Простой как три рубля. Что принесет временный мораторий на неустойки дольщикам за не сданные вовремя дома

Правительство отменило неустойки и убытки для застройщиков, которые затянут со сдачей домов. Хотя по закону они обязаны выплачивать дольщикам компенсации за каждый день опоздания — и вполне ощутимые. Мораторий будет действовать до конца года. По сути, это одна из мер поддержки строительной отрасли, но платят за нее не из госбюджета, а из карманов покупателей жилья. Разбираемся, во что могли вылиться неустойки и поможет ли это девелоперам.

Неустойка рассчитывается исходя из ключевой ставки. А с учетом нынешних запредельных 20% годовой простой мог бы вылиться в половину квартиры. Формула выглядит так: цена жилья х количество дней просрочки х (ставка ЦБ/100) х (1/150). Таким образом, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то за день просрочки застройщик задолжает покупателю 4000 рублей, за год — 1,5 миллиона.

Кроме того, в качестве убытков дольщик имеет право взыскать с застройщика арендную плату, что платил с момента ожидаемой передачи ключей.

Но это было в обычное время, теперь так не получится — власти отменили неустойки с 29 марта по 31 декабря 2022 года. Впрочем, закон работает зеркально: если дольщик задержит выплату застройщику, ему тоже не будут начислять штрафы. Стоит оговориться — здесь речь идет только о тех, кто покупал квартиру в рассрочку (это бывает крайне редко и невозможно с ипотекой). Никаких поблажек при расчетах с банком мораторий не дает.

Дольщики боятся, что поблажка для девелоперов автоматически означает перенос сдачи домов на следующий год.

— Риски для нас, дольщиков, очень большие. Конечно, совсем без квартир и денег не оставят: все-таки есть счета эскроу. Но сначала застройщик безнаказанно перенесет сроки, потом пригласит подписать соглашение, что мы принимаем квартиры без отделки, хотя изначально ремонт предполагался. Дальше закроют глаза на обещанное благоустройство, — рассуждает покупательница квартиры Анастасия. — Это и так было сплошь и рядом. А когда компаниям развяжут руки, будет еще хлеще. Больше всего расстраивает, что повлиять на эту ситуацию мы никак не можем.

Сегодня договоры с дольщиками — это практически все сделки с новостройками (97–99%), говорят риелторы. Но на фоне новых правил многие покупатели поостерегутся приобретать недвижимость, считает специалист по недвижимости Татьяна Матовская.

— Люди будут опасаться вкладываться в стройки, пока не прояснится ситуация. Если и будут покупать, то инвесторы, которые не живут на съемном жилье, не платят ипотеку, которые не ждут переезда со дня на день. Сократится количество покупок, — прогнозирует наша собеседница.

Для застройщиков неустойки отменяли и ранее — в 2020 году, когда был разгар пандемии коронавируса. Тогда возник дефицит кадров, сейчас эксперты опасаются дефицита стройматериалов и импортного оборудования.

— Цель — предотвратить цепь банкротств строительных компаний, которые оказались в трудной ситуации и уже с трудом выполняют условия договоров участия в долевом строительстве и, скорее всего, нарушат сроки передачи готовых объектов, — объясняет адвокат Алексей Чернышев. — Если с застройщиков еще и взыскивать неустойку и пени, то создается большой риск, что многие просто уйдут в банкротство, тогда не только пени и неустойки невозможно будет получить, но и появится много замороженных недостроев.

Во многом это тревожный звоночек, полагают юристы, ведь на первый взгляд мораторий нарушает права потребителей.

— Права участников долевого строительства ущемляются, так как они не смогут претендовать на неустойку и пени, если им не передадут объекты в срок, — считает Алексей Чернышев.

Эксперты настаивают — поблажки застройщикам еще не означают, что строить можно как угодно. И это не стоит забывать при приемке жилья.

— Остается надеяться, что подобная мера не приведет к злоупотреблениям со стороны застройщиков в виде массовой просрочки исполнения обязательств без объективных причин, — говорит адвокат Дмитрий Астахов. — Стоит подчеркнуть, что на требования к качеству строительства новое постановление не распространяется.

На мораторий сами девелоперы смотрят скептически. Если он и поможет застройщикам, то скорее недобросовестным, считает владелец группы компаний «Авуар» и председатель комитета по налогам регионального Союза промышленников и предпринимателей Алексей Овакимян.

— Наверное, отказ от неустоек — это неправильно. Всё же это нарушение обязательств. Застройщиков надо поддерживать потребительским спросом, то есть дешевой ипотекой, госзаказом для льготников, снижением ставки по кредитам. А кому поможет избавление от ответственности за нарушение обязательств — мошенникам? Поддерживать надо добросовестных, которые всё сдают в срок, — рассуждает Алексей Овакимян.

По сути, новое постановление — больше подмога покупателям, а не продавцам, уверены игроки строительного рынка.

— Ввод дома на сегодня связан с раскрытием эскроу-счетов. Пока не достроишь объект — не получишь свои деньги. Соответственно, застройщик не заинтересован в том, чтобы затягивать сроки. Это скорее было сделано для защиты дольщиков. Есть такая лазейка, и ей могли многие воспользоваться: если не сдал дом вовремя, то договоры с дольщиками считаются расторгнутыми, деньги клиентам возвращаются, — говорит коммерческий директор девелоперской компании «Весна» Дмитрий Петров. — Застройщикам это могло бы быть очень выгодно: стоимость жилья на момент продажи (год-два назад) и на момент сдачи дома отличается в два раза из-за роста цен на недвижимость. Сейчас многие попадают в такую ловушку: понимают, что все квартиры проданы, деньги собраны, а этих сумм не хватает на то, чтобы достроить дом. Проекты либо в ноль выходят, либо вообще в убыток.

Впрочем, по условиям моратория дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия, если сдачу дома задерживают более чем на два месяца. Другое дело, что свои деньги он сможет вернуть только после окончания моратория, то есть в 2023 году, правда, этих средств может не хватить на покупку нового жилья.

Что происходит с ценами на квартиры в Челябинске, мы рассказывали недавно. А также писали, что будет с ипотекой на фоне внешнеполитических событий, стоит ли гасить заём сейчас или лучше подождать.

Читайте наш разбор — выгодно ли сейчас инвестировать в недвижимость.