миллионов рублей. Все, что не укладывается в эту цену, надолго останется невостребованным.

Построить в кредит

Те, кто решаются на покупку земли, разворачивают стройку либо на собственные деньги, либо предварительно продают что-то из имущества. Ипотеку на строительство либо покупку готового дома берут единицы.

«За весь прошлый год мы выдали на строительство частных домов около 100 млн рублей, а с начала этого года — уже порядка 47 млн рублей. Причем 60 % заемщиков строятся в Челябинске и Сосновском районе, — говорит начальник управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию Челябинского отделения Сбербанка Ирина Звонарева. — Так как сумму кредита можно брать не целиком, а осваивать траншами, то получается существенная экономия, если сравнивать с потребкредитами. Процентная ставка зависит от срока кредитования и других критериев и составляет 11,75–12,25 %. Можно оформить займ на срок до 30 лет, но обычно люди стараются погасить все досрочно».

В «Челябинвестбанке» подтверждают, что спрос на кредиты для строительства своего дома еще не сформировался.

«По нашим оценкам, он упал после 2014 года. Реальные доходы большинства населения снизились, и осилить такой высокозатратный проект, как строительство жилого дома, сейчас могут люди с доходом выше среднего. Доля кредитов на строительство жилого дома в общем объеме кредитов на недвижимость у нас незначительная, — уточняет начальник Управления розничного кредитования «Челябинвестбанка» Ирина Чебанюк. — У нас разработаны две программы, с помощью которых можно профинансировать строительство дачного и жилого дома. Если оформлять целевой ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости, то срок выплат составит до 25 лет, а базовая ставка — 11,5–11,75 % годовых».

На все готовенькое

Однако не все решаются на погружение в строительные процессы. Видимо, на это и рассчитывают продавцы готовых коттеджей, вилл и прочих загородных объектов. Президент Региональной гильдии риелторов «Южный Урал» Елена Головкова констатирует: цены на дома колеблются в диапазоне от 25 до 85 тысяч рублей за квадратный метр.

«Сделки проходят в разных ценовых сегментах, но сейчас покупатель особенно тщательно проверяет, насколько качество соответствует цене, — говорит эксперт. — На покупку обычно решаются люди 35–50 лет, у которых уже есть основное жилье, а доход, как правило, выше среднего».

Перед новым малоэтажным сезоном аналитики сайта N1.RU заметили, что цена на загородные дома за год заметно подросла — на целых 7,6 %. По мнению риелторов, это попытка владельцев окупить свои затраты на стройку и заложить в этикетную цену люфт для торга.

«Чаще всего вернуть вложения, закопанные в землю, невозможно. Покупатель не будет оценивать, сколько капель пота пролито в эту землю при строительстве дома и обустройстве участка, — считает Наталья Ухарцева. — Он будет сравнивать ваш объект с другими, а также с тем, во сколько обошлась бы ему стройка дома с нуля. Здесь цена имеет огромное значение, ведь если покупатель согласился на сделку, то он, скорее всего, получит не дом мечты, а некий компромисс. Ему придется каждый день мириться с тем, что в готовом коттедже не совсем та планировка, которую ему бы хотелось, не та отделка и так далее».

Другие опрошенные спикеры также подтверждают, что число выставленных на продажу объектов выросло в разы, а спрос на них упал как минимум вдвое. Сложнее всего продаются «дома 90-х» — с огромным метражом, каменными стенами, многоуровневыми потолками. А вот за «умные» дома из экологически чистых материалов, в особенности из основательного бревна-кругляка, готовы платить серьезные суммы. Искусно обработанное «живое» дерево — это сегодня роскошь, доступная далеко не всем.

«Если же говорить о недорогих домах, то покупатель готов заплатить за них в среднем 3,5–5 миллионов рублей, но большинство продавцов не готовы к такому торгу, — резюмирует Денис Стукалов. — Все, что пытаются реализовать за 10–15 миллионов, имеет точечный спрос. Предпочтение будет отдано дому из хороших строительных материалов. И, конечно, предпочтительно, чтобы рядом был водоем».

Малоэтажные перспективы

В общем объеме строительства индивидуальное жилье занимает в Челябинске совсем небольшую долю — около 10 %. Местные чиновники не видят причин для того, чтобы город захлестнула мода на «жизнь на земле».

«Девелоперы ориентированы прежде всего на высотки, потому что это легче продать и легче окупить затраты, — говорит замглавы Челябинска по градостроительству Владимир Слободской. — Есть еще один момент: у нас почти не осталось участков под индивидуальное жилищное строительство. Есть несколько площадок на северо-западе и в поселках Береговой и Развязка. Поэтому, полагаю, дальнейшее развитие ИЖС будет получать за пределами города, в том числе в Сосновском районе».

Напомним, что ранее портал N1.RU опубликовал материалы: как защититься при сделках недвижимости от мошенников, и почему застройщики Челябинска ждут роста цен на жилье.

Продать свой коттедж или земельный участок, а также подобрать новую квартиру, продать старую и узнать последние новости рынка недвижимости вы можете на портале N1.RU. В базе N1.RU вы также можете найти подробную информацию о новостройках, загородной и коммерческой недвижимости.