Челябинские застройщики объяснили, почему реновация будет им (не) выгодна

Законопроект о «комплексном развитии территории» (КРТ), проще говоря, о реновации приняли 15 апреля на внеочередном заседании Заксобрания. В декабре 2020-го такой документ одобрили на федеральном уровне. В Челябинске планируют начать сносить старые дома и возводить новые кварталы уже в этом году. Также власти заявляли о готовности местных застройщиков поучаствовать в программе. Но у многих игроков рынка вызывают вопросы условия, на которых они будут заходить на объекты. Один из главных — стоимость квадратного метра, которая ниже рыночной.

В приказе федерального Минстроя указан норматив по цене за квадрат — это та стоимость, по которой муниципалитет выкупает у застройщика квартиры в домах, построенных на месте старого жилья. Например, в Свердловской области это 53 тысячи рублей, в Челябинской — значительно ниже, уточнили застройщики.

— На данный момент преждевременно говорить о том, как данное изменение в законе будет применяться на практике в Челябинской области, — прокомментировал нововведение начальник отдела маркетинга «Трест "Магнитострой"» Кирилл Кочкин. — Ведь в этой истории очень важны два момента: критерии, по которым территория попадает под новый закон, и источники финансирования данной реновации. Например, на сегодня в Челябинской области стоимость муниципального квадратного метра, которая возмещается застройщику за расселение аварийного жилья, — 33 тысячи рублей. Очевидно, что эта сумма существенно ниже рыночной стоимости жилья, поэтому ситуация будет намного более понятной после принятия всех необходимых актов на региональном уровне.

Впрочем, несмотря на многие спорные пункты, плюсы реновации очевидны, считают представители компаний. Изменится и сам облик города, и строители получат интересные участки под застройку.

— Во-первых, судьба каждой такой территории будет решаться с обязательным участием жителей, собственников или арендаторов недвижимости, — подчеркнул Кирилл Кочкин. — Во-вторых, сегодня в Челябинске и области множество людей живет в аварийных домах, не попадающих под снос. Да, они очень хотят переехать, потому что это жилье не соответствует современному уровню жизни. Но в программы на переселение данная категория прежде не попадала. Теперь у них есть инструмент для того, чтобы проявить инициативу и поспособствовать реновации их территории. В-третьих, заметно может преобразиться город: наконец-то речь не о точечной замене старого здания новым, а о комплексной застройке территорий, об объединении их общей концепцией. Конечно, позитивный пример того, как переосмысляется городское пространство, мы видим в Москве.

В ЮУ КЖСИ заверили, что давно ждали принятия регионального закона и принимали участие в его разработке. Что касается невысокой цены за квадратный метр, объяснили: за высокой маржинальностью не гонятся, понимают, что это социально значимый проект. А вот объемы запланировали внушительные: 100 тысяч квадратных метров хотят сдать в этом году.

— Какие нам территории интересны, пока не скажем, это коммерческая тайна, потому что застройщики будут отбираться по конкурсу, — рассказал генеральный директор ЮУ КЖСИ Владимир Атаманченко. — Это будет смешанная застройка — панельная и монолитная, поскольку мы понимаем, что фасады домов, выходящие на гостевые улицы, должны быть не панельными, это будет монолит. Если говорить о спальных районах, то почему бы и не панель, но панель переработанная, новая. Ничего плохого в ней нет, она дает возможность жилью оставаться доступным. Вообще это будет квартальная застройка: мы будем строить социальные объекты, будет обновляться инженерная инфраструктура. Мы на последних примерах видим, что сети тоже нуждаются в реновации, не только здания. Если под снос идут двухэтажные дома, их сети, конечно, не рассчитаны на появление высотных домов.

В девелоперской компании «Весна», которая занимается застройкой ЖК «Лесопарковый», признались, что хотят застраивать площадки в центре Челябинска. Правда, насчет собственной выгоды представители компании тоже пока не уверены. Проекты для реновации необходимо детально просчитывать, объяснили в руководстве организации. Себестоимость квадратного метра не раскрыли, но уточнили, что она высокая.

— У нас будет квартальная застройка по примеру ЖК «Лесопарковый», дома обязательно будут связаны стилобатом (двор между многоэтажными домами, который находится на возвышении второго этажа, где располагается благоустройство — спортивные и детские площадки, прогулочные зоны. — Прим. ред.), на первых этажах обязательно будет коммерция, — предположила руководитель компании «Весна» Екатерина Цветкова. — Это наша социальная нагрузка, мы должны создавать комфортную среду вдоль первых этажей. Что касается низкой цены за квадратный метр, то тут только коммерчески состоятельный проект, только у него будет жизнь. Мы все бизнесмены, все без иллюзий: надо считать, сколько конкретно будут стоить выкуп и расселение. Наша правда в том, что, если экономики там не будет, мы не перейдем на панель, мы не будем экономить на качестве строительства, на качестве городской среды, в такой проект мы просто не пойдем.

При этом, чтобы строить было выгодно, необходимо ставить на отведенной территории высотки, правда, тогда кварталы рискуют захлебнуться в хаотично поставленных автомобилях.

— Важно соблюдать баланс территории в части соцобъектов и машино-мест, чтобы вновь появившиеся объекты не нагружали уже созданную инфраструктуру, — считает директор «Легиона» Сергей Пахомов. — Почему московскую реновацию критикуют — потому что создана нехватка машино-мест из-за того, что на месте четырехэтажного дома строят высотный дом, чтобы экономически оправдать этот механизм. Поэтому тут есть некоторые противоречия, заложенные изначально. Поэтому коммерческий девелопер, которому небезразлична судьба проекта и для которого каждый жилой комплекс — это вклад в репутацию, должен где-то искать баланс существующей территории, появления чего-то нового и своих экономических интересов.

Подробно о реновации в Челябинске Сергей Шаль рассказал в интервью 74.RU. Как будет происходить расселение домов, в каких районах, что за это будет полагаться собственникам квартир и смогут ли они повлиять на решение о сносе их домов, читайте в нашем материале.

Одна из первых территорий, которую затронет новая программа, — Каширинский рынок. Там должен появиться жилой комплекс с детским садом, начать сносить торговые павильоны могут уже в 2021 году.